邯郸市XX公司、邯郸市XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：赵XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张XX，河北XX律师。

委托诉讼代理人：白XX，河北XX律师。

上诉人邯郸市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人邯郸市XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院(2016)冀0403民初4603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回XX公司的诉讼请求；2.由XX公司承担一、二审的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、关于程序方面：本案双方关于争议的事实陈述不一致，对应否解除合同、是否应支付租金等存在原则性的争议，分歧较大，需要法院调取相关证据，XX公司在一审中提出本案应适用普通程序审理，但一审法院未予审查，仍适用简易程序审理，违反法律规定。二、关于事实和法律适用方面：1.一审认定本案不超诉讼时效适用法律不当。本案每年支付的租金债务应属于分期债务，不适用诉讼时效司法解释第五条规定，其诉讼时效应分别从各期次履行期限届满时计算。2.一审认定XX公司不享有不安抗辩权，依据不足。本案中因XX公司未依约履行与XX公司签订的《租赁合同》，XX公司已向该公司送达了解除合同通知书，XX公司在知晓该情况后即向一审法院提出追加XX公司为第三人或调取该合同履行情况的相关证据，但一审法院在未追加第三人及调取相关证据的情况下认定XX公司向XX公司履行了支付租金的义务，XX公司不享有抗辩权，显然缺乏依据。3.一审认定开具发票系附随义务，XX公司不享有先履行抗辩权，违反法律规定，适用法律不当。XX公司收取租金开具发票系其法定义务，而该公司当庭认可从未给XX公司开具发票，XX公司根据合同法第六十七条规定，拒付租金行使先履行抗辩权，不构成违约。4.XX公司租赁期间多次对XX公司采取停水、停电措施，给XX公司造成较大的经济损失。XX公司的行为构成侵权，XX公司对XX公司享有侵权之债，根据合同法第六十六条及第九十九条规定，依据享有的对XX公司的债权有权在XX公司主张的租金范围内，要求抵销，同样不构成违约。5.关于2015年6月1日之后的租金，在市场租金价格普遍下调的情况下，双方协商将租金下调至30万元，符合市场和常理，一审未结合租赁市场的交易情况综合认定，仅以XX公司不予认可为由，不予认定，违反证据规则。综上，请求二审法院依法撤销或发回重审。

XX公司辩称，关于时效，基于双方合同在起诉前一直持续中，根据诉讼时效司法解释规定，本案诉讼时效不超；关于追加第三人，根据合同相对性原则，XX公司与XX公司之间的租赁合同所产生的权利义务只约束双方，不涉及XX公司，同时XX公司与XX公司签订的租赁合同允许该公司转租，无须追加；关于开具发票，根据合同约定，不涉及开具发票，这不是XX公司拒付租金的合理理由；关于停水、停电，XX公司所称不是事实，没有相关证据印证，不应采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，XX公司的上诉请求没有相关证据予以印证，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

XX公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的“租赁合同”并判令XX公司立即腾清房屋；2.判令XX公司支付XX公司2015年6月1日至2016年5月31日年度租金55万元，同时赔偿XX公司延迟支付租金损失51866元。（自2015年4月1日起至2016年10月26日止，按照同期银行贷款利率计算），并赔偿自2016年10月27日起至给付完毕之日止期间的损失；3.判令XX公司支付XX公司2016年6月1日至2016年10月26日期间租金223034元，并赔偿XX公司延迟支付租金的损失7562元，（自2016年4月1日起至2016年10月26日，按照同期银行贷款利率计算），并支付自2016年10月27日起至腾清房屋之日止期间的租金；4.本案诉讼费用由XX公司承担。

