房屋租赁合同纠纷 引发的违约责任认定和赔偿

律师观点分析

上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州XX公司。住所地：杭州市余杭区五常街道文一西XX。

法定代表人：韩X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张X，浙江XX律师。

委托诉讼代理人：周XX，浙江XX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：何XX，男，1968年3月3日出生，汉族，住金华市婺城区。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波XX公司。住所地：宁波市鄞州区XX。

法定代表人：王X，该公司执行董事兼总经理。

前述两被上诉人共同委托诉讼代理人：计付民，浙江**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁波XX公司。住所地：宁波市鄞州区金辉西XX。

法定代表人：孙XX，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：毛XX，浙江XX律师。

委托诉讼代理人：蔡XX，浙江XX律师。

原审被告：王X，男，1981年6月12日出生，汉族，住台州市仙居县。

委托诉讼代理人：计付民，浙江XX律师。

上诉人杭州XX公司（以下简称动享公司）因与被上诉人何XX、宁波XX公司(以下简称宁波XX公司)、宁波XX公司(以下简称宁波XX公司)、原审被告王X合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

动享公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审法院就动享公司与何XX、宁波XX公司之间的法律关系认定错误，两者系房屋租赁关系而非承包经营关系。根据涉案的《金达运动城承包合同》及《金达运动城承包合同补充协议》、《金达运动城承包合同补充协议（二）》的约定内容，可以反映双方之间系转租行为，而非经营权转让行为。合同中仅有租金、转让费的约定，而无利润分配约定，动享公司以自己的名义进行自主经营。如一审判决认定双方系承包经营关系，则按《金达运动城承包合同补充协议（二）》第八条的约定，本案纠纷应由杭州市西湖区人民法院管辖，一审法院对本案无管辖权。何XX与宁波XX公司所提出的反诉请求也是基于承包经营权提出，根据双方的约定，反诉应由杭州市西湖区人民法院管辖。二、一审法院判决驳回动享公司要求何XX、王X、宁波XX公司返还房屋租赁保证金600000元的诉请错误。该保证金为房屋租赁保证金，若一审法院认为动享公司与何XX、宁波XX公司之间为承包经营关系，则动享公司支付房屋租赁保证金就无任何事实与法律依据，故对该笔款项应当予以返还。三、一审判决动享公司赔偿经营权转让费损失100000元有误。动享公司向宁波XX公司缴纳租金至2018年11月30日，宁波XX公司在2018年11月8日即已发函动享公司解除租赁合同，故动享公司不存在拖欠租金的事实。四、《金达运动城承包合同》约定违约方承担全部损失，本案非动享公司违约，动享公司不应当承担何XX、宁波XX公司的律师费损失78000元。

何XX、宁波XX公司、王X答辩称：双方签订的涉案合同系承包经营合同，也不存在无效情形。一审审理过程中，动享公司多次明确其所有诉请是基于合同无效而提出。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回动享公司上诉请求。

宁波XX公司答辩称：浙天公司与何XX间的合同合法有效。何XX与甬达公司间的合同是承包租赁关系,该合同亦合法有效。动享公司未支付房屋租赁费用存在违约。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回动享公司上诉请求。

动享公司向一审法院诉请判令：一、确认动享公司与何XX于2017年12月13日签订的《金达运动城承包合同》以及动享公司与何XX、王X、宁波XX公司、宁波XX公司签订的《金达运动城承包合同补充协议（二）》于2018年9月30日解除；二、何XX、王X、宁波XX公司支付动享公司剩余会员卡残值248348元；三、何XX、王X、宁波XX公司退还动享公司房屋租赁保证金600000元；四、何XX、王X、宁波XX公司支付场馆漏水维修费52808元；五、宁波XX公司退还动享公司已支付的房屋租金423241元、物业费40308元、经营权转让费35000元，合计498549元。一审审理过程中，动享公司变更第一项诉讼请求为确认动享公司与何XX于2017年12月13日签订的《金达运动城承包合同》以及动享公司与何XX、王X、宁波XX公司、宁波XX公司签订的《金达运动城承包合同补充协议（二）》无效；变更第五项诉讼请求为判令宁波XX公司退还动享公司已支付的房屋租金423241元、物业费40308元、经营权转让费35000元，扣减动享公司应付未付的199910元，尚应退还为298639元；其余诉讼请求不变。

