律师观点分析
A与北京市XX丰禧来宾馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 北京市XX朝阳区人民法院 民事判决书 （2015）朝民初字第43404号 原告A，男，1962年3月2日出生， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 委托代理人A，男，1983年10月16日出生， 被告北京市丰禧来宾馆，经营场所北京市朝阳区XX甲8号， 经营者A，女，1961年3月13日出生，汉族，北京市丰禧来宾馆总经理， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 原告A（以下简称原告）与被告北京市丰禧来宾馆（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员A任审判，公开开庭进行了审理，原告、A、B与C、D、E到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：原、被告于2007年1月1日签订了《丰禧来宾馆协作经营合同书》，合同约定：“被告将该宾馆租赁给原告，租赁期限为拾年，年租金前3年58万元，后七年60万元；租金交付方式，在本合同签字生效后7日内交纳第一次租金，从第二次开始，租金按应交期限的第一个月的15日内交纳，”合同签订后，原告积极的履行了合同义务，对宾馆房屋进行了装修，并按期支付被告租金，合同履行至2015年6月28日，原告交付下期租金，但被告拒绝收取原告租金，理由是，要涨租金了，从原来的每年租金60万元，涨到130万元整，因双方签订的合同期限没有到期，被告无故涨租金的行为，原告不同意，2015年7月7日，王X将原告约到王X家里，强行限制原告人身自由，强迫原告写证明，A说：“今天不写，就别想出这个门，”当时原告怕人身受到伤害，在A的强行胁迫下写了一份证明，证明内容：“A租赁房东B禧来宾馆的房屋，A同意于2015年7月12日停止营业，结清一切帐目，撤出宾馆，有关其他事情走法律程序，自己放弃续租的权利，撤出之前A要保证不能出现任何安全问题，并保证房屋财产现状完好无损，”证明写完后，A让原告走了，事故发生后原告向北京市公安局朝阳分局十八里店派出所报警，被告的行为严重违法了合同约定，在合同没有到期，强行解除合同，要求原告搬出，其行为己经构成了违约责任，现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求法院判令被告赔偿原告违约金178.2万元， 被告辩称：一、原、被告之间并非房屋租赁合同关系而是宾馆合作经营合同关系，实际为宾馆承包经营合同关系，根据双方合同约定及合同实际履行情况，被告是将丰禧来宾馆的经营权承包给了原告进行旅馆业经营，而非只是将房屋出租给原告居住使用，原告实际也是利用丰禧来宾馆的营业执照和特种行业许可从事旅馆经营，双方实际是宾馆承包经营合同关系而非房屋租赁合同关系，因此，原告在承包经营宾馆期间应当履行对宾馆的管理义务，承担经营风险，并遵守国家及北京市对旅店业的管理规定，原告对经营中的安全隐患有管理的责任和义务， 二、原告系为了逃避合同最后一年宾馆管理责任和防火改造成本，自愿提前解除承包经营合同，被告不存在违约行为，因原告在承包宾馆期间，丰禧来宾馆在以往多次消防及安全检查中被发现存在安全隐患问题，负责消防、安全管理的部门多次要求丰禧来宾馆整改，将存在火灾安全隐患的建筑材料替换下来，但是原告总是一味为了追求利润，置众多的旅客生命、财产安全于不顾，一再拖延整改，导致公安、消防部门均要对丰禧来宾馆进行整改，否则将予以停业处罚，宾馆直接面临被关闭的重大风险，2015年7月7日被告与原告就加强宾馆风险管理和处理防火安全隐患问题以及合同期满后的续订问题进行协商，因原告不愿意在承包合同最后一年对宾馆进行任何投资，管理风险极大，且不同意按照消防主管部门意见进行消防改造，宾馆直接面临被停业整顿的风险，经原告与被告协商，原告要求提前解除承包经营合同并亲自书写证明同意解除合同，被告同意原告解除合同，撤出宾馆，至此双方宾馆承包（租赁）合同己经协商解除， 