马XX、杭州XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：马XX,男,1985年5月7日出生,撒拉族，户籍所在地：青海省海东市循化县，现住浙江省杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：吴XX、周X，浙江XX律师。
被上诉人（原审原告）：杭州XX公司,住所地：浙江省杭州市富阳区银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中XX。统一社会信用代码：9133XXXX0966245W。
法定代表人：戴XX,执行董事。
委托诉讼代理人：**,浙江XX律师。
上诉人马XX因与被上诉人杭州XX公司（以下简称富XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年3月21日，富XX公司（出租方、甲方）、马XX（承租方、乙方）签订《富春硅谷租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于富春硅谷园区创智中XX03房源，租赁总面积为99.67平方米。本合同的租期为3年，即2016年4月1日至2019年3月31日止。乙方承租该房屋的用途为牛肉面馆。装修期为2016年4月1日至2016年5月31日，共2个月，在此期间免收房屋租金。免租期为自2016年6月1日至2016年9月30日，共4个月，在此期间免收房屋租金。租赁期自2016年4月1日至2019年3月31日，在此3年期间房屋租金按3.5元/平方米/天收取。房屋租金及物业管理费、公共能耗费采取一年一付的形式，乙方应在每个自然年的1月15日前将当年租金、物业管理费及公共能耗费支付给甲方。乙方于签订合同时向甲方一次性支付履约保证金20000元，租期届满后，在甲乙双方结清全部债权债务关系后，甲方予以退还（不计利息）。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租任一年度累计3个月及以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。双方对其他权利义务作了约定。合同签订后，富XX公司依约将租赁物交付给马XX，马XX亦依约缴纳20000元履约保证金。后马XX并未按时支付租金。经双方协商，富XX公司同意再给予马XX3个月免租期，即自2017年1月1日起计收租金。但马XX仅于2017年11月支付了租金60000元，余款一直未予支付。富XX公司于2017年2月15日向马XX邮寄了律师函，向马XX催讨剩余租金67328元。马XX于2017年2月16日予以签收。现马XX对剩余租金一直拖欠未付，故富XX公司起诉至法院，要求解决。富XX公司请求：1、解除富XX公司、马XX于2016年3月21日签订的《富春硅谷租赁合同》（编号：2016办商006）；2、马XX腾空租赁房屋交还富XX公司；3、马XX向富XX公司支付住房租金67328元（自2017年1月1日起暂计算至2017年12月31日，自2018年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费按租赁合同另行计付）；4、马XX向富XX公司支付滞纳金（即违约金）127328.43元（按日租金3.5元/平方米/天，自2017年1月16日起暂计算至2018年1月15日，实际应计算至马XX付清房屋租金之日止）；5、马XX承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，富XX公司、马XX签订的《富春硅谷租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。马XX主张要求富XX公司给予其与他人同等的17个月免租期，但案涉合同仅约定4个月免租期，其亦未提交证据证明富XX公司曾承诺过17个月免租期，故对该抗辩意见原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，马XX理应在2017年1月15日前付清2017年的房租127328元（3.5元/平方米/天×99.67平方米×365天），但其仅于2017年11月支付租金60000元，《富春硅谷租赁合同》第九条第1款第（4）项明确约定：乙方拖欠房租任一年度累计3个月及以上的，甲方有权终止合同。故富XX公司享有合同解除权。现富XX公司要求解除双方签订的《富春硅谷租赁合同》、马XX腾空并返还租赁房屋及支付相应租金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。租赁合同解除之后，马XX应及时腾空商铺，在未腾空之前应向富XX公司支付占有使用费，富XX公司主张按合同约定计算占有使用费，符合情理，原审法院亦予以支持。关于滞纳金。马XX抗辩认为违约金约定过高。原审法院认为，滞纳金系违约金性质，根据法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同约定乙方如逾期支付租金，则需按租金的1倍支付滞纳金，在富XX公司已向马XX要求支付至合同解除日止的租金及至实际腾房日止的占有使用费的情况下，该约定显然过高。