何XX、宁波XX公司反诉请求:一、动享公司支付何XX、宁波XX公司经营权转让费损失XXX元；二、动享公司支付何XX、宁波XX公司装修损失等合计XXX元；三、动享公司支付何XX、宁波XX公司因维权而支出的律师费78000元。

一审法院认定事实：2017年12月13日，动享公司与何XX签订《金达运动城承包合同》一份，约定，何XX是金达运动城的合法承租人，拥有该场馆的经营管理权，同意坐落于宁波市鄞州区的该场馆整体承包给动享公司（场馆用途：用作体育行业及其衍生项目的经营管理和服务）；具体场地共计9217平方米，不包括健身房区域；承包期限自2017年12月1日起至2025年5月31日止；2017年12月1日至2018年5月31日，年租金XXX元、年转让费420547元，年总价XXX元；2018年6月1日至2019年5月31日，年租金XXX元、年转让费420547元，年总价XXX元；2019年6月1日至2022年5月31日，年租金XXX元、年转让费439895元，年总价XXX元；2022年6月1日至2025年5月31日，年租金XXX元、年转让费459243元，年总价XXX元；承包费采用转账形式，首期款于2017年12月31日前支付，余下每期于每年5月1日及11月1日前支付半年租金；会员卡充值、长包客户以及合同等消费残值由何XX承担，合同签订后由动享公司与何XX双方确认具体残值金额，并在2017年12月31日前将残值金额支付给动享公司，具体内容以补充协议为准；保证金为600000元，用于确保场馆及设施的完好和租赁期限内相关费用如期结算，于第一期承包费用同时支付；若动享公司单方无故终止合同，何XX有权扣押保证金；除合同另有约定外，动享公司拖延支付租金达30日的，并在何XX发出书面违约通知后3天内未能纠正违约行为的，何XX有权单方解除合同，收回场馆；何XX不承担约定的维修义务致使动享公司无法使用场馆，动享公司有权单方解除合同；双方无理由提前终止本合同的，违约方应赔偿其违约而给对方造成的全部损失；等等。同日，动享公司与何XX、宁波XX公司签订《金达运动城承包合同补充协议》一份，鉴于何XX从宁波XX公司处合法承租其厂房（金达运动城），且何XX参与投资设立宁波XX公司作为金达运动城实际经营方，三方达成协议如下：1、宁波XX公司同意并认可动享公司与何XX签订的《金达运动城承包合同》，并将承包合同约定的场馆经营权转让于动享公司；2、场馆的租赁费用、经营权转让费用等全部包含在承包合同约定金额内；3、三方均同意承包合同应付款项的收取、开具票据等权利义务由宁波XX公司代为履行，动享公司向宁波XX公司履行付款义务视为动享公司已履行完毕承包合同的付款责任，何XX不得就承包合同请求动享公司支付任何费用等。

后动享公司另与何XX、宁波XX公司、宁波XX公司签订《金达运动城承包合同补充协议（二）》一份，鉴于何XX、宁波XX公司承租宁波XX公司位于宁波市鄞州区厂房（金达运动城），租赁有效期至2025年5月31日，且何XX、宁波XX公司与宁波XX公司双方约定厂房不得转租，如需转租必须征得宁波XX公司同意，何XX、宁波XX公司因实际经营需要将金达运动城经营权转让给动享公司，并已签署《金达运动城承包合同》，经三方协商确认达成本补充协议：1、动享公司与何XX、宁波XX公司签订的《金达运动城承包合同》系双方真实意思表示，何XX、宁波XX公司同意将金达运动城经营权转让给动享公司；2、经营权转让费用不含税为200000元／年，含税为210000元／年，由动享公司按承包合同约定支付至何XX、甬达公司指定账户；3、经三方协议，宁波XX公司作为厂房的产权方，原由何XX、宁波XX公司应履行的《厂房租赁合同》相关合同条款现由动享公司履行（房租押金200000元仍由何XX、宁波XX公司径直支付给房东），关于场馆的租赁费用与物业管理费用由动享公司按原何XX、宁波XX公司签署的租赁合同约定期限支付至宁波XX公司，租金及管理费自2017年12月1日开始由动享公司支付给宁波XX公司；2017年12月1日至2018年5月31日，年租金XXX元、年物业管理费及税费263618元，合计XXX元；2018年6月1日至2019年5月31日，年租金XXX元、年物业管理费及税费263618元，合计XXX元;……；宁波XX公司作为厂房的产权方，仅对厂房出租收取租金、物业管理费、水电费，动享公司与何XX、宁波XX公司双方的经营情况跟宁波XX公司无关，相关风险由动享公司与何XX、宁波XX公司双方自行承担，原《厂房租赁合同》相关合同条款根据何XX、宁波XX公司原签订的合同条款执行；有关于原《厂房租赁合同》中有关约定继续有效，除付款方式变更外，仍参照原租赁合同执行，动享公司未能及时支付租金的，宁波XX公司有权继续选择向何XX、宁波XX公司要求支付租金及违约金；动享公司与何XX、宁波XX公司于2017年12月13日签订的《金达运动城承包合同补充协议》自本协议生效之日起作废；经宁波XX公司、何XX、宁波XX公司确认，截止2017年11月30日，何XX、宁波XX公司还欠宁波XX公司房租XXX元，三方一致同意，鉴于何XX、宁波XX公司尚欠宁波XX公司租金XXX元，经何XX、宁波XX公司同意动享公司需向何XX、宁波XX公司缴纳的经营权转让费210000元／年（含税）直接转让至宁波XX公司账户，为期5年，宁波XX公司收到款后5个工作日向动享公司出具正规发票；5年期满，动享公司经营权转让费根据动享公司与何XX、宁波XX公司签订的承包合同仍直接汇至何XX、宁波XX公司账户；动享公司承诺于每年12月1日支付该费用，宁波XX公司未在该日收到该项费用，宁波XX公司有权要求何XX、宁波XX公司归还全部房租欠款，并按照银行贷款利息计算自2017年12月1日至归还当日的利息；根据原《厂房租赁合同》，何XX、宁波XX公司向宁波XX公司缴纳200000元租房押金，合同期满后，宁波XX公司根据原《厂房租赁合同》归还；等。

