律师观点分析
原告陈XX与被告邱X、王XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1777号
原告：陈XX，无固定职业。
委托诉讼代理人：程X，湖北XX律师XXX律师。
委托诉讼代理人：严XX，湖北XX律师XXX实习律师。
被告：邱X，无固定职业。
委托诉讼代理人：黄X，湖北XX律师XXX律师。
被告：王XX，无固定职业。
被告：周X，无固定职业。
委托诉讼代理人：温泉，黄石市来讯法律服务所法律工作者。
原告陈XX与被告邱X、王XX、周X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人程X、严XX，被告邱X及委托诉讼代理人黄X，被告王XX以及被告周X的委托诉讼代理人温泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告邱X于2013年7月12日签订的门面租赁合同；2、判令三被告立即腾退并向原告返还黄石市黄石港区XX1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋；3、判令三被告连带支付2015年11月1日起至涉案房屋实际腾退之日的租金或逾期腾退房屋占用使用费；4、判令三被告连带支付逾期付租违约金（每天按应付租金的千分之一计算至租金付清之日，截至2016年8月31日，逾期付租违约金为50400元）和租赁合同解除违约金60000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月12日，原告与被告邱X签订门面租赁合同，约定被告邱X承租原告位于黄石市黄石港区XX1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面，租期10年，每半年支付一次租金，未按期付租则按日千分之一支付逾期付租违约金，欠付租金90日以上原告有权解除合同，收回房屋。被告违约导致合同解除的，被告还应按3个月租金标准支付合同解除违约金，另约定不得转租。但被告邱X从2015年11月1日起欠付租金至今，经原告多次催收无果。另经原告初步调查，被告邱X未经原告同意将涉案房屋转租给被告王XX，被告王XX又转租给被告周X。原告为维护合法权益，故诉至法院。
原告陈XX为证明其所主张的事实，向本院提交的证据材料有：原告及被告身份证复印件、房产证及房地产抵押情况表各三份、原告与被告邱X签订的门面租赁合同、被告邱X与被告王XX签订的转让协议、被告王XX与被告周X签订的宾馆转让协议书。证明原告与被告邱X建立了租赁关系，被告邱X、被告王XX进行转租的事实。
被告邱X辩称，1、被告不存在未经原告同意擅自将门面转租的情形，该行为原告已经同意。2、原告要求解除合同不符合法律规定，不应当支持。3、即使原告可以解除合同，原告与被告的合同中没有就逾期付租违约金进行约定，不应当支持。解除合同违约金过高，不应当支持。原告要求解除合同腾退房屋的同时，应当返还被告的装修款。被告邱X向本院提交了两份证据材料：原告与被告邱X签订的门面租赁合同、被告邱X与被告王XX签订的转让协议。证明原告同意被告转租，在门面转租被告王XX后，一切事宜与被告邱X无关。
被告王XX辩称，被告没有与原告签订合同，对腾退门面没有异议，现已经转租给被告周X。在被告租赁期间的租金已向原告付清。被告王XX向本院提交了一份证据材料：XX银行回单。证明被告王XX向原告支付了2015年8月4日至2015年11月1日期间三个月，每月18000元的租金共计54000元。
被告周X辩称，原告与被告邱X之间的租赁合同是合法有效的，被告邱X转租行为违反了与原告的约定是无效的，导致其后的转租均无效，请求驳回对被告周X的诉讼请求。被告周X向本院提交了两份证据材料：5张照片、刑事判决书。证明门面是物业公司上锁的，被告周X2016年6月被刑事拘留，早已丧失对门面的控制权。
对原、被告双方提交的证据，原告及被告邱X、王XX、周X提交的证据，均符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案原、被告之间建立租赁、转租关系，本院予以认定。结合双方的证据，查明的事实如下：2013年7月12日，原告陈XX与被告邱X签订门面租赁合同一份，约定被告邱X承租原告所有的位于黄石市黄石港区XX1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋，租期10年，从2013年11月1日起至2023年11月1日止。