本案中，马XX既不支付租金，也未就腾退房屋的时间进行明确，使得实际腾房的具体时间尚处于一个相对不确定的状态之中，由此将给富XX公司在房屋收回后的继续招租等带来相应的损失，同时结合合同有关“若乙方希望继续承租，需在租赁期届满6个月前以书面形式向甲方申请”的约定，原审法院酌情确定马XX支付3个月租金作为滞纳金，即31396元（3.5元/平方米/天×99.67平方米×90天）。关于马XX缴纳的20000元履约保证金。根据合同约定，“租期届满后，在甲乙双方结清全部债权债务关系后，甲方予以退还（不计利息）”，由于马XX亦未在本案中要求富XX公司予以返还，故原审法院不予处理。马XX可另案起诉。马XX未经法庭许可中途退庭，应视其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2018年3月26日判决：一、杭州XX公司与马XX于2016年3月21日签订的《富春硅谷租赁合同》（编号：2016办商006）于判决生效之日起解除；二、马XX将坐落于杭州市富阳区富春硅谷园区创智中XX03房源的房屋腾空并返还给杭州XX公司，于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、马XX支付杭州XX公司自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金67328元，并支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的租金及自判决生效次日起至实际腾空日止的占有使用费（均按年租金127328元计算），于判决生效之日起三十日内付清；四、马XX支付杭州XX公司滞纳金31396元，于判决生效之日起三十日内付清；五、驳回杭州XX公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4193元，减半收取2096.50元，由杭州XX公司负担1033.50元，由马XX负担1063元。
宣判后，马XX不服，向本院提起上诉称：一审判决认定本案事实不清。本案基本事实情况：2016年3月21日马XX与富XX公司双方签订一份《富春硅谷租赁合同》，成立房屋租赁合同法律关系，合同约定富XX公司将位于杭州市富阳区富春硅谷园区创智中XX商铺租给马XX使用。因当时整个富春硅谷创智中心刚刚竣工，部分设施还在完善当中，马XX作为第一家入驻富春硅谷园区创智中XX的经营商家，从整个园区及周边环境上讲，店铺都不具备开门营业的条件，基于此，当初富XX公司告知马XX把租赁合同先签掉，因为是第一份合同，为避免出现和以后招商入驻的商家签合同约定的免租期不同，所以在合同上只约定了4个月的免租期，但富XX公司也承诺以后其他商铺有什么待遇，马XX也享受什么待遇。后来马XX隔壁的05号商铺，面积大小都和马XX租用的商铺一样，该商铺即享有17个月的免租期。故马XX承租的商铺，按照富XX公司的承诺，理应也享受合计17个月的免租期。该节事实关系本案马XX是否真正拖欠富XX公司房屋租金的认定，当时商谈时有人证在场可以出庭作证，但一审法院未同意马XX的申请证人作证的要求。另外双方签订的合同中也约定，马XX必须要在2016年6月1日前开始对外营业，这说明富XX公司也把马XX的店铺正常营业作为一种招商的宣传，从另一方面也印证了整个创业园所有商铺出租情况不容乐观，富XX公司承诺马XX17个月的免租期也就属于正常了。该节事实一审法院并未完全查清。如前所述，按照当初的口头约定，马XX应该享有17个月的免租期，那么马XX真正要开始支付房租的时间应该从2017年11月份开始，所以马XX于2017年11月份向富XX公司缴纳了6万元的租金。所以马XX并不存在拖欠房屋租金的问题。二、关于违约滞纳金的问题。本案中马XX并不存在故意拖欠房屋租金的情况，双方在到底有多少个月免租期的问题上存在异议。一审法院判决要求马XX承担3个月的租金作为滞纳金缺乏依据。首先马XX不是恶意拖欠房屋租金，是因为双方有争议存在，而且按照马XX和富XX公司当初的口头约定，马XX在17个月的免租期届满后就立即支付了6万元的房屋租金。其二，该份租赁合同是富XX公司提供，合同的内容非常苛刻，都是有利于富XX公司的约定，所以一审判决要求马XX承担3个月房屋租金作为滞纳金，有失公平，而且缺乏事实和法律依据。三、关于马XX房屋装修损失和20000元履约保证金问题。马XX从承租富XX公司商铺到本案诉讼，马XX对商铺进行完整的装修，支出了巨额成本，因前期生意惨淡尚未盈利，因本案而终止经营，如此给马XX造成了巨大损失，而且相关的责任也并非完全在于马XX，富XX公司如今不认可当初双方的口头承诺，关于店铺的装修部分损失也应当在本案中考虑，酌情在尚欠富XX公司的房屋租金里扣除。另外关于20000元履约保证金，虽然马XX一审中并未提出要求返还，但该20000元履约保证金马XX确实也交付富XX公司，而且富XX公司也应该退还马XX，在双方互负货币支付义务的情况下，应当予以冲抵，不应要求马XX另行起诉，避免严重浪费司法资源。另外，马XX作为来杭创业外地农村的少数民族，在富XX公司所属的刚投入使用的创业园经营开店实属不易，因法律意识淡薄，轻信富XX公司当初口头承诺，在富XX公司不予认可的情况下，导致整个案件诉讼不利，判决要求马XX承担巨大的经济债务，无疑对马XX的生活产生巨大影响。综上所述，马XX认为一审判决认定事实不清，判决缺乏事实和法律依据，应予纠正。上诉请求：1、请求依法撤销杭州市富阳区人民法院（2018）浙011l民初字82l号判决；2、依法将本案发回杭州市富阳区人民法院重新审理或依法改判驳回富XX公司的诉讼请求；3、一审、二审的全部诉讼费用由富XX公司承担。