2018年5月28日，动享公司向宁波XX公司出具《房租付款承诺书》一份，承诺于2018年7月1日之前支付2018年7月1日至2018年11月30日房租XXX元、物业费30321元。

2018年6月22日，动享公司向何XX、王X（宁波XX公司）发函，因场馆漏水造成馆内墙体霉变，要求何XX等答复场地修缮事宜，并就动享公司已造成的损失进行经济赔偿。2018年9月5日，动享公司再次向何XX、王X（宁波XX公司）发函，提出地铁工程施工建设导致场馆经营受限、场馆漏水、电路老化问题，要求维修处理。2018年10月15日，动享公司向何XX、王X（宁波XX公司）寄送《合同解除通知》一份，载明因何XX、王X（宁波XX公司）一方在经营过程中不履行合同义务，交付场馆存在装修问题、地铁施工问题，给动享公司经营造成重大阻碍，经动享公司要求修缮、减免承包费用无果，通知2017年12月13日签订的《金达运动城承包合同》于2018年9月30日解除，动享公司已于2018年9月30日腾退场地；并要求支付会员卡残值、退还保证金、赔偿修理费等。何XX、王X（宁波XX公司）于2018年10月16日收函。同日，动享公司另向宁波XX公司注册地寄送《合同解除通知》一份，快递显示由门卫签收。何XX、王X（宁波XX公司）收函后回函告知动享公司不存在影响经营情况不同意减免承包费用，动享公司无权单方解除合同，要求动享公司按约继续履行合同，支付拖欠租金等。2018年10月31日，动享公司再次向何XX、王X（宁波XX公司）寄送《合同解除通知（二）》一份，通知2017年12月13日签订的《金达运动城承包合同》于2018年9月30日解除，动享公司已于2018年9月30日腾退场地等。何XX、王X于2018年11月1日收到上述通知。

2018年11月21日，宁波XX公司向动享公司发函，根据《金达运动城承包合同补充协议（二）》，动享公司应直接将租金、水电费等支付给宁波XX公司，但至今尚欠租金200000元、水电费43609元（暂计算至2018年10月31日），鉴于动享公司不履行合同义务，已构成违约，宁波XX公司已于2018年11月8日发函通知解除合同，要求在收到通知函之日起缴清欠款，但仍未履行，要求动享公司尽快履行付款义务。

一审法院认为，一审的主要争议焦点在于：一、动享公司与何XX、王X、宁波XX公司、宁波XX公司之间的法律关系为何，是房屋租赁关系还是承包经营关系。二、关于《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》的合同效力问题。

