A诉云南XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

云南省昆明市官渡区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0111民初8189号 原告A，女， 委托代理人：A，云南XX律师事务所律师，特别授权代理， 被告：云南XX公司，住所地：昆明市官渡区XX， 委托代理人：A，男， 委托代理人：A，女， 原告A诉被告云南XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：原告于2011年6月18日购买了被告开发的昆明XX商铺2号房产，签订《商品房购销合同》，约定：原告付清款项、交付委托办证所需资料、完成接房手续后，被告向产权登记机关报送合格资料申请办理产权登记手续，此后，原告于2012年12月12日接到房屋，履行完付款、提供了委托办理产权登记资料等手续，2015年中，原告在一直未领到产权证的情况下，到登记机关查询得知，因被告一直未向登记机关报送合格登记资料，才导致产权证未能办理下来，后来，原告多次到被告处要求办理产权登记手续，但时至今日，被告总是以各种理由敷衍搪塞，产权证迟迟不能办理下来，被告应当履行合同义务，积极向产权登记机关报送合格资料，申请办理不动产登记手续，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，并限期为原告办理房屋所有权登记手续（房产证、土地证）；2、本案诉讼费用由被告承担， 被告云南XX公司辩称：被告并非办证主体，只是协助办理的义务，没有办证的原因是原告没有提交办证材料，并且从2016年7月1日起政府办证的政策发生了变化，导致现在没有办证，不是被告的责任， 经审理，本院确认本案法律事实如下：原告A与被告云南XX公司于2011年6月30日签订《商品房购销合同》（合同编号：XXXXX，约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区XX的昆明XX商铺14号商铺，建筑面积80.89平方米、价款972069元，付款方式为一次性支付购房款972069元，房屋交付期限为2011年11月30日前，并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务，”上述合同于2011年6月30日备案，同日，原告与被告签订《补充协议》，对产权登记事项补充约定“1.乙方委托甲方代办房屋产权登记，还应当向甲方提供委托书等办理产权登记所需相关资料，并向甲方一次性支付代办费用；2.乙方原因导致产权登记延误或未能办理，包含但不限于以下情形：（1）乙方未支付完毕《商品房销售合同》及本补充协议约定的相关款项；（2）因乙方原因未能办理房屋交接手续；（3）乙方未向甲方交齐办理产权登记所需的相关材料，3.甲方向产权登记机关报送登记资料后，即视为甲方已经履行完毕协助及代理乙方办理产权登记的义务……”2011年6月18日，原告交付被告代收契税、代收印花税、代收工本费共30298元，代收维修基金19441元，配套费2000元，后被告将合同项下的房屋交付于原告，2013年1月4日原告与案外人云南XX公司签订《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、《补充协议》、商品房买卖合同登记备案表、发票等为据，本院予以采证并在卷佐证，被告提交的一份房屋产权证，与本案没有关联性，本院不予采证， 本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于关于办理交易房屋产权登记有关问题，商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务，其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请，从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务，而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请，本案中，就交易房屋的产权登记事宜，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料，相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请，经查，原告已按被告要求交向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下，现原告诉请要求被告交付房产证及土地使用证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务，2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理，而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确，鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，且不动产登记机构对申请登记事项的检查涉及行政行为，不适宜强制履行，故对原告要求被告向产权登记机关报送合格资料，办理不动产登记手续的请求在本案中暂不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 本案诉讼费100元，由原告A承担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院， 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行， 审　判　长　　张卢利 人民陪审员　　A 人民陪审员　　汤治洲 二〇一七年二月二十七日 书　记　员　　陶　宇