宾馆酒店民事风险防范

酒店经营所发生的民事纠纷主要有两类，第一类为酒店经营者与入住客人之间发生的人身损害与财产纠纷，第二类酒店经营者与房东之间发生的房屋租赁纠纷。

一、 酒店经营者与入住客人之间的纠纷

（一）酒店与客人之间法律关系的定性问题

酒店经营者与客人间发生的纠纷，主要为客人入住期间发生人身伤害、财产被损、被盗时，责任的归属问题。

认识这个问题，首先要对酒店与客人之间的法律关系进行判断。首先，客人与酒店前台工作人员经平等协商后，办理入住手续，酒店为客人提供住宿服务，双方之间应为平等民事主体之间的合同关系。但是，“合同法”明确归定的15个有名合同中，并不包含酒店服务合同，国家也没有关于酒店服务行为的专门立法。酒店服务合同属于法律上的无名合同，依照“合同法”第124条，无名合同的法律关系认定，适用合同法总则，并可以参照合同法分则或其它法律最相类似的规定。

具体分析酒店与客人之间的主要法律行为：客人交纳住宿费用办理入住手续后，酒店提供清洁的房间给客人居住，并提供免费的车位给客人泊车，二者之间看似只是一种房间的租赁与车辆的无偿保管关系，但实际上，合同法中的租赁合同与无偿保管合同中的法律规定内容，并不能涵盖二者法律关系的全部。处理酒店与客人之间发生的法律纠纷时，除了参照租赁合同与保管合同的法律规定还要结合具体案情适用其它法律中的特别规定，如“侵权责任法”、“消费者权益保护法”中关于宾馆、酒店经营者的安全保障义务的特别规定。“侵权责任法”第三十七条规定“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任”。“消费者权益保护法”第十八条规定，“宾馆、商场、餐馆、银行、机场、车站、港口、影剧院等经营场所的经营者，应当对消费者尽到安全保障义务”。下面我们结合具体案例探讨一下，酒店与客人之间的人身及财产纠纷的法律处理问题。

（二）店堂告示、温馨提示等免责声明的效力

多数宾馆酒店都会在前台、停车场等处放置诸如：“个人物品、车辆等丢失概不负责”类的免责声明。

“消费者权益保护法”第26条规定，“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易格式条款、通知、声明。店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”。因此，该类的免责声明都是无效的。

（三）具体案例1 停车场车辆被盗、被损案例。

具体案例2 酒店内客人摔倒案例。

（四）风险防控

措施1、加强对风险发生源的防控，做好防盗、防损、防火等安全保障工作；

措施2、对于因客人自身疏忽可能发生的人身或财产损害事件，提前做好警示、提醒工作。如：在停车场设置停车落锁警示；酒店大厅、走廊楼梯进行清洁后，要做好防摔提示，或者直接铺设防滑地毯，在浴室内要设置并提醒客人使用防滑垫等不一而足。

措施3、纠纷发生之后，先找律师明确责任，然后积极与客人协商处理，把损失降到最低点。

二、酒店经营者与房东间的房屋租赁纠纷

   宾馆、酒店中，存在不少租赁他人房屋进行经营的情况，有必要对酒店经营者与房东之间房屋租赁关系进行梳理一下。

（一）房屋租赁法律关系定性

房屋租赁合同是出租人即房东将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（二）房屋租赁中容易产生的法律纠纷

1、合同的期限问题

一般情况下，酒店经营投资较大，收回投资周期较长，在签订租赁合同时，部分经营者希望合同期限越长越好。根据“合同法”的相关规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的部分是无效的。如：酒店投资人与房东签订了25年的租赁合同，根据法律规定，该份租赁合同的有效期就是20年。另外，根据法律规定，租赁期限超过6个月的，要签书面租赁合同，当事人未签订书面合同，视为不定期租赁，有权随时解除合同。如：酒店投资人与房东口头约定租赁期限5年，但是没签书面租赁合同，此种情况下，房东随时有权要求解除合同、腾退房屋，这也就是通常说的“口说无凭，立字为据”。

2、租赁没有规划手续房屋的问题

   根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释相关规定，租赁的房屋如果没有建设工程规划许可证或未按照规划许可证建设的，房屋租赁合同无效，合同无效的后果就是，合同内容不受法律保护，承租人向房东返还房屋，但是返还房屋前的房屋使用费用还是交纳的。

3、房屋的维修责任

根据法律规定，租赁期内，房屋正常使用时，出现的维修责任应由出租人即房东承担，但是当事人另有约定的除外。如果当事人没有约定的情况下，承租人维修房屋后可以再找房东追偿。

4、合同解除问题（即哪些情况下房东可以收回房屋 ），我统计了一下有以下两类共六种情况：

第一类为：约定解除的条件发生时。合同法第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。

第二类为：法定解除。共有以下五种情形：

（1）因房屋征收、拆迁、灭失等不可抗力的原因致使合同不能履行的；

（2）合同期限届满前，承租人明确表示或以行为表明不再履行租赁合同的；

（3）承租人迟延交纳租金，经房东催告后在合理期限内仍未交纳的；

（4）承租人未经房东允许，擅自将房屋转租他人。这一条有种特殊规定，就是房东知道或应当知道房屋转租的事情，在六个月内未提出异议的；

（5）承租人没有依据租赁合同约定的方法或房屋的性质使用房屋，致使租赁房屋受损的，如承租人擅自改变房屋承重结构或扩建的。

5、装饰、装修物归属问题

租赁经营酒店肯定要对酒店进行装修，合同终止后，装饰、装修物的归属可能会发生纠纷。对于没有形成附合可以拆除的装饰、装修物，如吊灯、空调等，房东同意接收的，归房东所有，但是房东应折价补偿，房东如果不同意接收的，承租人应当拆除，因拆除造成房屋损坏的，应当恢复原状。就这一点而言，我想大家都可以理解。现实中，因装饰、装修发生的纠纷的，主要为已经和房屋主体结构形成附合同装饰、装修物的归属与补偿问题。在此我总结了一下，未形成附合的装修物纠纷主要分为两大类共七种情形，具体有：

第一类为：承租人装修时未经房东同意的（房屋租赁司法解释第13条）

此类情形下，装修损失及房屋由承租人承担，房东有权要求恢复原状，赔偿损失。

第二类为：承租人装修时经过房东同意的，此类情形下，又分六种情况下。

第（1）种情况为：租赁合同本身无效的（解释第9条）

已形成附合的装饰、装修物，房东同意利用的，折价对承租人进行补偿，不同意利用的，双方按照合同无效的过错程度分担。

第（2）种情况为：租赁合同有效，但是租期已经届满的（解释第10条）

此种情况下，未形成附合同的装饰、装修物归承租人所有，已经形成附合的装修物归房东所有，承租人拆走装修物后，应对房屋恢复原状。

第（3）种情况为：租赁合同有效，但因房东违约导致合同被解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失（解释第11条第1款）。

第（4）种情况为：租赁合同有效，但因承租人违约导致合同被解除的，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失由承租人承担，房东同意利用的，应在利用价值内适当补偿（解释第11条第2款）。

第（5）种情况为：租赁合同有效，因双方违约导致合同被解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任（解释第11条第3款）。

第（6）种情况为：因不可抗力原因，导致合同解除的，装修残值损失由双方根据公平原则分担（解释第11条第4款）。

李海波律师讲课稿