被上诉人富XX公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，马XX的上诉事实与理由不成立，应予驳回。1、案涉租赁合同系双方真实意思表示，双方已就免租期等进行约定，应按合同履行相应权利义务。该案涉合同系双方真实意思表示，关于免租期，双方已有明确约定。富XX公司从未向马XX承诺过对所有的商户给予同样免租期的待遇，马XX没有任何证据证明其主张，这是马XX的主观臆想，也明显不符合商业逻辑。就05号商铺而言，因其系作为园区内的“创客空间”使用，属于符合园区配套的业态，所以富XX公司给予其更为优惠的17个月的免租期；而对于符合园区配套业态的商户，富XX公司有给予两年甚至更长免租期的优惠条件。若富XX公司给予过如马XX所诉的承诺，园区内的其他商户为何不向富XX公司主张更长的免租期。但除马XX外，没有任何其他商户提出过如此荒唐的主张。事实上，马XX在签订租赁合同之后，因为经营不善，长期拖欠租金，富XX公司已经考虑到其为早期入驻的商户，故在原有免租期的基础上又增加了3个月的免租期，但其仍然无视合同约定，拒不履行付款义务。一审法院认定的事实清楚，马XX上诉的事实与理由无任何说服力。2、一审法院认定的滞纳金金额符合事实和法律。马XX恶意拖欠房屋租金，按照双方的合同约定及相应法律规定，其应承担违约责任。尽管富XX公司系按照双方合同约定提出的滞纳金诉请，但一审法院认为违约金约定过高，并酌情进行调低，富XX公司予以接受。相应金额并不违背事实和法律，马XX的上诉事实和理由不成立。3、马XX主张扣除装修损失和履约保证金，无事实和法律依据。马XX所有的装修系其正常的经营投入，但其在履行案涉租赁合同期间严重违约，最终导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，马XX无权要求富XX公司赔偿任何装修损失。而且，双方在租赁合同中约定明确，“租期届满后，在甲乙双方结清全部债权债务关系后，甲方予以退还(不计利息)”，现马XX根本未达到要求返还履约保证金的条件。马XX拒不支付所欠房租及违约金，且即使判决生效，其仍然有可能拒不履行相应债务，若允许其收回履约保证金极有可能纵容其逃避债务的行为，使得富XX公司更加无法挽回经济损失。故其相应主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。另外，马XX的欠付租金行为已经导致富XX公司遭受巨大的经济损失，且其在履行合同期间无视园区管理，甚至曾经伙同多人到富XX公司的办公场所闹事，种种行为均已严重影响富XX公司园区的正常经营秩序。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律依据正确，马XX的上诉事实与理由不成立，请二审法院依法驳回其上诉请求。
二审中，上诉人马XX与被上诉人富XX公司未向本院提交新的证据。上诉人马XX申请证人冶XX出庭作证，本院予以准许。上诉人马XX主张因冶XX在马XX与富XX公司商谈房屋租赁事宜时在场，可证明双方对于免租期的约定为17个月的事实。被上诉人富XX公司对该证人证言的三性均有异议，首先，证人是否当时在场无法确认，且证人与马XX关系密切，证明效力极低；马XX初中文化程度，对合同内容应属明知，合同中权利义务明确，马XX应当依约履行。本院认为，证人冶XX系马XX的同乡、朋友，与马XX关系较为密切，同时，在无其他证据佐证的情况下，书证的证明力大于证人证言，故本院对富XX公司的质证意见予以采纳，且马XX主张的17个月的免租期亦未在证人证言中予以明确，故对冶XX的证人证言本院不予采纳。
本院另查明，原审法院认定“富XX公司于2017年2月15日向马XX邮寄了律师函，向马XX催讨剩余租金67328元。马XX于2017年2月16日予以签收”应为“富XX公司于2017年12月15日向马XX邮寄了律师函，向马XX催讨剩余租金67328元。马XX于2017年12月16日予以签收”。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于，双方对于免租期的约定及马XX是否存在未按时交纳租金违约行为。首先，双方签订的《富春硅谷租赁合同》第三条第二点明确免租期为自2016年6月1日至2016年9月30日止，免租期为4个月。后经双方协商，富XX公司同意自2017年1月1日起计收租金。马XX主张富XX公司在签订租赁合同时承诺给予其与其他租户同等待遇，即免租期17个月，但未提供充分有效证据证明，本院难以支持。其次，按照双方签订的租赁合同，马XX应在每个自然年的1月15日前将当年租金、物业管理费及公共能耗费支付给富XX公司。但马XX未按约于2017年1月15日前付清2017年租金，富XX公司亦曾发函催讨租金，原审法院认定马XX拖欠租金未付的违约事实并无不当。据此，根据双方合同约定，原审法院认定富XX公司主张解除合同、马XX腾空并返还租赁房屋并支付相应租金、占有使用费的请求于法有据并无不当。关于滞纳金，双方在合同中约定若马XX未按约定交纳租金的，需按租金的一倍支付富XX公司滞纳金。原审法院基于马XX的抗辩，酌情确定滞纳金为三个月租金并无不当。马XX主张的案涉房屋装修及保证金的问题，因其未在一审中提出反诉，不属于本案二审审理范围。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4193元，由马XX负担。
本判决为终审判决。