律师观点分析

原告与被告于2014年1月3日签订《商品房预售合同》，合同约定，由原告向被告支付房款，购买房屋一套。原告按照合同约定履行了支付房款的义务，被告至今仍未按照合同约定按照交付符合合同约定的房屋，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过180日，买受人可以解除合同。

因此原告委托山东衡明律师事务所孙松海律师诉至法院。

诉讼请求：

1、请求法院解除原被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与第三人（某银行）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。判令被告返还原告已付购房款145710元、储藏室费用17913.44元、房屋维修基金10707元、担保费用9900元、备案费250元，以上共计174480.44元，并从2013年12月21日开始按照同期银行贷款利率支付利息，截止被告还清以上款项为止；

2、判令被告支付原告从2014年4月1日至2016年5月，原告已还贷款共计50689.26元（截止到2016年5月，以被告退还房款前，原告实际发生的还款数额为准），剩余贷款由被告向第三人还清；

3、由被告支付原告由于延期交房产生的租房等费用7650元（从2015年1月1日开始，截止2016年6月，其后产生的租房费用截止被告退还所有购房费用；

4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：

1、被告逾期交房是由于政府相关手续前期办理缓慢造成的，被告不应当承担逾期交房的责任。

2、即使法院支持原告退房的诉讼请求，原告主张的储藏室费用17913.44元已经包含在购房款中，原告不应当再单独主张。担保费用原告支付给担保公司，被告并未收到原告该笔款项，不应当承担偿还责任。备案费由原告支付给房管局，被告不应当承担还款责任。根据商品房预售合同的约定，若原告退房主张成立，被告仅承担退还相应房款的责任，故原告主张的同期银行贷款利率的利息及租房等费用不应当由被告承担。

同时第三人向法院提出诉讼请求：

1、被告偿还借款本金及利息321116.56元（截止到2016年6月30日），自2016年6月30日以后的本金及利息按合同约定计算至实际还清之日止；

2、诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告因购买被告房屋一套，在我行申请个人住房贷款33万元，期限360个月，我行已于2014年4月30日将贷款33万元发放至被告的账户。若原告与被告的《商品房预售合同》解除，我行与原告的《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除，被告应返还我行未偿还的贷款。

被告辩称，第三人的贷款应由原告偿还。

最终法院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。

根据该合同第八条的约定，本案所涉商品房的交付时间应为2014年12月31日。被告于2016年1月20日通知原告办理交房手续，违反了合同关于房屋交付时间的约定，被告称逾期交房并不是其造成的，但未提供证据予以证实，对其辩解意见不予采信。

按照原、被告签订的《商品房预售合同》第九条的规定，被告逾期交付房屋超过180日，买受人有权解除合同，原告曾于2016年4月份向被告发出解除合同的催告函，被告称未收到该文件，法院审查后认为，原告于2016年5月24日诉到本院，被告于同年5月27日收到起诉状，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，作为从合同的贷款担保合同也应予解除。被告逾期交付房屋，原告要求解除合同的，应当按照合同第九条的约定[第1（1）（2）种方式]，返还购房款并承担违约责任，原告的要求被告返还购房款的主张符合合同的约定，法院依法应予支持。

原告要求被告返还已付购房款145710元、储藏室费用17913.44元、房屋维修基金10707元、担保费用9900元、备案费250元，赔偿租房费用7650元，第三人要求被告返还借款本金及利息321116.56元，法院审查后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。至2016年6月底，原告已向被告支付首付款145710元，向潍坊市住房和城乡建设局交纳维修基金10707元，向潍坊市住房置业担保有限公司支付担保费用9900元，第三人向被告发放贷款330000元，原告已向第三人支付住房贷款本金和利息54532元，尚欠第三人剩余贷款321116.56元。原告要求被告返还已付首付款、已付贷款及利息的主张符合法律规定，法院依法予以支持。

最终法院判决：

一、被告返还原告购房款、贷款本金和利息共计200242元；

二、被告返还第三人住房贷款321116.56元；

案件受理费4942元，减半收取2471元，由原告负担247元，被告负担2224元。第三人参加诉讼案件受理费6110元，减半收取3055元，由被告负担。