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关键词：个人所有房屋婚后收益自然增值经营性收入

一、案情简介：

牛魔王（化名）诉铁扇公主（化名）离婚财产分割纠纷案

    牛魔王与铁扇公主于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后铁扇公主用出售自已婚前房屋的款项购买了××市××小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在铁扇公主自己名下，牛魔王用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。

    2011年6月，铁扇公主将该房以48000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气姓等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在448000元房价中。

    牛魔王婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。

2011年10月牛魔王诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割铁扇公主出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。

铁扇公主同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与牛魔王无关。牛魔王个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。

二、裁判摘要：

   一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然増值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫

妻共同财产。

三、律师点评：

洛阳律师｜河南蓝锐律师事务所史双洋律师答疑解惑：

本案涉及以下两个争议问题：

1．铁扇公主用于婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋，诉争房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理。位于XX市XX小区的房屋，系铁扇公主用出售自己婚前房产所得资金购买，虽然该购房行为发生在双方婚烟关系存续期间，但购房款来源于铁扇公主的婚前财产，牛魔王对此也没有异议。从性质上来说，这只是铁扇公主一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房屋应属铁扇公主个人所有。铁扇公主将诉争房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于铁扇公主一方所有。关于婚烟关系存续期间对房屋进行装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由铁扇公主对牛魔王予以合理补偿。

2．牛魔王个人所有房屋于婚烟关系存续期间的租金收入应如何认定。虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定摹息，仅仅从法律定义的角度分析房屋租金是依据租赁合同收取的法定莩息，应归租赁物的所有人所有。但是租货行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，粗金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较造宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出狙的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫要共同财产，结果显然是极不公平的。

作者介绍：史双洋律师，男，汉族，执业于河南蓝锐律师事务所，系蓝锐律师事务所主任律师。

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