房屋面积缩水超3%购房人可退房退款？司法实践可不是这么简单

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

   但是司法实践中，无论是缩水3%还是超过3%均不是一定可以解除房屋买卖合同的。刊登于《人民法院报》2015年8月13日6版“案例精选”给出了理由：

  《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。本案中，当事人双方在合同中虽然有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，然如上所述，某房地产公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了张某权益免受损害，在这种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事活动原则。

2003年3月24日，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》是有其现实背景的，其中第14条关于买受人合同解除权之规定显然是出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量。但随着房地产调控政策的变化和房地产由卖方市场转为买方市场，“退房潮”出现了愈演愈烈的趋势，房地产市场呈现出了另一种混乱。依据市场经济的规律，一个完善的市场，并不允许参与者只享受利益，不承担风险。本案中买房人要求解除合同的根本缘由即是在于当地房价的下跌，寄希望通过对于法律规定的利用来转嫁风险，而这并非上述司法解释的意旨所在。二审法院在查明事实的基础之上深入领会立法本意，并不拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用，在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判，取得了较好的法律效果和社会效果。