委托合同违约怎么办？

因违约而解除销售合同时需严格按照双方合同约定

-XX房地产开发有限公司诉XXX房地产经纪有限公司

商品房委托代理销售合同纠纷案

【基本案情】

2010年3月，XX房地产开发有限公司（以下简称XX开发公司）与XXX房地产经纪有限公司（以下简称XXX经纪公司）签订《合作协议》，协议约定XXX经纪公司包销XX开发公司开发的某小区1#-8#楼，销售金额全部到达XX开发公司后，扣除协议约定销售总金额、装修费及入住留存，剩余款项全部划拨到XXX经纪公司，客户入住后无其他问题，XX开发公司返还XXX经纪公司入住留存。协议还约定XX开发公司应于2010年9月底取得商品房预售许可证，否则XXX经纪公司有权解除协议并由XX开发公司赔偿损失。2010年4月XXX经纪公司开展销售工作；2010年10月XX开发公司取得商品房预售许可证，之后XXX经纪公司组织客户认购签约。2010年11月XX开发公司发函通知XXX经纪公司解除协议，当日XXX经纪公司从售楼部撤场。

【法院判决结果】

法院经审理查明，原被告签订《合作协议》后，原告已完成了部分房屋销售工作，但并未按约定将其宣传内容上报给被告，存在超范围向客户承诺情况，另外原告未按约定对所售房屋进行装修。被告未按约定开立专用账户，且未按期限取得商品房预售许可证，也未向原告支付任何款项。原被告双方均存在违约行为，但严格按照双方约定，原告需完成销售金额全款支付给被告、完成房屋装修等异物后才能获得驱逐留存返还。故判决原告应获得的销售报酬为已销售总金额扣除约定已销售总金额与装修费用。

【诵盈律师点评】

司法实践中，房地产开发公司有时会委托房产经纪公司代理销售房产，双方应按照商品房委托代理销售合同上约定的各自的权利义务履行合同，当出现违约情形时，若合同有约定的须严格按照约定承担违约责任。北京诵盈律师事务所杨志峥律师在代理商品房委托代理销售合同的时候，一般情况下所涉及的合同内容条款较多，当事人在签订合同时明确合同约定的各自的权利义务，必要时需咨询专业律师。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。”杨志峥律师提示，当事人签订商品房买卖合同后，若就相关问题未作出明确约定的，可在双方协商一致后签订补充协议，以避免就相关事项造成不必要的纠纷。另外还有一种情况就是，在实践当中经常会出现双方不仅签订了商品房买卖合同，同时又签订一份补充协议。在补充协议当中，对于具体的交易方式、交易价格、过户方式、贷款方式以及在银行贷款未获得批准的情况下，如何补足房款进行详细的约定。当出现与补充协议内容不一致的情况，要结合补充协议以及主合同的内容去判定履行标准。当发生关于商品房买卖合同纠纷的时候，法院在审理的过程中通常要以补充协议的内容去判定双方当事人交易的真实意思表示，从而去确定一方是否违约，然后法院依据违约的情形，判定违约金以及是否解除合同。