一、案情简介
高女士（化名）与石先生（化名）原系夫妻，于2019年1月16日协议离婚。离婚协议约定：双方婚后购买的位于北京市某路33号院二区12号楼4层1单元402号房屋（以下简称402号房屋）为夫妻共同财产，高女士占30%份额，石先生占70%份额。离婚后，高女士搬离该房屋，石先生未出售房屋亦未支付折价款。高女士多次协商分割无果，遂诉至法院，请求判令402号房屋归石先生所有，由石先生按30%份额给付房屋折价款；同时要求石先生支付房屋使用费（自2019年1月起按每月1500元计算45个月）及高女士多偿还的贷款46800元。石先生不同意房屋归其所有，主张应实际出售后分割售房款，并要求扣除其父母出资143.5万元及婚姻存续期间共同还贷14.7万元。
二、本案争议焦点
按份共有人请求分割共有物，应判决实物分割、折价补偿还是拍卖变卖；
房屋价值如何确定（评估价472.5万元）及剩余贷款（约120万元）如何在折价款中扣减；
石先生主张的父母出资及婚姻存续期间还贷是否应从房屋价值中扣除；
高女士主张的房屋使用费是否有事实依据；
高女士多偿还的贷款46800元应否返还。
三、法院判决结果
402号房屋归石先生所有，剩余贷款由石先生负责偿还；
石先生于判决生效后十五日内支付高女士房屋折价款1,052,734元；
石先生于判决生效后十五日内给付高女士多偿还的贷款46,800元；
驳回高女士要求支付房屋使用费的诉讼请求；
案件受理费15,519元、保全费5,000元、评估费14,300元，由高女士负担10,992元，石先生负担23,827元（石先生负担部分直接给付高女士）。
四、彭律师代理作用
彭艳军律师作为原告高女士的代理人，在本案中发挥了关键作用：
准确把握按份共有人随时请求分割的权利：依据《民法典》第303条，按份共有人没有约定不得分割的，可以随时请求分割。彭律师在离婚后多次协商无果的情况下，果断提起诉讼，避免拖延造成原告权益进一步受损。
申请司法评估，锁定房屋市场价值：针对双方对房屋价值无法达成一致，彭律师及时申请法院委托评估机构，确定房屋价值472.5万元。该评估结论成为法院判决折价款的核心依据，有效防止被告低估房屋价值。
成功抗辩被告不合理扣减主张：石先生要求扣除其父母出资143.5万元及婚姻存续期间共同还贷14.7万元。彭律师指出：父母出资性质不明（赠与或借款）应由另案处理，婚姻存续期间还贷已转化为夫妻共同财产，离婚时已通过份额约定处理完毕。法院采纳该意见，未予扣减。
争取到多还贷款全额返还：高女士离婚后继续偿还了部分贷款，比石先生多还46,800元。彭律师提交还款明细，被告对此数额不持异议，法院全额支持返还。
合理放弃房屋使用费请求，避免诉讼成本扩大：因高女士无法证明石先生排他性使用或出租获利，彭律师在庭审中未过度坚持该项诉求，法院驳回后整体诉讼仍取得核心胜利，且对方需承担大部分诉讼费、保全费、评估费（合计23,827元）。
促成房屋归被告所有、原告拿钱的折价方案：虽然被告表示不愿取得房屋，但彭律师坚持“一方得房、一方得钱”是最经济可行的分割方式，最终法院判决房屋归被告所有，原告获得现金折价款，执行性较强。
五、普法建议与意见
离婚协议中的按份共有约定具有法律约束力：双方在离婚协议中明确约定房屋份额（如本案30%、70%），该约定合法有效，一方可据此随时请求分割，无需对方同意。
共有物分割的首选方式是折价补偿：司法实践中，对于不宜实物分割的房屋，法院通常判令一方取得房屋所有权，另一方获得按份额计算的折价款。如双方均不要房屋，可拍卖或变卖后分割价款。
父母出资性质不明时，法院一般要求另案处理：在离婚后共有物分割纠纷中，一方主张父母出资应优先扣除的，因涉及案外人（父母）权益，法院通常不予合并审理，告知另案主张。建议父母出资时保留书面借条或赠与协议。
评估费由败诉方或按比例负担：本案评估费14,300元，法院判令被告负担大部分（23,827元中已包含评估费），因被告不配合协商确定房屋价值导致评估必要。提示：拒绝协商、拒绝评估可能最终承担评估费用。
房屋使用费需有排他性使用或出租收益证据：离婚后一方搬离、另一方实际居住或出租的，可主张使用费（通常按市场租金标准）。若房屋空置且未限制另一方使用，法院不支持使用费。建议及时固定对方独占使用的证据（如门禁记录、邻居证言、出租合同等）。
离婚后继续还贷应当保留凭证并主张返还：离婚后，按份共有人一方单方多还贷款的，有权要求另一方按份额比例返还。建议在离婚协议中明确约定离婚后贷款如何分担，避免后续争议。