一审法院认定事实：2009年6月2日，邯郸县XX公司（以下简称XX公司）与XX公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条“出租房屋情况”：邯郸市××东XX××号。第二条“承租位置与面积”：该建筑物南楼1-2层。第三条“租赁期限”：1.租赁期限15年，自2009年6月20日至2024年6月19日；…3.租赁期限内任何一方不能无故提前解除合同，如却因不可抗力需解除合同，须提前三个月通知对方，并赔偿对方损失。第五条“双方责任”：第（二）款第1项：乙方（XX公司）在承租期内不得全部向第三方转租……。合同签订后，XX公司将租赁物交付XX公司。2013年10月3日，XX公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条：甲方（XX公司）出租给乙方（XX公司）的房屋，位于邯郸市××东XX××号综合服务楼****（东半部分），2层部分双方共同使用。第二条“租赁期限”：自2013年12月1日至2018年11月30日止。年租金55万元整。第五条“租金支付方式”：1.租赁合同签订后，乙方支付上半年租金及水电押金2万元；2.从下一年期初，提前两个月，乙方一次性付清全年租金。第九条：由于乙方不能按时缴纳租金超过期限二个月，甲方有权收回所租房屋，乙方应积极配合……。合同签订后，XX公司将租赁物交付XX公司，XX公司向XX公司支付租金至2015年5月31日，之后未再支付租金。XX公司遂诉至法院，双方争议成诉。

一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在合同的履行中发生纠纷，主要争议的焦点如下：1.本案是否超过诉讼时效？2.XX公司与XX公司的合同履行情况是否影响XX公司主张租金？3.XX公司能否以“XX公司未开具发票为由”拒付租金？4.XX公司是否存在停电、停水行为，该行为能否作为XX公司拒付租金的抗辩理由？

关于第一个焦点问题：XX公司抗辩“2015年6月1日至2016年5月31日年度租金55万元”超过了诉讼时效。法院认为，XX公司承租租赁物持续至今，其使用期间仍在产生租赁费，债权债务关系仍在持续发生，故本案不超过诉讼时效。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”如果按年度租金分段计算，依照上述规定，应当从最后一期租金履行期届满之日计算诉讼时效。双方约定提前两个月支付下一年度的租金，XX公司起诉后的最后一期租赁费的约定支付时间是2016年6月1日之前的两个月，从该时间起算，本案也不超过诉讼时效。故对XX公司的该项抗辩意见不予支持。关于第二个焦点问题：XX公司抗辩称，XX公司承租XX公司的房屋后，无权转租给XX公司，且XX公司已向XX公司解除租赁合同。XX公司担心XX公司无继续履行合同的能力，遂拒付租金。法院认为，首先，XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）款第1项约定：“乙方（XX公司）在承租期内不得全部向第三方转租。”XX公司将承租的部分房屋转租XX公司，未违反XX公司与XX公司的约定，不存在无权转租的问题。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依照该规定，XX公司作为承租人有向第三人转租，倘若未经出租人同意擅自转租的，在出租人行使合同解除权之前，其转租行为并不当然无效。XX公司未提供证据证明XX公司已向该公司行使了合同解除权，故XX公司以此理由行使不安抗辩权而拒付租金不能成立。第三，XX公司自承租后，使用租赁物至今，该期间XX公司依约向XX公司履行了支付租金的义务，而XX公司未向XX公司履行支付租金的义务。根据权责相统一的原则，XX公司应支付占用期间的租金。关于第三个焦点问题：租赁合同中，对价关系的债务应该是出租人履行提供租赁物的义务，承租人履行支付租金的义务，出租人向承租人开具发票是一种附随义务。当合同中没有关于出租人须先交付发票，承租人才支付租金的明确约定时，合同附随义务不构成行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权的先决条件，故承租人不能以出租人单纯违反出具发票这一合同附随义务为由，拒绝支付租金。法院对XX公司的该项抗辩理由不予支持。关于第四个焦点问题：XX公司辩称“XX公司停水停电造成其损失”，但未提交证据证明该事实的发生以及损失的大小。XX公司在举证期满后申请调取报警记录，时间上超过法定时间，其证明的内容亦缺乏关联性，故法院不予准许。综上，对XX公司的该抗辩意见不予支持。XX公司还辩称“双方口头约定年度租金下调至30万元”，XX公司不予认可，XX公司亦未提供证据证明，故法院对该抗辩意见不予支持。双方签订租赁合同后，应当按照约定履行各自的义务。XX公司依约交付了租赁物，XX公司应当支付约定的租金。XX公司自2015年6月1日之后的租金未支付XX公司，其行为构成违约，应当承担约定的违约责任。租赁合同第九条约定：“由于乙方不能按时缴纳租金超过期限二个月，甲方有权收回所租房屋。”XX公司逾期支付租金已超过一年半，依照约定，XX公司有权解除租赁合同，收回租赁物。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照合同的约定，XX公司应当支付拖欠的租金。根据XX公司的履行情况，其应当支付自2015年6月1日至2016年10月26日期间的租金为773034元以及自2016年10月27日之后至交付房屋之日止的租金（按照合同约定的租金计算）。关于逾期支付租金的损失问题，因XX公司逾期支付租金，客观上造成XX公司资金被占用期间的利息损失，故法院对XX公司该项请求予以支持。利息损失应分段计算：租金按55万元计算，期间自2015年4月1日至拖欠租金付清之日为止；租金按223034元计算，期间自2016年4月1日至2016年10月26日。上述利息损失计算标准为XX银行同期贷款利率。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除XX公司与XX公司之间的租赁合同，XX公司于本判决生效之日起十日内腾清租赁房屋并交付XX公司；二、XX公司于本判决生效之日起十日内支付XX公司租金773034元以及自2016年10月27日之后至交付房屋之日止的租金（按照合同约定的租金计算）；三、XX公司于本判决生效之日起十日内支付XX公司利息损失：租金按55万元计算，期间自2015年4月1日至拖欠租金付清之日止；租金按223034元计算，期间自2016年4月1日至2016年10月26日。（上述利息损失计算标准为XX银行同期贷款利率）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元，由XX公司负担。

