律师观点分析

2019年，原告和被告签订房屋租赁合同，租赁门头房一间用于经营甲艺馆，约定可以长租，租赁合同一年一签，租赁合同签订后，原告支付半年房租并将租赁房屋装修使用。

2020年，有一个自称房主的人秦某找到原告说原告所租房屋是被告租赁他的，被告的租期已到，要求原告返还房屋。

被告签订合同时隐瞒了房子系转租的事实，导致合同目的不能实现，给原告造成损失。

因此原告委托山东衡明律师事务所孙松海律师诉至法院。

诉讼请求：1.判令被告返还租房押金2000元并赔偿原告损失14310元（装修损失12310元、鉴定费2000元）；2.被告承担本案诉讼费。

法院认为，综合本案的证据及当事人的陈述，能够认定秦某与被告系租赁合同关系，被告与原告系转租合同关系的事实。被告虽提交秦某证言及与秦某签订的书面合同，主张其与秦某的租赁期限到2020年9月26日，但上述证据与原告提交的视频相矛盾，秦某在视频中明确称其与被告的租赁合同2020年3月9日就到期了，涉案房屋与被告无关了，其当庭辩解系“想错了”不能成立，结合原告报警时间系2020年3月8日，可见双方在当时就已发生争议，故对被告抗辩其与秦某租赁合同尚未到期的辩解意见，法院不予采信，对于秦某在视频资料中自认与被告的租赁期限到2020年3月9日，法院予以采信。

综合当事人陈述、原告提交的录音及视频、报警记录，能够认定本案租赁合同未能继续履行，系被告与秦某房屋租赁期限到期后，秦某又向原告主张房租，双方发生争议，经公安机关调解未果，秦某让原告搬走，不租给原告了，导致原告无法使用涉案房屋，并实际于2020年3月25日搬离，即系因被告的违约行为导致合同未能继续履行。被告关于系原告不交下半年租金而导致合同未能继续履行的抗辩意见，与法院查明的事实不符，法院依法不予采信。

关于原告主张的2000元保证金，因合同约定退房时保证金退回，故对于原告的该诉讼请求，法院依法予以支持。

关于原告主张的装修损失及评估费，法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原、被告在签订租赁合同时，被告即明知原告租赁涉案房屋用于经营，需要进行装修，原告提交的监控视频亦可以证实在原告装修期间，被告曾到过装修现场，对于原告的装修是明知的，被告并未提供证据证实其对原告的装修提出过异议，故应认定被告对原告进行装修是明知且同意的。按照上述司法解释，本案系因被告违约导致，被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。

因评估报告中载明的玻璃门及玻璃隔断、地毯、店铺牌子、吊灯为未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故对原告主张的上述物品的损失，法院依法不予支持。

因原告租赁期限为一年，实际使用涉案房屋半年，参照评估报告，应以未形成附合装饰装修物重置成本的50%计算装修残值为宜，故被告应向原告赔偿装修残值损失2892.28元（5784.56元×50%）。关于评估费2000元，综合考虑法院支持原告数额的比例，由被告承担470元，原告自担1530元。

最终法院判决：

一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修残值损失2892.28元、评估费470元；

二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告保证金2000元；