开发商逾期办证，买方维权需趁早，以免过了诉讼时效

（2021）粤1721民初1475号

2015年11月18日，陶xx与阳西县xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：xx公司以279817元的价格出卖其位于阳西县xx一期9号楼3座x号房屋给陶xx，约定交付房屋的时间为2016年12月28日，交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房验收合格；4.该商品房达到使用条件。

被告实际交付房屋的时间为2016年6月6日，房屋竣工验收备案的时间为2016年11月7日。

后陶xx起诉，请求：

1.被告支付逾期办证违约金9541.70元给原告；

2.本案诉讼费由被告负担。

法院认为：

本案系商品房预售合同纠纷。

本案购房行为发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

合同签订后，原告陶xx已依约付清该商品房的购房款给被告，但被告xx公司没有按照合同约定的时间为原告陶xx办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续，应按合同约定承担相应的违约责任。

涉案房屋在实际交付时尚未办理竣工验收备案手续，被告xx公司在该时不具备办理权属转移登记手续的客观条件，故被告xx公司依约履行办理权属转移登记的期间应自合同约定的交付商品房的次日计算360日，即自2016年12月29日至2017年12月23日间。在此期间内，因阳西县在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务，应属不可抗力，故对被告xx公司迟延履行的该期间应免除其迟延履行的责任，并将最后履行期限顺延至2018年1月4日。而对于阳西县在2018年间不能正常办理该业务的期间，因该事由是在被告xx公司迟延履行后才发生的，其不能将此作为免责的事由。

被告xx公司主张违约金计算标准过高，双方在合同中进行了明确约定，应遵照合同履行，且其未能举证证实该标准明显高于原告的损失，故对其该主张不予采纳。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算三年，因原、被告双方约定违约金按日时间单位累积，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，具体到本案，诉讼时效期间应从被告xx公司逾期办证之日即2018年1月5日起逐日单独计算三年，结合原告于2021年4月29日向本院起诉的立案时间，2018年1月5日至2018年4月29日间的违约金已过诉讼时效期间，2018年4月30日后的违约金请求权尚在诉讼时效期间内。同时，现有的证据未显示原告陶xx对逾期办理商品房权属转移登记手续存在过错，故其不需承担相应的责任。

据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款279817元为计算基数，按日万分之一从尚在诉讼时效期间的逾期之日（即2018年4月30日）起计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2018年5月8日）止，共逾期8天，即应为279817元×0.01%×8天=223.85元，对于原告陶xx诉请的超过该金额部分，本院不予支持。

法院判决：

一、限被告支付逾期办证违约金223.85元给原告陶xx；

二、驳回原告陶xx的其他诉讼请求。