律师观点分析

王某向法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告李某与谢某签订的《房屋买卖协议》为无效合同；2.请求被告陈某、朱某1、朱某2退还她涉案房屋，诉讼费用由被告李某、被告陈某、被告朱某1、被告朱某2承担。

王某诉称：1987 年王某与自已的丈夫 (已过世)在村里建造房屋一处,1990年王某的丈夫离世，王某的丈夫去世时曾留下遗嘱表明该房产由王某继承。2000年王某的二儿子在王某不知情的情况下用自己的名字办理了涉案房产的土地使用证。2010年二儿子与 李某结婚并生育一儿一女。二儿子与李某结婚后将王某从涉案房屋中赶走，王某没有办法，只好到女儿家借住，2012年二儿子离世，2019年李某瞒着王某与同村村民谢某签定了《房屋买卖协议》,将涉案房屋以9500元的价格卖给了同村的谢某，2020年谢某离世，涉案房产由谢某的母亲陈某及二个儿子朱某1、朱某2继承。现王某年事已高，想回到自己的房屋中居住，这才发现二儿子将土地证办成自己名字及李某将房产出卖的事实。根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。该案中李某与谢某恶意串通，二人明知该房产为王某所有，仍然签订了《房屋买卖协议》,将王某的房产低价出卖， 这一行为损害了王某的合法权益，导致年近90岁的王某居无定所，无处居住，所以李某与谢某签订的《房屋买卖协议》为无效合同，陈某及朱某1、朱某2应当将涉案房产返还给她。

被告陈某、朱某1、朱某2委托孙律师进行当庭答辩，案涉房屋买卖协议真实有效，应当驳回原告诉讼请求。 一、案涉房屋买卖主体系同一集体经济组织成员，符合农村房屋买卖的政策要求。二、房屋买卖主体间无恶意串通，房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在低价转让的情况。三、购房人谢某购买房屋时无主观恶意，购买案涉房屋一直由二儿子、李某居住，且登记在二儿子名下，谢某完全有理由相信二儿子、李某是案涉房屋所有权人。签订房屋协议时有村委会成员在场见证，不可能存在恶意串通。四、达成房屋买卖协议后，谢某支付了9500元购房款，因为房屋当时比较破旧，该价格符合当时的市场价格，谢某支付了合理对价。五、李某交付房屋后，谢某购买房屋后投入大量资金进行翻修，修好后一直居住使用直至去世，而陈某也一直在案涉房屋内居住，如果确认合同无效不利于维护市场交易的稳定性。

且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案房屋买卖协议有效。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。通过该规定也可以得出维护交易稳定性的原则可以认定买卖协议有效。

法院认为，本案的争议焦点是涉案房屋买卖协议是否为无效合同及谢某对涉案房屋是否是善意购买人。王某称谢某在明知李某对涉案房屋无处分权的情况下仍购买涉案房屋，与李某系恶意串通，且以明显低价购买涉案房屋，损害了她的利益，故涉案房屋买卖协议无效。王某自认涉案房屋未登记，王某是否对涉案房屋拥有所有权缺乏公示力，谢某无法“明知”;涉案房屋于2019年转让，价格是9500 元，原告称系明显低价转让，但并未提供任何证据证明，无法认定系明显低价转让；原告称李某与谢某存在恶意串通，但也未能提供任何证据予以证明，法院不予认定。李某与谢某系自愿签订涉案房屋买卖协议，在原告未能提供证据证明谢某支付的对价系明显不合理低价，也无证据证明李某与谢某之间存在恶意串通损害他人利益的行为之情形下，对原告要求确认涉案房屋买卖协议无效的主张法院不予支持。

因涉案宅基地上的集体土地使用权证登记的二儿子的名字，王某自认房屋未登记，王某对涉案房屋是否拥有所有权缺乏公示力，且二儿子与李某婚后一直居住于此，李某与谢某签订房屋买卖协议时，有介绍人在场且在村委进行交易，谢某有理由相信李某具有涉案房屋处分权，且其支付了合理对价，谢某系善意购买人。谢某购买后虽未进行产权登记，但考虑到农村房屋买卖的交易现状及习惯，及涉案房屋宅基地使用证一直登记在二儿子名下的实际情况，综合谢某也系同一村集体的村民，购买行为符合国家法律规定等，对谢某善意购买、支付合理对价的交易行为应依法保护。买卖协议签订后涉案房屋立即进行了交付，且被告进行了大量的修缮整改并自2019年居住至今，故综合以上，对原告要求被告退还涉案房屋的请求不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》 第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法> 若干问题的解释(一)》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

驳回原告王某的诉讼请求。

案件受理费100元，减半收取计50元，由原告王某负负担。