新冠疫情下，承租人是否可以不交租免责？

律师观点分析

一、不可抗力的定义与后果

定义：根据《合同法》第117条第2款、《民法总则》第180条第2款和《民法通则》第153条的定义，不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。

二、疫情影响下的处理原则

租赁合同受此次疫情影响，一个总的处理原则就是：有约定从约定，无约定按法定。

1. 新冠肺炎疫情被倾向性的认定为“不可抗力”，但是不可抗力的后果仍需结合具体案情，并非很多文章所称的一概免责。

2. 以不可抗力作为解除合同的理由，须结合具体案情，不可抗力并非一定导致解除合同。受不可抗力影响的一方有权解除合同，该权利属于形成权，但仍应通知对方。

3. 即使认定为不可抗力，部分免除或者全部免除的是违约责任。如果要免除履行义务，则还需要基于不可抗力解除合同，但是解除合同后虽然免除了继续履行的义务，仍涉及互相返还的义务，因此不可抗力不会导致任何一方不承担义务或者责任。

4.主张减免义务与责任的一方仍负有防止损失扩大的义务

5.特殊情况仍可导致不可抗力的例外。

三、不认定位不可抗力情形下法官裁判观点：

租赁合同未到期，承租人擅自搬离，不要求退还押金，但未办理钥匙房屋交接手续（房屋控制权）

1、合同未到期承租人擅自搬离，不享有单方解除权

2、按照实际违约损失，以及合同约定押金作为违约金：押金可以抵扣房租

2、租金要缴纳至出租人开锁之日

3、但出租人也要有即时收回房屋，防止损失扩大的义务

四、应对新冠肺炎疫情对租赁合同履行造成的法律影响的建议

1 .检视合同约定并且考虑在此后合同中予以完善合同约定。

2 .友好协商，但在第三方主持的会议中慎重表态免租或者拒绝免租，合法、合情、合理，维持良好的交易关系。

3 .采取合理措施，避免损失扩大。

4 .发送通知，办理交接手续。包括，向合同约定或者可以确定的对方的邮箱、地址、微信、电话、短信发送通知，并保留好发送的证据。

若出租人不愿与承租人办理交接手续：

（1）书面形式通知出租人接收租赁场所，并在通知上声明逾期接收租赁场所、不办理交接手续则视为其已接收租赁场所。

（2）搬离的事实：若出租人在收到该通知后仍置之不理，公司可找公证机构公证其已搬离租赁场所，亦可将搬离清空后的租赁场所全部拍摄视频发送给出租人

（3）书面告知搬离事实及钥匙寄放处，或钥匙邮寄给出租人。

5 .区分租金与物业管理费。物业管理费不一定属于减免范围，因为物业管理的开支和工作由于疫情往往会增加，除非该建筑物全部停业或者建筑物某层楼全部停业。

6 . 积极搜集、固定证据。出租方证据，包括但不限于：出租方积极履行合同、增加投入、己方损失等等。承租方证据，包括但不限于：承租方（使用方）所在行业、经营活动的特点，是否复工、是否以错峰上班、轮岗、远程办公、值班等方式营业、承租方是否在此前违约等等。租赁物的证据，例如是否实际使用、占有、租赁标物的用途与行业。例如经营性用房通常包括：厂房、办公、商铺。一般而言，对于写字楼的影响少于厂房、商铺。但是仍然和具体行业有关，例如生产防疫用品或医疗用品的厂房、商铺中的药店、超市、承租方系快递行业或政府部门等等均受疫情影响较少。

7 .出租方可以考虑采取法律保全措施，为避免疫情导致的承租方对于欠付租金等支付能力降低，建议出租方考虑采取法律保全措施。

8 .慎重解除合同，除非解除合同对己方十分有利。因为通过对非典疫情所涉及的裁判文书的分析，在没有合同约定或者双方协商一致（或者事实上均对解除状态没有异议）的情况下，裁判支持解除合同的情况并不多见，除非合同期限较短。而且，裁判者为稳定经济不愿意轻易或大量支持以疫情为由解除合同，出租方可以加以利用。

9 .已经进入诉讼、仲裁程序的，需依法向法院、仲裁机构申请延期举证、延期审理等并提供相关证明。