房屋买卖合同过户后次日颁布拆迁公告，损失如何主张

律师观点分析

上诉人（原审原告）：姜XX，女，1983年5月19日出生，汉族，户籍所在地：宁波市海曙区。

委托诉讼代理人：计付民，浙江**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：徐XX，男，1946年3月23日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：王X，浙江XX律师。

被上诉人（原审被告）：宁波XX公司。住所地：宁波市鄞州区福明街道世嘉和XX。

法定代表人：潘XX，该公司经理。

原审第三人：王XX，男，1969年8月5日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：张X，浙江XX律师。

上诉人姜XX因与被上诉人徐XX、宁波XX公司（以下简称XX公司）、原审第三人王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区XX（2021）浙0212民初11097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

姜XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清，本案被上诉人及原审第三人明显属于规避限购政策，通过代持投机性购房进行恶意炒房赚钱，严重违背公序良俗原则，一审判决对此事实未查清。二、本案完全符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情势变更条件，上诉人可以据此解除合同。一审判决认为上诉人对诉争房屋可能面临拆迁应有一定预见性，系重大事实认定错误。一审判决认为上诉人不能证明继续履行合同交付房屋会产生明显不公平的不利影响，系重大事实认定错误。

徐XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人长期住在姜山镇，委托经常跑宁波的原审第三人购买房屋，不存在代持的情形。上诉人诉请要求适用情势变更原则，但上诉状更多的是以欺诈的理由。本案合同已履行完毕，不应适用于情势变更原则。

王XX述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

XX公司未答辩。

姜XX向一审法院起诉请求：一、解除原告与两被告于2021年5月20日签订的《存量房屋买卖中介合同》、原告与被告徐XX于2021年5月24日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告徐XX将涉案房屋不动产权变更登记于原告名下，原告退还购房款181万元。

一审法院审理认定事实：2021年5月7日，案外人邓X向原告支付款项20万元。2021年5月20日，原告与两被告签订《存量房屋买卖中介合同》，约定：被告徐XX向原告购买位于宁波市鄞州区XX房屋，转让总价181万元；合同签订当日支付购房定金36万元，2021年5月25日前，被告徐XX将首付款145万元在合同网签完成当日支付给原告；2021年5月25日前办理过户手续，2021年5月25日完成该房屋交付手续并签署《交房具结书》。2021年5月20日，被告徐XX向原告交付剩余全部房款161万元。2021年5月24日，原告与被告徐XX签订《存量房屋买卖合同》，约定：被告徐XX向原告购买涉案房屋，成交价120万元。同日，被告徐XX另向原告支付房款2万元，原告出具收条。双方并于同日办理了涉案房屋过户手续。2021年5月25日，宁波市鄞州区人民政府发布公告，庆安会馆东侧地块项目符合公共利益需要，确定房屋征收范围，涉案房屋属于房屋征收范围之内。后原告并未将涉案房屋交付给被告徐XX，第三人多次向原告催促要求交房。

另查明，涉案房屋于2021年5月初曾进行过外墙翻新作业。

再查明，第三人系宁波XX公司法定代表人，XXX司经营范围中一般项目包括房屋拆迁服务等。

一审法院认为：原告与两被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告徐XX之间的房屋买卖合同成立并生效。被告徐XX已经按约履行付款义务，双方并办理了房屋过户手续。现原告主张被告及第三人明知涉案房屋发生拆迁，对原告故意隐瞒，存在代持情形，并依情势变更原则要求解除合同。该院认为：第一，合同签订当时系被告徐XX到场签订合同并由被告徐XX直接向原告支付剩余161万元房款，故原告对于系由被告徐XX购买涉案房屋明确知晓。原告未能提供确实、充分的证据证明涉案房屋系由被告徐XX代持。第二，原、被告关于房屋买卖合同中的价款、过户及交付时间等重要条款的约定均系双方真实意思表示，且从被告提供的视频资料来看，原告对于2021年5月24日办理网签及过户手续并无任何异议，不存在被告或第三人要求原告必须在2021年5月24日办理过户手续情形。第三，根据民法典的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人如与对方协商不成的，可以请求变更或解除合同。涉案房屋办理过户登记次日即被政府公告列入拆迁范围，原告据此认为适用情势变更原则。该院认为，根据该院向涉案房屋所在社区了解，涉案房屋于2021年5月25日之前即有较长时间流传即将拆迁的消息。原告为出售房屋，在包括被告XX公司在内的多家中介机构挂牌，其对于房屋的基本情况应有所了解，并最终确定价格，故其对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围之内。此外，现被告徐XX已经全额支付房款，房屋过户手续也已办理完毕，从原告提供的证据来看，不能证明其继续履行合同交付房屋会产生明显不公平的不利影响。故原告主张依情势变更原则解除合同，该院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回原告姜XX的全部诉讼请求。本案案件受理费10545元，保全费5000元，由原告承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1．上诉人与宁波XX公司的《房屋托管合同》，拟证明上诉人从2019年7月1日至2022年6月3日签署房屋托管合同，由该公司负责对外出租、收租、维修等事项。上诉人本人从未在涉案房屋居住，对涉案房屋是否可能拆迁完全不知情。2．安庆片区安置房地块展示图，拟证明涉案房产安置房地点已经确定，位于鄞州区东XX旁，属鄞州中心城区，按照周边房产均价在4万元以上。3．贝壳截图3页，拟证明涉案小区大河社区拆迁公告颁布后，挂牌均价为44556元，高的达到55014元；涉案房屋已确定的安置房地点周边两个小区价格：孙马小区、荣安XX均在4万元以上。

被上诉人经质证后认为：第一组证据的真实性无法确定，关联性也有异议，且不属于二审中的新证据。第二、第三组证据与本案也没有关联。

原审第三人经质证后认为：与被上诉人的质证意见一致。

本院经审查认为，被上诉人、原审第三人的质证有理，据此，本院对上诉人提供的证据不予认定。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖中介合同、房屋买卖合同合法有效，各方均应按约履行。上诉人起诉认为被上诉人及原审第三人对诉争房屋的拆迁事宜应提前知晓，却对上诉人故意隐瞒，要求依照情势变更原则解除合同。但根据一审中的证据，诉争房屋在2021年5月25日之前即有较长时间流传即将拆迁的消息，上诉人对诉争房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，上诉人对于2021年5月24日办理网签及过户手续也无任何异议，且上诉人已收到了合同约定的全额购房款，上诉人的合同目的已经实现，被上诉人的合同义务已履行完毕，因此，本案不能适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定。上诉人又上诉认为被上诉人及原审第三人规避限购政策、通过代持投机性购房进行恶意炒房赚钱，但上诉人对此事实未提供充分证据证明，且该主张也非解除合同的法定理由。一审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。

综上所述，姜XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10545元，由上诉人姜XX负担。

本判决为终审判决。

审判长俞灵波

审判员赵保法

审判员郑辉

二○二二年三月九日

代书记员施纪元