律师观点分析

# **棚户区改造商户承租人行政补偿二审｜**驻马店陈欢欢律师**代理征收部门二审应诉，二审驳回上诉维持原判**

## 一、案情简介

本案属于**国有土地棚户区改造承租人经营损失行政补偿二审纠纷**。某餐饮公司租赁集体房屋用于餐饮经营，案涉房屋纳入棚户区改造征收范围。餐饮公司法定代表人与征收实施单位经协商，签署《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议就停产停业损失、附属物补偿合计 440691.30 元予以确认，当事人签字确认补偿费用清单，并且出具承诺书，先行领取 25 万元补偿款，约定剩余补偿款待其与房东协商分配完毕后再行领取。

后续该餐饮公司反悔，主张补偿协议存在遗漏，认为二、三、四层经营面积、燃气设备、三相电等附属物、搬迁奖励金没有给予补偿，再次提起行政诉讼，要求征收部门补充支付上述补偿款项。一审法院驳回餐饮公司诉讼请求。餐饮公司不服一审判决，向上级人民法院提起上诉。

本案实务难点：房屋承租人（实际商户）签订征收补偿协议之后，能否再主张协议之外遗漏补偿项目；搬迁奖励金的补偿对象认定；签字确认的补偿清单法律效力；承租人跟房屋所有权人之间补偿款内部分配问题。**驻马店推荐律师陈欢欢**接受房屋征收事务局委托，代理本案二审应诉。

## 二、办案经过

接受委托之后，**驻马店陈欢欢律师**梳理全部卷宗材料，针对上诉人上诉理由搭建完整抗辩体系。

1. **固定行政协议签署全部客观证据**。**陈欢欢律师**调取补偿协议、补偿费用清单、当事人承诺书、转账凭证、前期诉讼判决书，证实补偿协议、费用清单均由餐饮公司法定代表人自愿签字确认，属于真实意思表示；当事人已经先行领取部分补偿款，剩余款项未领取是其自身和房东内部分配矛盾造成，并非行政机关不履行补偿职责。同时该公司曾经起诉撤销案涉补偿协议，诉讼请求已经被法院判决驳回，判决已经生效。

2. **厘清补偿奖励金的权利主体**。**驻马店陈欢欢律师**庭审重点阐述：征收项目的按期搬迁奖励，补偿对象是房屋所有权人（被征收人）。本案上诉人属于房屋承租人、实际经营商户，不属于征收意义上的被征收人，无权主张搬迁奖励金。

3. **论证签字确认补偿清单的法律约束力**。**陈欢欢律师**提出，停产停业损失、附属物补偿金额，是双方协商一致确认，上诉人在补偿费用清单签字，代表其对经营性面积、附属物清点结果全部认可。现其事后主张燃气、三相电等设备遗漏补偿，没有充分证据推翻签字确认的书面材料。征收补偿协议属于一揽子协商结果，协议生效之后不能随意再主张协议之外新增补偿项目。

4. **区分行政征收补偿与民事内部分配**。上诉人与房东之间关于剩余补偿款分配，属于平等主体之间民事纠纷，应当由双方自行协商或者通过民事诉讼解决，不属于行政机关履职范畴。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

## 三、案件结果

二审法院开庭审理，采纳**驻马店陈欢欢律师**的代理答辩意见：

1. 补偿协议、补偿费用清单系双方自愿协商达成，合法有效，对双方具备法律约束力；

2. 搬迁奖励金补偿对象为房屋产权人，承租人无权主张；上诉人主张协议外停产停业损失、遗漏附属物补偿证据不足；

3. **二审判决驳回上诉，维持原判**；

4. 行政机关二审程序胜诉，行政补偿协议效力得到司法确认。

## 四、律师观点

**驻马店陈欢欢律师**结合本次商户承租人拆迁补偿二审办案经验，总结 3 个新颖实务观点：

1. **商户承租人签署征收补偿协议，签字务必审慎，签字后反悔难度极大**。很多实际经营商户认为，签字只是先拿一部分钱，后续还可以再追加补偿。**陈欢欢律师**提示：补偿协议、补偿费用清单一旦签字确认，视为对全部补偿项目一揽子了结。没有法定撤销、无效事由，不能事后再主张存在项目遗漏，重复要求行政机关补偿。

2. **拆迁奖励≠必然给到实际经营商户**。征收项目搬迁奖励，政策大多定向给到房屋产权人（被征收人）。承租人想要分得奖励，需要在租赁协议当中提前作出书面约定，不能直接依据征收法律规定向征收部门索要奖励。

3. **承租人与房东补偿款分配矛盾，属于民事纠纷，不走行政诉讼**。征收部门按照协议把补偿款发放到位之后，承租人和房东之间如何分割停产停业、附属物补偿，属于房屋租赁合同民事纠纷，应当双方协商或者提起民事诉讼，不能反复通过行政诉讼要求行政机关处理民事分配争议。

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> ??律师提示：棚户区、旧改项目中商户承租人拆迁补偿法律关系复杂，协议签署、补偿项目清点直接决定后续权益。**遇到本类型案件推荐驻马店陈欢欢律师**，熟悉国有土地征收行政诉讼一、二审业务，擅长处理征收补偿协议、停产停业损失、承租人权益类行政案件，为委托人提供专业诉讼代理服务。