关于第一项争议焦点，首先，根据动享公司与何XX签订的《金达运动城承包合同》以及动享公司与何XX、宁波XX公司签订《金达运动城承包合同补充协议》内容来看，何XX从宁波XX公司处承租了涉案厂房后，以宁波XX公司的名义经营了金达运动城，后将该运动城的经营权、会员资源与场馆的租赁使用权一并转让给动享公司，合同内容也明确包括了场馆租赁费、转让费以及会员残值的处理等内容，并非单一的涉案场馆的使用权转租；其次，动享公司与何XX、宁波XX公司、宁波XX公司签订《金达运动城承包合同补充协议（二）》的内容亦是明确了动享公司与何XX、宁波XX公司之间为承包经营关系，宁波XX公司与何XX之间为房屋租赁合同关系。各方在庭审中也明确《金达运动城承包合同补充协议（二）》中第3条、第9条仅是变更了宁波XX公司与何XX之间的《厂房租赁合同》的租金支付义务主体，并未改变原合同主体，即动享公司与宁波XX公司之间并未形成直接的房屋租赁合同关系，其向宁波XX公司直接支付租金和经营权转让费系基于《金达运动城承包合同补充协议（二）》代何XX履行支付租金义务；再者，虽然动享公司受让该场馆后并未继续以宁波XX公司名义对外经营，而是用其自身名义经营，但以何人名义继续经营并不必然影响动享公司与何XX、宁波XX公司之间的承包经营关系；最后，王X系宁波XX公司的法定代表人，其虽在两份补充协议上签字，但从合同内容均可以看出其签字系代表宁波XX公司，故王X并非涉案合同的主体，与动享公司不存在直接法律关系。

关于第二项争议焦点，《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》的合同效力问题，动享公司主张涉案场馆土地性质为工业用地，未办理土地用途变更审批且未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人订立的租赁合同无效。首先，涉案场地已依法取得不动产权证，具备合法的建设规化审批，宁波XX公司作为产权人可以依法对外出租该场地，场地的使用用途变更是否需要行政审批并非导致合同无效的强制性规定，也不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的未取得建设工程规化许可证的情形；其次，动享公司与何XX签订的《金达运动城承包合同》系承包经营合同，承包范围内的经营场地行政审批问题并不必然导致承包经营合同无效，动享公司也未提供有效证据证明《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》存在其他无效情形，故动享公司主张《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》无效，一审法院不予支持。

关于动享公司第二至五项诉讼请求，因均基于《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》无效提出，一审法院对动享公司要求确认上述合同无效的诉讼请求不予支持，故对于动享公司的其余诉讼请求均不予支持。

动享公司与何XX签订的《金达运动城承包合同》以及与何XX、宁波XX公司、宁波XX公司签订的《金达运动城承包合同补充协议（二）》系各方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，各方当事人均应按约全面履行各自义务。何XX、宁波XX公司已将涉案运动城交付动享公司经营，并经场地产权人宁波XX公司同意将在转让经营权同时将涉案场地交由动享公司经营使用。动享公司在经营过程中提出关于涉案场馆主体结构漏水何XX、宁波XX公司未尽维修义务已构成违约，涉案场馆虽曾发生过漏水，但宁波XX公司作为产权人在接到漏水通知时已派人进行维修，动享公司也无证据证明漏水发生在场馆主体结构部位且系场馆原有问题所致，故该漏水情形尚不符合合同约定动享公司可以行使合同解除权的情形；关于涉案场馆电路老化问题，动享公司应在接收涉案场馆时对相应设施设备进行检查确认，且其提出的配电箱有火烧的情形亦在交付之前就存在的话也是肉眼可见问题，但动享公司在接收场馆时并未提出异议，也无证据证明场馆交付时就存在该问题；关于地铁修建问题，地铁修建系政府市政建设规化，关于地铁口的选址、开工时间亦有公告，并非何XX、宁波XX公司一方所能控制，动享公司作为合同一方主体，在选择场馆时，对场馆周边情况也应有所了解，该问题并不构成动享公司可以解除合同的约定或法定情形；关于会员残值支付问题，动享公司与何XX签订的合同中约定残值金额以补充协议为准，但双方并未就需要支付的金额达成补充协议，会员残值支付也不能构成动享公司要求解除合同的事由。动享公司虽然于2018年9月30日退场后通知何XX、宁波XX公司解除合同，但何XX、宁波XX公司收到通知后也已明确回函告知动享公司不同意解除合同，且动享公司要求解除合同的事由也不符合合同约定解除及法定解除情形，故动享公司上述通知不能达到合同解除的效力。

