上诉人吕某豪、黄某芳与被上诉人黄某伦建设用地使用权转让合同纠纷一案

律师观点分析

上诉人吕某豪、黄某芳与被上诉人黄某伦建设用地使用权转让合同纠纷一案

广西思盛律师事务所  张有全律师  TEL:13737176298

一、 案情简介

这是一宗因买卖双方签订合同后不动产市场价格剧烈上涨，而出现转让方故意违约的建设用地使用权转让合同纠纷二审案件：

2007年5月，黄某芳（本案上诉人之一）以11.8万元的价格竞拍取得广西南宁市宾阳县城镇的一宗土地（以下简称“案涉土地”）的国有建设用地使用权，但并未办理该宗土地使用权人变更登记。

2008年1月，黄某芳将案涉土地转让给黄某伦（本案被上诉人），转让人黄某芳与受让人黄某伦签订了一份《土地转让协议》，土地使用权转让价格为44.6万元。该协议签订后，买受人黄某伦与合作方彭某签订《土地合作开发协议书》，双方约定合作开发案涉土地。

2008年6月，因当地土地价格上涨，黄某芳又与黄某伦签订第二份协议，约定案涉土地价格上涨变为50.6万元。同年8月7日黄某芳向黄某伦的合作方彭某出具《收条》，载明：“兹收到彭某购本人拥有位于宾阳县某某某的土地456.77平方米宅地款50.6万元，转让人黄某芳负责该宗宅地按正常手续过户到彭某名下，所需办证费用由受买人彭某负责”。2010年10月，黄某伦与彭某签订协议，约定终止双方的《土地合作开发协议书》，案涉土地使用权归属黄某伦所有。

2009年10月，由于该宗案涉土地使用权首先须从原使用人潘某文变更登记转移至黄某芳名下，黄某芳向国土部门申请办理讼争土地的土地使用权由原使用人潘某文变更为上诉人黄某芳。办理变更所需缴纳的交易税费及办证费用，均由受让方黄某伦支付。

随后，因当地土地价格又持续剧烈上涨，案涉土地价值上涨至数百万，上诉人黄某芳则拒绝办理变更登记，并以其出售案涉土地使用权未经配偶吕某豪（本案上诉人之二）同意等理由，主张转让协议无效，拒绝将案涉土地使用权变更登记至受让人黄某伦。

一审原告（被上诉人）黄某伦将一审被告（共同上诉人）黄某芳及其配偶吕某豪诉至法院，并委托张有全作为代理人，以维护其合法权益。原审法院广西壮族自治区宾阳县人民法院依法作出（2011）宾民一初字第1067号民事判决书，一审法院判决被告黄某芳、吕某豪应在生效判决确定的在限期内协助原告黄某伦办理案涉土地使用权人变更登记。上诉人黄某芳、吕某豪不服一审判决提起上诉。二审法院广西壮族自治区南宁市中级人民法院审理后，该院认为，上诉人黄某芳、吕某豪上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。二审法院依法作出（2012）南市民一终字第9号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

二、 案件焦点

黄某芳是否存在擅自处分其夫妻共同财产的行为，能否导致其与黄某伦签订的土地（使用权）转让协议无效。

三、 案件分析

因黄某芳及其配偶吕某豪均主张吕某豪对案涉土地的转让协议不知情，黄某芳转让案涉土地构成无权处分，黄某伦委托的诉讼代理人张有全从多个方面证明黄某芳及其配偶吕某豪所陈述的并非事实：

1.代理人向法院提交黄某芳的长子吕某春出具给彭某的一份收款“收条”，黄某芳和吕某豪对此未确认，但又不申请进行笔迹鉴定，应当推定该“收条”的笔迹为黄某芳和吕某豪的长子书写，可以认定黄某芳和吕某豪的长子知黄某伦、黄某芳之间转让讼争土地的情况，吕某豪也应该知道，故不存在黄某芳擅自处分其夫妻共同财产的行为。

2.收集并向法院提供知情人彭某和张善某等证人证言，证明2008年1月黄某芳与黄某伦双方自愿协商签订《土地转让协议》时，可以证明彭某、张善某、黄某芳及其丈夫吕某豪及他们的儿子等亲属均在场的事实。

3.从办理讼争地的土地使用权从原使用人潘某文变更登记为黄某芳，国土部门按程序要求进行实地丈量，并在案涉土地实地调查的过程看，黄某芳的配偶吕某豪也应该知道黄某芳转让讼争地的情况；

4.从证人张善某和黄某芳及吕某豪一起到国土部门领取讼争地变更后的国有土地使用证并联系将该证转交给彭某的事实看，吕某豪肯定知道黄某芳转让讼争地的真实情况，且一直没有提过任何异议。

综上，吕某豪称其不知黄某芳转让讼争地与事实不符，其称黄某芳擅自处分讼争地，与事实不符。案涉土地是以黄某芳个人名义通过竞拍取得，有法院的裁定书、原讼争地的土地使用权证是黄某芳持有等材料为证，黄某伦有充分理由相信黄某芳有完全的处分权，吕某豪对土地转让情况均知情并认可，不存在侵害吕某豪财产权的故意和过失，不存在导致黄某伦、黄某芳间的《土地转让使协议》无效的情形。

四、办案总结

由于案件涉及利益巨大，转让方黄某芳不惜编造其配偶不知情等理由，欲否定其本人签订的涉案土地转让协议的法律效力。经过本代理人的多项有力证据层层反驳，足以证明转让方所陈述并非事实，法院也未采信其主张。这则案例至少可以带来三个提示：

1.交易标的如涉及到夫妻一方转让夫妻共同财产的，务必要夫妻双方在合同上签名予以确认交易的真实性，避免合同效力受到影响。

2.案件的有利证据并不会主动出现，需要代理人秉持以“受人之托，忠人之事”的理念用心深入挖掘，发现证据，才能形成完整证据链。

3.办案需要非常细致，细节决定成败。而“证据为王”，寻找到最有利的证据，才能使得已方当事人的利益最大化。此外，在一方当事人的陈述与案件实际情况不符时，只有足够细致，才能从其陈述的蛛丝马迹中寻找出重要的突破口，运用证据，还原案情事实真相，反驳其主张，才能获得法院的支持。

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