律师观点分析
上诉人杜XX因与被上诉人郭XX为排除妨害纠纷一案，不服社旗县人民法院（2019）豫1327民初2902号民事裁定，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人杜XX及其委托诉讼代理人郑X、被上诉人郭XX及其委托诉讼代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜XX上诉请求：1、撤销一审裁定，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由是，一审法院执行局在执行上诉人与马XX、叶XX、社旗XX公司一案中，经过协商，社旗XX公司同意将包括本案争议房屋在内的4239.35平方米的房屋抵偿马XX、叶XX所欠上诉人的借款，后上诉人已实际占有、使用本案争议的房屋，实际享有房屋的权利；被上诉人根本没有交付房款，其提交的收据内容过于简单，也没有落款日期，加盖财务印章是否真实？一审法院未予查明。2015年5月涉案房屋已被保全，被上诉人从未提出异议，其入住行为构成侵权；涉案房屋未办理预售许可证，不具备交房条件，被上诉人的商品房认购协议无效。
郭XX答辩称，我签订商品房购房协议并交付20万元的购房款，因我长期在北京打工，不知道房屋被查封情况，现在我全家在房屋内居住、使用，上诉人在执行阶段的抵房协议无效，不动产产权的变更以登记为生效要件，且只有所有权人才有权请求停止侵权，上诉人并非案涉房产的所有权人。一审裁定处理正确，应驳回上诉，维持一审裁定。
杜XX向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令郭XX停止侵权、腾出房屋，并将房屋恢复原状，赔偿损失10000元；2、本案诉讼费由郭XX承担。
一审法院经审查认为，1、本案杜XX的诉讼请求涉及物权请求权，杜XX据以提起诉讼的依据系其在申请执行另一案件的过程中自行与案外人达成的以房抵债协议，即执行案件的案外人社旗XX公司自愿将登记在该公司名下的房产抵债给申请执行人杜XX；本案郭XX抗辩的理由为郭XX与有关房产开发企业签订了案涉商品房的认购合同并交纳了部分房款，也与案涉房产的权属问题相关；2、根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的种类和内容由法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，杜XX基于当事人自行签订的以房抵债协议主张物权请求权，案涉房产既未办理不动产产权变更登记，亦未经人民法院法律文书确认，故杜XX对案涉房产并未依法取得所有权，其提出的物权请求权亦缺乏物权权利基础；3、本案双方当事人的争议实际涉及到杜XX起诉依据的以房抵债合同、郭XX抗辩依据的房屋认购合同的效力等问题，但有关问题显然与本案不属于同一法律关系，并且受制于多种因素，无法在本案中予以处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，裁定:驳回杜XX的起诉。案件受理费100元退回杜XX。
本院二审中双方均未提供新的证据。
本院二审查明的事实如下，本院生效的（2020）豫13行终1号行政裁定书认定，2014年1月4日，郭XX与南阳XX公司唐庄项目签订商品房认购协议书，郭XX认购XX公司开发的位于社旗县唐庄工业路南XX房屋，面积252.58平方米，房屋总价款为40.1万元，约定郭XX一次性付款。实向XX公司唐庄项目交房款20万元。因开发商XX公司迟迟未向原告交房，郭XX于2018年4月入住位于唐XX××××街的两层半门面房。2015年4月1日，社旗县房产管理局向社旗XX公司颁发社房权证字第××号房权证书，用途为商住，证载面积为15652.20平方米。后上诉人与马XX、叶XX为民间借贷纠纷一案在执行时，上诉人与马XX、叶XX、社旗XX公司达成协议，社旗XX公司作为房屋产权人同意将社房权证字第××号房权证书内的4239.35平方米的房屋抵偿马XX、叶XX所欠上诉人的借款，上述房屋包含本案争议的房屋。杜XX以郭XX侵权为由向社旗县法院提起民事诉讼。
一审法院对原审裁定中出现的笔误已予补正。
本院认为，本案涉及的房屋已取得房产证书，但并非登记在上诉人名下，也不存在变更登记在上诉人名下的情况，上诉人称被上诉人签订的商品房认购协议无效的理由缺乏事实依据。上诉人提起本案诉讼的主要依据是其与马XX、叶XX、社旗XX公司达成的协议书，但由于在此之前2014年1月4日郭XX已与南阳XX公司唐庄项目签订商品房认购协议书，并已交付购房款20万元，依据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人并未取得物权，且达成的协议在郭XX签订的协议及交纳购房款之后，现郭XX已入住、使用，上诉人称郭XX存在侵权的理由不能成立。
综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
本裁定为终审裁定。
张培果律师