动享公司在受让涉案运动场馆后，理应按约支付租金和经营权转让费，动享公司实际拖延支付情况已构成违约。虽然何XX、宁波XX公司未明确通知动享公司解除合同，但动享公司实际已自行离场，何XX、宁波XX公司也在审理中明确双方之间的合同已不再履行，即动享公司与何XX、宁波XX公司已通过事实行为终止履行《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议（二）》。因动享公司未按期足额交纳租金，又自行离场的行为造成何XX、宁波XX公司无法按合同约定取得经营权转让费，由此造成的损失，动享公司应当承担赔偿责任，但何XX、宁波XX公司在动享公司已明确离场表示不再履行合同时，应当采取适当措施防止损失扩大，故酌情确认经营权转让费损失为100000元。对于何XX、宁波XX公司主张的装修损失，动享公司虽根据《金达运动城承包合同补充协议（二）》的约定直接向宁波XX公司支付相应租金，但未改变何XX与宁波XX公司签订的《厂房租赁合同》主体及权利义务约定，动享公司拖延支付租金的行为并不必然导致何XX与宁波XX公司之间的《厂房租赁合同》解除以及涉案场地被产权人提前收回，何XX、宁波XX公司可以通过向宁波XX公司继续支付租金的方式使得涉案场馆能继续正常使用，且从《金达运动城承包合同补充协议（二）》的内容也可以看出，何XX原已拖欠宁波XX公司租金未付清，故因涉案场地被提前收回而造成何XX、宁波XX公司的装修损失与动享公司的违约行为不存在直接因果关系，对于该项诉请求，不予支持；对何XX、宁波XX公司提出的对涉案场馆的装修价值进行评估的申请，亦不予准许。何XX、宁波XX公司主张的律师费78000元，符合合同约定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，作出如下判决：一、驳回动享公司的诉讼请求；二、动享公司支付何XX、宁波XX公司经营权转让费损失100000元，限于判决生效之日起七日内履行完毕；三、动享公司支付何XX、宁波XX公司律师费78000元，限于判决生效之日起七日内履行完毕；四、驳回何XX、宁波XX公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费15598元，由动享公司负担；反诉受理费减半收取16226.50元，由动享公司负担1930元，何XX、宁波XX公司共同负担14296.50元。

二审期间，各方均未提交新的证据。

经审理，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，首先，根据《金达运动城承包合同》以及《金达运动城承包合同补充协议》约定，何XX自宁波XX公司处承租了涉案厂房后，以宁波XX公司的名义经营金达运动城，后将该运动城的经营权、会员资源与场馆的租赁使用权一并转让给动享公司，合同内容也明确包括了场馆租赁费、转让费以及会员残值的处理等内容，故双方之间并非单一的涉案场馆的使用权转租。虽然动享公司受让该场馆后以其自身名义对外经营，但以何人名义继续经营并不必然影响动享公司与何XX、宁波XX公司之间的承包经营关系，故一审判决认定双方为承包经营关系并无不当。其次，一审审理过程中，关于涉案合同的效力双方已经充分发表了意见。动享公司在诉讼请求变更后要求确认涉案合同无效，并据此提出了其第二项至第五项诉讼请求。经一审审理，确认涉案的《金达运动城承包合同》、《金达运动城承包合同补充协议（二）》均合法有效，一审判决据此驳回动享公司包括600000元保证金在内的一审诉讼请求，并无不当。至于何XX、宁波XX公司提出的律师费损失及经营权转让费损失，在动享公司未按期足额缴纳租金，并自行离场，存在明显违约的情况下，一审判决酌情认定动享公司赔偿何XX、宁波XX公司经营权转让费损失100000元，并根据双方合同约定，判决动享公司承担何XX、宁波XX公司律师费损失，亦无不当。第三，动享公司认为本案系租赁纠纷，因此依据《金达运动城承包合同补充协议（二）》第八条的约定，向一审法院提起诉讼，经一审法院实体审查后，虽然认定本案双方之间实际系承包经营关系，但根据管辖恒定原则，一审法院的管辖权并不因双方法律关系性质的认定而发生改变。至于何XX及宁波XX公司提出的反诉诉请，虽然涉案合同中约定各方当事人同意将纠纷提交杭州市西湖区人民法院，但动享公司在一审审理过程中，并未就反诉管辖提出异议，故一审法院对本案双方争议具有管辖权。

综上，动享公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17528元，由上诉人杭州XX公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长　　刘XX

审判员　　叶XX

审判员　　杜海平

二〇二〇年六月八日

书记员　　董XX