买房被违约，定金双倍还

律师观点分析

    案件描述

    2015年10月，原告师某与被告冯X军（由其弟弟冯X团代理）、第三人昆明XX房地产经纪有限公司签订《房产买卖经纪合同》，约定原告以440万元的价格向被告购买位于滇池路XX小区的房屋一套，原告向被告交纳定金12万元，并约定于2015年12月31日交房。

    合同签订后，原告依约交纳了定金12万元，并积极通过出售原有房产等途径筹集购房资金，还与装修公司签订了装修合同，准备装修从被告处购买的房屋，为履行与被告签订的合同作了充分准备。

    然而，被告方却严重违背诚信原则和合同约定，在11月23日就将约定卖给原告的房屋，另行出售给了案外第三人，办理了房产过户登记手续。

    合同继续履行已不可能，原告及第三人与被告多次沟通，要求被告按合同约定双倍返还定金，甚至还为此作了一定的让步。然而被告再次出尔反尔，拖延敷衍。原告经朋友介绍找到我，希望能获得帮助，起诉至昆明市西山区人民法院维权。

    办案经过

    听了原告对交易过程的描述，仔细审阅分析了相关的合同、汇款凭证等资料，我认为原告的诉求有合同依据，也符合法律的规定，可以获得法院的支持。但由于对法律规定不了解等原因，款项支付程序及证据材料存在重大瑕疵，例如实际签订合同的冯X团并未提供冯X军签发的书面授权委托书，很可能不认账；例如原告定金12万当中，有2万并未汇入被告方的账户，而是汇入了中介公司的账户，被告方也不会承认定金金额为12万元，这样的话按双倍计算，原告就将有4万元的损失；例如该房屋为被告冯X军夫妻共有财产，但其配偶并未由本人签字，只是摁了个指纹，可能需要进行鉴定等。

    针对本案存在的上述一系列瑕疵，我结合实体法和程序法相关规定，为原告提供了继续补充收集证据的指导意见，例如通过合法录音获得了被告冯X军对冯X团代理权的追认；通过交易过程的详细分析解释了原告将部分定金汇入中介公司的合理性，并申请中介公司作为第三人或证人出庭予以说明佐证；通过被告冯X军在招商银行的贷款资料，证明被告冯X军与韦X兰的夫妻关系及财产共有关系，要求承担连带责任等。

    此外，鉴于被告多次出现失信行为，立案后我及时到房管、车管等部门查询被告名下资产，及时申请法院予以查封，防止被告恶意转移资产导致判决无法执行。在被告提出管辖异议，且昆明市西山区人民法院裁定案件移送昆明市官渡区人民法院审理时，出于对保全资产安全性的考虑，我依据事实和法律对管辖问题作出详细阐释并上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院支持了我的观点，裁定撤销昆明市西山区人民法院所作的管辖裁定，该案继续由昆明市西山区人民法院审理。

    管辖问题妥善解决后，我继续认真准备，在开庭过程中对被告方提出的各种辩解理由，根据证据证明的事实和相关法律、司法解释的规定，逐一予以反驳；并在庭后及时提交律师代理意见，全面、细致地阐述、分析案件争议焦点，与承办法官及时沟通解决存在的问题。最终，昆明市西山区人民法院采纳了我的代理意见。

    裁判结果

    昆明市西山区人民法院经依法审理，判决被告冯X军及其配偶韦X兰双倍返还原告定金24万元，被告冯X团承担17万元的连带赔偿责任等。

    律师建议

    本案经过当事人与律师的密切配合，努力争取到了胜诉的结果，并且已保全了被告的相应资产，为判决的实现提供了保障。不过在此过程中也发现一些问题，值得买房的人加以注意：一是如果签订合同的人并不是产权人的，应要求其提供产权人的书面授权，以证明有代理权；二是如果定金并未直接支付给售房人的，应要求售房人书面指示、确认收款人及付款原因；三是如果发生纠纷协商无果的，应及时求助律师，以便诉前及时、全面、合法收集证据；四是诉讼是一个专业事务，涉及诸多实体、程序方面的繁杂的法律法规，应尽可能聘请律师提供专业法律服务。买房对大多数人而言，是大事，应慎之又慎，切不可因大大咧咧而留下后患！