律师观点分析

律师分析

             本案系发生在东北的“画家村案”，我的委托人（被告）系城市人口，多年前买了农村住房，现面临拆迁补偿，卖房一方欲获得高额拆迁款，从而起诉买卖房屋合同无效。经过本代理人对案件的把控，制定诉讼策略，组织证据，向原告方提出反诉，赔偿损失。最终，一审法院采纳本代理人意见，在拆迁款未拨付到位的情况下，法院判决原告先赔偿被告80%高额比例拆迁补偿损失，并得到二审法院维持判决。

　　一审法院认定事实：涉案房屋位于沈北新区沈北街道张家堡村，砖木房三间，建筑面积67.8平方米。一审诉讼中，薛某、薛某某、沈某某提供的农村居民私有房台账、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证所载明的王某某房屋的结构、面积、四至，与涉案房屋一致。王某萍与王某某于2004年3月21日签订《房产交易契约书》，王某某于2004年3月23日向王某萍出具《收条》，收到房屋购房款21,000元，后王某某将涉案房屋相关手续交付给王某萍。双方在一审庭审中对购房款数额没有异议。涉案房屋在动迁范围内，面临动迁，因双方存在纠纷，还未签订动迁协议。

　　另查明，经询当地拆迁部门，涉案房产所在村集体大面积范围内的整体动迁及补偿正在办理，依照当地现行补偿政策，征收住宅房屋自征收公告发布之日起30日内签订协议的奖励30,000元，31日至60日内签订协议的奖励10,000元，60日后签订协议的，不予奖励。依据动迁补偿计算标准，双方诉争补偿金额为435,398元(1.有证房屋每平方米补偿4180元，涉案房屋61.1平方米，共补偿255,398元;2.有证房屋之外的建筑物和其它地上物各补偿90,000元，共补偿180,000元)。

　　一审法院认为，王某萍非涉案房屋所在村集体组织成员，其购买该村宅基地上农户房产，合同无效。合同无效后相关问题，应当依法处理。涉案房产交易完成后长期以来，作为农村居民的王某某并未基于基本居住需要主张返还房屋，且该房所在村大面积范围内整体动迁及补偿正在进行，涉案房屋居住功能丧失，没有返还的必要，王某某仅基于动迁款利益请求返还房屋的主张不能成立。薛某、薛某某、沈某某向王某某主张损失，即可视为薛某、薛某某、沈某某同意由王某某与拆迁部门签订《征收补偿协议》。双方明知国家严禁城镇户口人员购买农村宅基地房产，仍然签约交易，致使合同无效，双方均应承担过错责任。但交易后长达数年间双方并无纠纷，现王某某受动迁利益影响，提出合同无效主张，明显损害市场秩序和交易稳定，亦严重违反诚实信用的民事活动原则，故王某某加重了其自身过错程度。关于薛某、薛某某、沈某某主张的奖励款，因奖励款因双方纠纷无法实际取得，故对该主张不予支持。根据相关规定，双方过错比例按2：8确定。鉴于上述情形，故折价补偿计算方式为判决后附具体计算方法。判决：一、王某某与王某萍涉案房产交易行为无效;二、王某某于判决生效后30日内一次性给付薛某、薛某某、沈某某房屋折价补偿358,799.7元;四、驳回王某某其它诉讼请求;五、驳回薛某、薛某某、沈某某其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，减半收取900元，由薛某、薛某某、沈某某承担;反诉案件受理费8300元，减半收取4150元，由王某某承担6640元，薛某、薛某某、沈某某承担1660元。

　　本院查明

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为

　　本院认为，农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物。据此，一审法院认定王某某与王某某签订的房屋买卖合同应为无效是正确的，当事人对此认定亦没有异议，本院予以维持。

