商品房延期交楼， 是否可解除合同、要求退款，需具备哪些条件？

律师观点分析

【基本案情】

原告购买被告开发商一套商品房，选择分期付款方式，同时，商品房买卖合同约定迟延交楼60日，原告享有合同解除权。原告缴纳定金、首付、分期房款等费用，其中10万元团购费交给第三方中介公司。合同约定交楼期满，被告无法交楼，原告后续并未按照合同约定继续履行付款义务。因此，原告将被告诉至法院，要求解除合同、退还购房款、赔偿违约金。

【争议焦点】

一、商品房买卖合同能否解除？

二、原告不继续支付剩余房款是否构成违约？

三、如果合同解除，主张退还哪些费用能得到法院支持？交付给第三方中介的团购费是否属于房款，能否要求开发商退还？

【法院裁判观点】

一、商品房买卖合同予以解除，基于合同有约定解除条件。

法院认为，虽然被告主张工程施工期间存在台风、暴雨、政府大型活动、中高考等不可抗力，但即便减除上述不可抗力期，被告仍然处于迟延交付状态，并且被告当庭表述房屋至少还需8个月竣工验收，无法预计交房时间，因此合同符合合同约定的解除条件。

二、原告不继续支付剩余房款是否构成违约？

被告抗辩原告后续未及时支付款项，因此有合理理由延期交付。法院认为，原告选择分期付款方式支付房款，因被告明显的不能履行交房义务而停止缴纳剩余房款，属于履行不安抗辩权，被告的主张缺乏事实依据，不得以此抗辩迟延交楼进而证明其行为的合理性。

三、如果合同解除，主张退还哪些费用能得到法院支持？

法院认为，合同的解除主要基于被告的过错，因此根据“《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”被告应当承担返还购房款及承担违约责任的义务。

1、退还购房款、定金、物业维修基金、办证费等无争议，理应由被告开发商返还。

2、律师费由案外人律所收取，是否应当由被告开发商退还？法院认为，律师费是原告为购买商品房而支付的费用，从目的性解释具有关联性，被告开发商应当承担返还义务。

3、团购费由中介公司收取，是否应当由被告开发商退还？结合其他关联案例可知，团购费是在被告开发商售楼部，由原告不知情的情况下缴纳给第三方中介公司的，目的是为了购买商品房，与被告开发商具有关联性，属于购房者的实际损失，应当由开发商返还，中介公司作为第二被告承担连带责任。

【案例点评】

一、合同解除条件：1、法定解除；2、约定解除

《民法典》第五百六十二条　【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条　【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

二、当事人因委托律师支付的律师费如何让违约方承担？

一般情况下谁聘请律师，律师费由谁承担，但事先在合同中予以约定律师费的承担，法院予以支持：

“任何一方违反本协议，除须承担违约责任外，还须赔偿给相对方由此造成的一切损失，包括但不限于资金占用费、利息、诉讼/仲裁费、律师费、维权交通食宿费、保全费、评估费、鉴定费及其他维权费用等”