本院二审期间，上诉人XX公司向本院提交调取XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》的履行情况申请；XX公司称该申请不属于人民法院依法调取的范围，后仍提交该公司与XX公司所签订的《房屋租赁合同》及交款电子银行回单、XX公司证明等证据，本院经组织双方质证，认定XX公司提供的上述证据，确认以下事实：截止到2016年12月31日，XX公司已向XX公司交清全部租金，双方无任何经济纠纷。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，双方当事人争议的主要焦点问题如下：第一、关于一审程序是否违法。本案双方租赁合同关系明确，拖欠租金事实存在，一审适用简易程序审理并不违反法定程序，XX公司称一审程序违法的上诉主张不成立，不予采纳；第二、关于本案部分债务是否超过诉讼时效。本案双方租赁合同明确约定租金系每年期初需提前两个月支付全年租金属于债务分期履行，且至今租赁仍在持续中，一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定，认定本案不超诉讼时效并无不当，XX公司称本案部分债务已超诉讼时效的上诉主张不成立，不予采纳；第三、关于XX公司是否享有不安抗辩权。XX公司称XX公司未依约履行其与XX公司的租赁合同，而XX公司二审出具证明证实XX公司已交清全部租金，双方并无任何经济纠纷，即使XX公司与XX公司之间的租赁合同存有争议，也不影响XX公司依据该公司与XX公司之间的租赁合同主张权利，XX公司称有权依法行使不安抗辩权的上诉主张不成立，不予采纳；第四、关于XX公司是否享有先履行抗辩权。本案双方租赁合同未约定出租人先开具发票，承租人后支付租金，并不符合行使先履行抗辩权的条件，至于XX公司未开具发票，违反法律规定，应有国家税务部门负责处理，但这并不能作为XX公司不支付租金的理由，XX公司称享有先履行抗辩权的上诉主张不成立，不予采纳；第五、关于XX公司是否存在停水、停电行为。XX公司称由于XX公司停水、停电造成其损失，未能提供相应证据，XX公司该上诉主张不成立，不予采纳；第六、关于是否存在租金下调情况。XX公司未能提供双方口头约定下调租金的相关证据，XX公司亦不予认可，XX公司该上诉主张亦不成立，不予采纳。

综上所述，上诉人XX公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11530元，由上诉人邯郸市XX公司负担。

本判决为终审判决。