　　关于合同被确认无效后的返还和赔偿问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王某某作为农村宅基地使用权人，擅自出售宅基地上房屋，应承担主要责任，王某萍购买宅基地上房屋，亦负有一定责任。房屋买卖交易完成后，王某萍占有使用房屋多年，而王某某在长达十一年的期限内并未提出过有关合同无效的诉请主张，直至2015年房屋所在地区大范围列入沈北新区棚户区(城中村)改造项目，房屋被征收可以获得远高于当初房屋交易价格的补偿款项情况下，王某某才提起本案诉讼。因此，一审法院认定房屋没有返还的必要，王某某仅基于动迁款利益请求返还房屋的主张不能成立，没有支持王某某要求返还房屋的诉请，本院予以认同。一审法院结合本案具体案情，认为王某某受动迁利益影响，提出合同无效主张，损害市场秩序和交易稳定，严重违反诚实信用原则，加重其自身过错程度，判定买卖双方过错比例按2：8确定，并无不当，本院予以维持。对于王某某提出卖房时不知道王某某户籍性质，并不能成为减轻其卖方责任的理由。王某某提出王某萍购买房屋后没有居住，购房出发点就是知晓房屋动迁，购房动机和目的不纯等上诉主张，并无证据证明购房时房屋所在地区就已面临动迁，根据薛某、薛某某、沈某某二审提交的新建房屋照片，并结合当事人陈述，能够证明王某萍购房后在院内添设建筑，且有对原建筑及院落修缮维护的事实，故王某某提出的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

　　对于房屋折价补偿款数额的确定问题。一审法院根据沈阳市沈北新区人民法院《关于印发沈北新区棚户区(城中村)改造房屋征收补偿办法的通知》(沈北新区政发[2015]26号)，并结合对征收情况的调查了解，认定房屋被征收后可获得补偿款435,398元，王某某对该文件的真实性没有异议，但上诉主张一审法院询问当地拆迁部门的查明内容没有经过庭审质证，该数额不准确，没有实际发生等。由于王某某不能提供出其他征收补偿文件证明该数额计算有误，故一审法院将该数额作为计付房屋折价补偿款的依据并无不妥。如果王某某与拆迁部门签订征收补偿协议后实际取得的补偿款项与该数额不符，王某某可另行主张权利要求调整。一审法院基于房屋被征收后可获得的补偿款435,398元，扣除比照当地普通住房重置的合理支出31,406.66元和双方交易时的房屋价格21,000元，核算出可获得的房屋实际收益为382,991.34元(435,398元-31,406.66元-21,000元)，并按照判定的过错比例，在王某某已取得2.1万元购房款，并可取得435,398元补偿款的前提下，将房屋实际收益的20%即76,598.30元(382,991.34元×20%)判归王某某享有，并由王某某一次性给付薛某、薛某某、沈某某房屋折价补偿款358,799.70元(435,398元-76,598.30元)，论理清楚，处理得当，系行使法官自由裁量权，应当予以维持。对于王某某提出一审法院同类案件判决认定各承担50%过错责任，以及判决拆迁补偿款分配领取与本案不同等问题，因我国并不是判例法国家,故同类案件的裁判仅能够作为参考，并不能直接引用作为裁判依据。由于此类案件法律尚未规定统一的处理方式，故法官有权根据案件具体情况进行分析认定，行使法官自由裁量权，依法作出裁判。鉴于双方是在征收补偿协议尚未签订的情况下进行本案诉讼，故一审法院认定薛娇、薛英斌、沈久祥向王某某主张损失，可视为同意由王某某与拆迁部门签订征收补偿协议，并判决王某某给付薛某、薛某某、沈某某房屋折价补偿款的做法更为妥当，王某某给付薛某、薛某某、沈某某房屋折价补偿款后，可自行与拆迁部门签订征收补偿协议并取得补偿款项。

　　此外，对于王某某上诉提出一审超期审理的问题，因一审法院有权在符合条件的情况下延长案件审理期限，故该项上诉主张不能成立。对于王某某补充上诉提出一审法院超过反诉诉请审理的问题，经查阅一审卷宗民事反诉状和庭审笔录，薛某、薛某某、沈某某反诉诉请要求王某某返还购房款及赔偿损失共计465,398元，一审法院的判决并未超过反诉诉请，故该项上诉主张亦不能成立。对于王某某补充上诉提出二审案件受理费收取数额不合理的问题，根据王某某的上诉请求事项，其本诉部分应按1800元交纳二审案件受理费，反诉部分按照《诉讼费用交纳办法》规定应按6681元减半交纳二审案件受理费，共计5140.50元，故本院对二审案件受理费数额予以调整。

　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5140.50元(王某某预交10,100元，应退还4959.50元)，由上诉人王某某负担。

　　本判决为终审判决。