三档门面租赁期间租金第一、二年为每月18000元，第三年为每月20000元，第四年开始房租逐年按5%递增，第六年开始房租逐年按8%递增。租金按每半年支付一次，在该租期开始前三天一次性付清，如未按期支付，原告可按月租的千分之一收取相应的滞纳金。如拖欠租金达90日以上，原告有权收回门面，并视为被告在合同期内中止合同。被告经营期内产生的水、电、气、卫生费、设施维修费等，均由被告负责。合同期满后，被告不能将该门面转让。双方不得单方面中止合同，否则按违约处理，如原告违约，须赔偿被告经营和装修的一切损失；如被告违约，则须承担三个月的租金给原告。被告签订合同后，将门面用于开设宾馆，按约定向原告交纳租金至2015年7月底。2015年8月4日，被告邱X与被告王XX签订转让协议，将宾馆整体转让给被告王XX经营，被告王XX经营了三个月，期间向原告交纳了三个月共计54000元的租金。2015年11月13日，被告王XX与被告周X签订宾馆转让协议书，将宾馆转让给被告周X经营。现宾馆所在处被物业公司锁闭。因被告从2015年11月起未能按约向原告支付租金，双方故而成讼。
本院认为，原告与被告邱X签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按约向被告交付了租赁物，履行了出租人的义务，被告邱X作为承租人则应当按约定向原告支付租金，现被告邱X未能按约支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
对原告主张解除与被告邱X的租赁合同。因被告欠租从2015年11月至2016年9月8日原告起诉之日止，累计已超过90日，符合租赁合同约定的解除权，对原告该诉讼请求，本院予以支持，双方的租赁合同应从原告起诉之日即2016年9月8日起解除。解除合同前，从2015年11月至2016年9月8日期间，酌定计10个月的租金，依据租赁合同约定的标准为每月20000元，此期间租金共计200000元，应由被告邱X支付。因原告与被告王XX、被告周X并未建立书面合同关系，被告王XX经营三个月期间的租金已经支付给原告，故原告主张三被告连带支付租金的诉讼请求，本院不予支持。因原告主张的是被告欠租合同解除权，对被告邱X抗辩租赁合同不能解除的理由，本院不予支持，其抗辩要求的装修损失，因其未能提交证据且无法律依据，本院亦不予支持。解除合同后，被告邱X负有返还租赁物的法定义务，对原告该主张本院予以支持。因被告王XX并未实际占有门面房屋，该房屋最后是由被告周X占有，故被告周X作为无权占有人对房屋亦负有返还义务。对于原告主张的房屋占用费，在解除合同即2016年9月8日后，本院依据被告从2015年11月起开始欠租的实际情况，酌情按该年度租金标准即每月20000元计算至房屋腾退之日止，该费用应由被告邱X、周X连带负担。
对于原告主张的逾期付租违约金以及租赁合同解除违约金。因原告已主张了解除合同前后的租金及占用费，再主张两项违约金其诉求明显超过原告的实际损失，另结合门面房屋被告均未再继续使用，已被物业公司锁闭的事实，故对原告该部分请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告陈XX与被告邱X在2013年7月12日签订的门面租赁合同于2016年9月8日解除。
二、被告邱X、周X于本判决生效后五日内，腾退原告陈XX所有的位于黄石市黄石港区XX1024、2024铺、1025、2025铺、1026、2026铺三档门面房屋，并将门面房屋返还给原告陈XX。
三、被告邱X于本判决生效后五日内给付原告陈XX租金200000元。
四、被告邱X、周X于本判决生效后五日内按每月20000元，连带支付原告陈XX从2016年9月9日起至房屋腾退之日止的占用费。
五、驳回原告陈XX对被告王XX的诉讼请求。
六、驳回原告陈XX的其它诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5956元，由原告陈XX负担2113元；由被告邱X负担3843元（被告周X连带负担其中的1000元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币5956元，款汇：湖北省黄石市中级人民法院，开户行：XXX，户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29，上诉人在上诉期届满后七日内仍未交上诉费的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 董 进
人民陪审员 杜XX
人民陪审员 熊 丰
二〇一七年四月十二日
书 记 员 张XX
