房屋买卖合同纠纷

【案例详情】

张某与张小某为父女关系，2009年10月，张某与甲公司签订《商品房买卖协议》，约定张某购买在建商品房（施工号）A区2单元1室，且约定张某2009年10月29日前支付房款200万元，2009年11月25日前付清余款，张某方须在2009年11月25日携带本协议与甲公司签订网上备案的商品房买卖合同及补充协议，若张某逾期未至指定地点签约或逾期未付足应付款项，则视为张某违约，甲方可将本商品房另行出售给他人，本协议违约方须承担总房款10%违约金。

2013年2月张小某以张某名义与刘某签订一份《房屋转让合同》，约定转让房屋为张某所拥有的A区2单元3号，刘某对该房屋情况已充分了解，签订协议时刘某支付200万元作为购房定金，余款于2013年3月30日前付清，涉案房屋产权登记手续由刘某自行办理，所需费用由刘某自理，并约定若因刘某违约而导致合同不能顺利完成，则定金由张某没收，且张某不再受该协议约束，若张某在收取定金后不依合同将涉案房屋售予刘某，则张某须返还刘某双倍定金弥补刘某的损失。同日，刘某以乙公司账户转200元定金给张小某，但刘某届期未付尾款。

2015年2月，张小某、张某出具一份《房屋定金转移说明》给甲公司，载明：本人同意取消原商品房买卖协议，将原购房定金200万元转为新购房人李某的购房款，并承诺本人与李某之间有关此房产房款差价部分与甲公司无关。同日，甲公司与李某就涉案房屋签订一份《商品房买卖合同》。

2015年3月，乙发催款函给张小某，载明：因近期我公司资金紧张，为此特函告于您，望您及时归还我公司于2013年2月汇入您建设银行的200万元。张某、张小某收到催款函以后，于2015年3月发催告函给刘某，催告如下：1、请你依据《房屋转让合同》继续履行合同付清全部款项；2、若你在接到本函后不向催告人付清全部价款，催告人将可能随时向法院起诉，要求你继续履行合同确定的付款义务，或者要求你赔偿因房价下跌所造成的一切损失，因诉讼所产生的一切费用损失将由你承担。

刘某于2013年2月向张某支付200万元购房定金后，张某将该款支付给了甲公司作为房款。但张某未向甲公司支付其余房款。

乙公司曾于2017年2月以民间借贷起诉张某、张小某归还涉案的200万元，后撤诉。

【判决结果】

一审判决：确认张小某与刘某于2013年2月签订的《房屋转让合同》解除并驳回刘某的其他诉讼请求。

再审判决：确认张小某与刘某于2013年2月签订的《房屋转让合同》解除且张小某向刘某返还定金200万元。

【法律分析】

本案争议焦点在于张小某与刘某均认为对方违约在先，对方应承担违约责任。房屋买卖合同是典型的双务合同，买方须向卖方支付相应价款，卖方须为买方办理房屋产权过户登记，转移不动产所有权。本案中，张小某与甲公司约定须在2009年11月25日前付清放款并携带本协议与甲公司签订买卖合同及补充协议，而事实上张小某并未如约付款并签订协议。即张小某此时的房屋产权存在瑕疵，与刘某签订合同时存在履行不能的可能，因此刘某此时享有不安抗辩权，但刘某并未及时通知张某方，而是消极不履行合同义务，故刘某在行使不安抗辩权时存在过错。

后在2015年2月张小某向甲公司公司出具《房屋定金转移说明》后，甲公司将房屋转卖他人，在明知这一情况下，仍要求刘某履行原房屋转让合同项下的付款义务，有违诚信，具有明显过错。

即本案中双方当事人均存在过错，故均不得主张定金罚则。因此双方之间的《房屋转让协议》解除后，张小某应当返还已收取的定金200万元。

我是上海律师——方律师，有合同纠纷可与我说说。