买商品房后发现房子被开发商抵押了怎么办？

（2022）粤01民再51号

（2020）粤0114民初706号

2014年8月吕x与广州云x地产开发有限公司、广州x和房产策划代理有限公司（代理方）签订认购书和购房协议，合同落款处，云x委托代理机构处有x和公司的盖章，乙方有吕x的签名。

2016年7月3日吕x交齐了所有购房款，x和公司开具了相应的收款收据。

2016年7月13日吕x办理了涉案房屋的收楼手续并开始使用。

2018年6月30日，涉案房屋被云x公司抵押给广x公司，并办理了抵押权登记。

涉案房屋产权情况表显示，涉案房屋为商品房，未签订合同，未确权，处于在建工程抵押状态，无司法限制情况。产权人信息一栏显示，本房屋未售，无产权人。

吕x发现房子被抵押后，向原审法院起诉，请求：

1.云x公司、x和公司、广x公司立即为吕x所购买的商品房办理银行解押手续；

2.云x公司、x和公司、广x公司立即为吕x开具涉案房屋的正式发票；

3.云x公司、x和公司、广x公司承担诉讼费用。

原审法院认为：

本案中，涉案房屋已办理在建工程抵押登记，广x公司对涉案房产享有抵押权，现涉案房产所担保的主债务并未清偿，抵押人云x公司亦未能按照抵押权人广x公司的要求赔偿损失、提供新的担保物进行置换以涂销抵押登记，吕x要求云x公司、x和公司及广x公司为涉案房屋涂销抵押，理据不足，原审不予支持。

关于吕x要求开具涉案房屋的购房发票的主张，是否应开具发票及如何开具发票，负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。吕x仅要求开具发票，不属于平等主体之间的民事法律关系，如存在应当开具而未开具发票情形的，吕x可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

原审法院判决：

驳回吕x的全部诉讼请求。

吕x申请再审，请求：

1.撤销原审判决；

2.依法改判云x公司与广x公司协助吕x办理涉案房屋的涂销抵押手续；

3.依法改判云x公司为吕x开具购房款发票；

4.本案诉讼费用由云x公司、x和公司、广x公司承担。

再审法院认为：

本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律与司法解释的规定。

关于云x公司、广x公司是否应当为涉案房屋办理涂销抵押手续的问题。

吕x提供其与x和公司就涉案房屋签订的认购书、购房协议以及购房款收款收据、管理费发票等证据，证明其与云x公司之间成立房屋买卖关系，且已经实际支付全部购房款并收楼入住涉案房屋的事实，云x公司、x和公司及广x公司均无提出反驳的证据，本院对该事实予以确认。

虽然，涉案房屋是x和公司代理云x公司销售，云x公司并无在上述认购书、购房协议和收款收据中加盖公章，但云x公司作为涉案房屋的开发商，应当对项目销售的情况负有监管的义务。在云x公司知道或者应当知道涉案房屋已经销售的情况下，仍然将涉案房屋抵押给广x公司，有违诚信原则。而广x公司虽然对涉案房屋依法享有抵押权，但吕x作为消费者购房人，在已经全额支付购房款并实际入住涉案房屋的情况下，对涉案房屋依法享有相应的物权期待权。该物权期待权不应被广x公司依抵押权而享有的优先受偿权所对抗。故原审法院对吕x涂销抵押手续的请求不予支持，欠妥，再审予以纠正。

关于云x公司是否应当为吕x开具购房款发票的问题。

吕x为证明其已经向云x公司支付了购房款，提供了x和公司开具的收款收据予以证明。x和公司作为云x公司的销售代理人，收取吕x支付的购房款所产生的法律后果，应当依法由云x公司承担。x和公司、云x公司对此亦均没有提出异议。在云x公司已经确认收取了吕x全部购房款的情况下，云x公司应向吕x开具相应的购房款发票。原审法院认为吕x要求云x公司开具发票的请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，有误，再审予以纠正。

再审法院判决:

一、撤销一审判决;

二、云x公司、广x公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，为吕x办理案涉房屋的涂销抵押手续；

三、云x公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，为吕x开具案涉房屋的购房款发票。