一、有约定计算方法的，依合同约定确定违约金；
一般合同已约定了计算方法，因此双方应依约定计算违约金。在计算方法既定的情况下，开发商主要从扣除逾期交房天数入手予以抗辩。
重点章节：开发商提出的恶劣天气等原因的抗辩，法院是否会完全采纳？
1、开发商常常会提出部分天数逾期系因某些特殊原因（如购房者延期缴纳房款、恶劣天气影响、严重污染天气停工、政策变更、中高考交通管制等）导致，主张从逾期天数中扣除非其自身原因而增加的部分，但事实上：
（1）部分原因是开发商在签订合同时应预见到的原因，如中高考交通管制等。开发商在签订合同时，应当将这些因素考虑在内，并与买方协商对合同作相应修改。合同生效即默认开发商已将这些可以预见到的因素考虑在内，事后除非能够证明当初无法预见，否则不能以此免责部分逾期天数违约金。
（2）部分原因是开发商难以预见到的原因，如政策变更、恶劣天气影响等。这些因素虽然可以免责部分逾期天数违约金，但开发商很难提出有力证据证明其无法预见和该原因与逾期的因果关系。法院一般会仔细审查证据，并决定是否支持卖方免除部分逾期天数违约金的主张。
2、因此买方可要求卖方举证，并针对性地予以反驳。
二、没有约定计算方法或约定的违约金过高/过低的，依最高院《商品房买卖解释》第十七条规定，参照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定违约金。
租金标准主要来源于：1、有关主管部门公布；2、有资格的房地产评估机构评定。该规定将买方住房利益损失替代为买方因逾期交房而不得不租赁房屋居住的利益损失，符合买方可能遭受到的实际损失。即以每日租金标准/元*逾期天数/天计算违约金。而在司法实践中，如果无约定或涉及调整违约金的，计算如下：
（一）没有约定计算方法，直接依《解释》第十七条规定以租金标准确定违约金。
（二）卖方提出约定的违约金过高，应予调整
即若是按约定计算的违约金为房屋租金损失（实际损失）的130%以上，法院可调整至租金损失的1.3倍。
（三）买方提出违约金过低，应予调整
即若是约定的违约金过低，法院可调整违约金至房屋租金损失。
