律师观点分析
上诉人绿X集团X置业有限公司（以下简称XX集团）因与被上诉人西安市XX（以下简称XXX）、西安XX公司（以下简称X物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX集团之委托诉讼代理人马X、被上诉人XXX之实际经营者朱XX及其委托诉讼代理人刘X与贺XX、被上诉人X物业之委托诉讼代理人马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿X集团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回XXX的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决法律关系混乱，认定事实不清，证据不足。XX集团与案外人王XX、王XX因签订《商品房买卖合同》形成合同法律关系，本案是财产损害赔偿纠纷，不能按照商品房买卖合同纠纷认定法律关系并判决。根据合同相对性原则，XXX原告主体不适格。2、一审判决认定事实不清，没有认定侵权责任人。XX集团并非供热管路的实际管理人或所有人。对案涉房屋的损害，XX集团没有实施侵权行为，也没有过错，不应承担损害赔偿责任。3、一审判决判令XX集团承担租金损失及物业费、电梯费、垃圾费等损失证据不足。
XXX辩称，1、XXX作为案涉房屋的承租人，对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，在其权利被侵害时，有权要求侵权行为人承担损害赔偿责任。2、案涉房屋系由于尚在保修期内的供暖系统发生漏水而遭受损失，故侵权责任应由案涉房屋的建设方即XX集团承担。3、XXX于一审过程中所主张的损失均有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回XX集团的上诉请求，维持原判。
X物业辩称，1、一审法院判决X物业无需承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。X物业是案涉房屋所在小区的物业服务方，对房屋及设备的质量不负有保证责任。漏水发生在供暖管道保修期内，应由建设单位负责。漏水发生后，X物业及时处理组织抽水，防止损失扩大，联系负有维修义务的XX集团。作为物业服务方，其公司已尽到相应义务。2、一审法院支持XXX的物业费、电梯费和垃圾费损失，缺乏事实依据。XXX自2016年4月至今拖欠物业费、电梯费和垃圾费，XXX主张的2016年4月至2017年10月21日期间的物业费、电梯费和垃圾费损失，并未实际支出，且其公司已就XXX欠费一事另案起诉，一审法院在本案中不应处理该部分费用。
XXX向一审法院起诉请求：1、依法判令X物业、XX集团修理未修复受损房屋，承担相应修理费用；2、依法判令X物业、XX集团向XXX赔偿前期装修费用383763.6元及装修期间不能营业导致的损失共计115724元；3、依法判令X物业、XX集团向XXX赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的租金损失，暂计至2017年11月2日为191760.36元；4、依法判令X物业、XX集团向XXX赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的经营损失，暂计至2017年11月2日为304800元；5、依法判令X物业、XX集团向XXX赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的物业服务费、电梯费及垃圾费损失，暂计至2017年10月21日为12379.56元；6、依法判令X物业、XX集团承担本案诉讼费用。
一审法院认为，公民合法的财产受法律保护。XXX基于其经营者朱XX与出租方签订的租赁合同而合法使用案涉房屋，在其使用期间因案涉房屋公共设备夹层内的供暖管道发生漏水，而对XXX造成损失。在发生漏水后，X物业及时进行处理，并将漏水情况及时告知XX集团，其作为物业管理者已尽到义务，因此对于XXX要求其承担赔偿责任的请求，依法不予支持。漏水发生在房屋质量保修期内，因此XXX的损失应由XX集团承担。对于XXX要求赔偿2015年1月21日至2017年11月2日期间租金损失的请求，因出现漏水致使XXX经营的KTV003、005包间不能正常使用，故此期间的租金损失应由XX集团承担。对于租金数额的认定，因租赁合同中关于租金已作出约定，因此2015年1月21日至2017年11月2日期间租金数额为191760.36元。同理对于XXX要求赔偿自2015年1月21日至2017年10月21日期间物业服务费、电梯费、垃圾费等损失共计12379.56元的请求，依法应予支持。对XXX要求赔偿前期装修损失383763.6元的请求，因X物业、XX集团对XXX装修花费不予认可，且XXX仅提供收据等证据，未能提交税票等有效证据证明其装修花费数额，因此对此不予处理。对于XXX要求赔偿经营损失及支付维修费用的请求，因其未提交证据证明损失金额及维修费数额，因此对此不予处理。对于上述未予处理的请求，若XXX有充分证据证明，可另案起诉处理。对于XXX要求X物业、XX集团对受损房屋进行维修的请求，因XXX已主张维修费用，故对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市XX支付2015年1月21日至2017年11月2日期间租金损失191760.36元；二、被告XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市XX支付自2015年1月21日至2017年10月21日期间物业服务费、电梯费、垃圾费等损失共计12379.56元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安市XX其余的诉讼请求。本案案件受理费13876元、鉴定费30000元，由XXX承担23876元，XX集团承担20000元。因XXX已预交，由XX集团在支付上述款项时向XXX一并付清。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决查明事实无异议。结合双方当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定如下事实：一审判决查明事实属实。
本院认为，XXX实际经营人朱XX与案涉房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋用于经营XXX。XXX在经营过程中，出现漏水事故，其中003、005两间租赁房屋因漏水严重，仍不能正常使用。XXX作为案涉房屋的承租方，在所承租房屋因漏水原因不能正常使用的情况下，对于因漏水给其造成的财产损失，有权提起诉讼主张权利。XXX与本案纠纷有直接利害关系，故XXX作为原告起诉主体适格。一审审理过程中，XXX对案涉房屋漏水原因申请鉴定，鉴定意见为因公共设备夹层内的供暖管道在供暖期发生漏水，加之设备夹层设置的隐蔽性，故发生漏水后没有被及时发现，在大量积水后最终导致2015年1月21日案涉房屋出现大面积漏水。XX集团虽对上述鉴定意见不认可，但并未提交证据否定该鉴定意见书，故XX集团应承担对其不利的举证责任。根据XX集团与案涉房屋所有权人签订的《商品房买卖合同》的约定，供热、供冷系统和设备保修期为2个采暖季、供冷期。案涉房屋于2013年3月22日交付使用，漏水事故发生在2014年11月，属于合同约定的保修期内，XX集团对于案涉房屋供热系统负有维修义务，故因供暖管道漏水导致XXX所承租房屋受损，XX集团应承担损害赔偿责任。对于XXX主张的租金、物业费、电梯费、垃圾费损失，XXX提交了《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》，且X物业认可XXX主张的物业费、电梯费、垃圾费是按照其物业公司收费标准计算。故一审法院判令XX集团承担XXX2015年1月21日至2017年11月2日期间的租金损失191760.36元以及2015年1月21日至2017年10月21日期间的物业费、电梯费、垃圾费损失12379.56元，符合实际情况，并不不当。
综上所述，绿X集团的上诉请求不能成立，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4362元，由XX公司承担。
本判决为终审判决。