买房后未能按约支付购房款，被判承担10%违约金

（2022）粤01民终13073号

（2020）粤0115民初5436号

2019年1月17日，罗xx、林xx（乙方、买方）与广州xx开发南沙房地产有限公司（甲方、卖方）签订《订购书》，约定：乙方自愿订购广州市南沙区x花园x号栋x单元，折后售价为1975798元，物业专项维修资金为8022元，乙方应于签署本《订购书》时支付定金20000元。

2019年1月22日，林xx、罗xx向xx南沙公司支付购房定金20000元。

2019年1月24日，罗xx、林xx（乙方、买方）与xx南沙公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买位于广州市南沙区x花园x号栋x单元，建筑面积为76.4平方米，单价为每平方米25602.62元，总金额为1956040元。

预售合同签订当日，林xx、罗xx向xx南沙公司支付首期款371208元及物业专项维修基金8022元。

后，林xx、罗xx缺乏付款能力，未能按预售合同约定支付余下合同款项。

2019年4月1日及2019年4月8日，xx南沙公司向林xx、罗xx出具《催交款通知函》，督促其依约履行付款义务。

2019年5月27日，xx南沙公司向林xx、罗xx出具《解除合同通知》，通知解除预售合同。

2019年8月4日，林xx、罗xx向xx南沙公司提出退房申请，并阐明不能付款原因系其被限制高消费。

涉案合同未办理网签和房地产预告登记手续。

xx南沙公司确认涉案房屋已经另行出售，2019年7月28日收取第三方的定金，于2019年11月27日签订正式买卖合同，于2020年1月17日收齐房款。

罗xx、林xx提出诉讼，请求：

1.确认罗xx、林xx与xx南沙公司于2019年1月24日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》无效；

2.xx南沙公司向罗xx、林xx返还购房款391208元及利息；

3.xx南沙公司向罗xx、林xx返还物业专项维修基金8022元及利息；

4.本案的案件受理费由xx南沙公司承担。

一审法院认为：

根据xx南沙公司提交的两份预售许可证显示，涉案楼宇在2018年3月25日已取得预售许可证，虽然其后通过换证再次于2019年3月28日出具预售许可证，但并不因此否定涉案楼宇于2018年3月25日已取得预售许可证的事实。因此，林xx、罗xx以涉案楼宇在签订涉案合同时尚未取得预售许可证为由认为涉案合同无效的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

涉案合同履行过程中，林xx、罗xx以罗xx被限制高消费为由要求解除涉案合同，但该限制高消费令所涉执行案的法律文书依据已经于2018年9月23日发生法律效力，罗xx明知在该生效法律文书确定的义务未能履行完毕的情况下，自身存在被强制执行和限制高消费的可能，仍于2019年1月17签订认购书，于2019年1月24日签订房涉案合同，且其后未能在xx南沙公司的催告下继续支付购房款，构成违约，达到涉案合同的解除条件。

xx南沙公司于2019年5月27日按照涉案合同约定的地址和联系方式向林xx、罗xx邮寄《解除合同通知》，该通知于2019年5月29日被他人代收，《解除合同通知》应视为于2019年5月29日送达给林xx、罗xx，涉案合同于2019年5月29日解除。

双方要求在本案中一并处理合同解除的违约责任，为避免当事人诉累，一审法院对于涉案合同解除的违约责任进行认定和处理。涉案合同因林xx、罗xx未能按约付款导致xx南沙公司行使合同解除权而解除，因此xx南沙公司主张林xx、罗xx承担涉案合同总价款10%即195604元的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。

因涉案合同未办理网签和房屋预告登记，且不存在其他费用，故xx南沙公司应当在解除合同通知送达之日即2019年5月29日的45个工作日内无息向林xx、罗xx退还扣除违约金后的剩余房款195604元及物业装修维修基金8022元，但xx南沙公司至今未向林xx、罗xx返还上述款项，故林xx、罗xx主张xx南沙公司返还购房款195604元及物业装修维修基金8022元的诉请，理据充分，一审法院予以支持。

xx南沙公司未按合同约定日期返还上述款项，对林xx、罗xx造成相应损失，应当承担相应损失赔偿责任，因此林xx、罗xx主张xx南沙公司支付利息的诉请，一审法院予以支持。

根据涉案合同约定xx南沙公司应当在2019年7月31日前无息返还剩余房款和物业装修维修基金，故利息应当分别以剩余房款195604元和物业装修维修基金8022元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。

一审法院判决：

广州xx开发南沙房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗xx、林xx返还购房款195604元、物业专项维修基金8022元、利息。

广州xx开发南沙房地产有限公司不服一审判决，上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。