三、原告所述的被告强行限制原告人身自由，强迫原告写证明完全是不属实的，也不可能实现，首先，原告与被告协商时在场人员只有A、B和C三人，A作为一个女性且还照看着两岁的小孙子、张X有严重心脏病，做过心脏手术，根本不可能限制原告人身自由，也不可能对原告造成伤害，其次，原、被告协商是在2015年7月7日下午进行的，如果A受到胁迫写解除合同证明，正常情况下应当在走后就报警，但是据了解其是在7月8日下午才去报警，完全不符合常理， 综上，被告并不存在违约行为，故原告诉求无事实与法律依据，应当依法驳回， 经审理查明：被告系个体工商户，登记的经营者为A，登记的经营场所为北京市朝阳区XX， 原告与被告签订了《丰禧来宾馆协作经营合同书》，约定被告将丰禧来宾馆出租给原告，租期自2007年1月1日至2017年1月1日，年租金前三年58万元，后七年60万元，合同还约定单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的30%的违约金或赔偿金， 后原告以京成138快捷酒店周家庄路店名义经营丰禧来宾馆， 2015年7月7日，原告向被告出具了《证明》，内容如下：“A租赁房东B喜来宾馆的房屋，A同意于2015.7.12日停止营业，结清一切账目，撤出宾馆，有关其他事情走法律程序，自己放弃续租的权利，（撤出之前A要保证不能出现任何安全问题并保证房屋财产现状完好无损）”， 庭审中，原告提交了2015年7月7日其与A、B的谈话录音及谈话内容文字整理资料，证明被告胁迫原告撤出宾馆，胁迫原告写《证明》，被告对谈话录音真实性认可，对证明目的不认可，认为从录音看不到原告所称的被告对其进行强迫、威胁及限制人身自由，限制人身自由需要有强烈的冲撞，从录音可以看出双方一直在谈，虽然不友好，但是没有暴力的内容，录音中没有谈到涨租金、限制自由、威胁的内容，原告还提交了《京成138快捷酒店周家庄路店经理日报表》，证明原告经营宾馆的毛收入情况，被告对该证据的真实性不能确认，认为能够证明原告把宾馆转包，原告还提交了《北京丰禧来宾馆协作经营合同书》，证明被告胁迫原告签署该合同，被告认为该合同无任何人的签字和印章，对该证据的真实性不予认可， 被告提交了《周庄点交接清单》，证明被告将北京市丰禧来宾馆的全套经营资质手续移交给原告，原告认可，被告还提交了北京市XX规划建设管理科出具的《普通地下室巡查单》、《普通地下室复查单》若干，证明原告在经营宾馆期间擅自将地下室改为客房，存在安全隐患，未到主管部门登记备案，原告不予整改，原告对该证据真实性无法核实，被告还提交了北京市XX出具的《十八里店地区消防安全隐患责令限期改正通知书》若干，证明宾馆存在可燃有毒装饰装修材料，应予拆除改建，但原告发现隐患后拒绝整改，隐患长期存在，原告对该证据真实性无法核实，被告还提交了A的病历，证明A有心脏病，不具备胁迫原告的能力，原告对证明目的不予认可， 经询，原告与被告均称原告于2015年7月12日将丰禧来宾馆交还于被告，租金结清至当日， 以上事实，有《丰禧来宾馆协作经营合同书》、营业执照、谈话录音、《证明》等证据及当事人当庭陈述在案佐证， 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，根据原告向被告出具的《证明》内容及双方交接丰禧来宾馆和结算租金的事实，可以认定原告与被告协商一致解除了租赁合同，现原告主张被告擅自涨租金及被告胁迫原告出具《证明》，应当承担举证责任，但原告提交的证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采信，因此，原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费10419元，由原告A负担（已交纳）， 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院， 审判员A 二〇一五年十二月十五日 书记员B
