发布者:谢泽海|时间:2021年04月16日|2332人看过举报
律师观点分析
案情简介:
上诉人(原审被告、反诉原告):合肥XX公司,住所地合肥市新站区新XX区15幢,统一社会信用代码913XXXX0100MA2MRWL252。
上诉人合肥XX公司(以下简称XXX)因与被上诉人宋XX商品房预售合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2018)皖0102民初9351号民事判决,向本院提出上诉。本院于2019年4月3日立案受理后,依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋XX向一审法院提出的起诉请求:
1、XXX补偿宋XX合同差价20万元;
2、本案的诉讼费用由XXX承担。
XXX向一审法院提出的反诉请求:
1、宋XX向XXX支付违约金23721元人民币(违约金暂计算至2018年10月1日,以后顺延至被反诉人实际收房之日止);
2、宋XX承担本案的全部诉讼费用。
一审判决:
一、合肥XX公司于判决生效之日起十日内补偿宋XX60000元;
二、驳回宋XX其他诉讼请求;
三、驳回合肥XX公司的诉讼请求。
XXX的上诉请求:
1、XXX不向宋XX提供补偿60000元;
2、宋XX向XXX支付违约金23721元(违约金暂计至2018年10月1日,以后顺延至宋XX实际收房之日);
3、宋XX承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由:
案涉房屋销售时,XXX明确告知宋XX关于案涉房屋日照不足问题,且《商品房买卖合同》第二十五条用单独条款明确向宋XX告知101共计1户日照不足。《商品房买卖合同》已经通过主管部门备案登记,XXX并没有隐瞒真实情况。宋XX作为完全民事行为能力人具有认知能力和理解合同内容的能力,也能够知晓对其签字认可的合同所产生的法律效力。XXX在销售案涉房屋时,除通过《商品房买卖合同》向宋XX书面告知以外,还通过单独签署日照不足确认书的方式再次书面告知宋XX。尽管XXX不慎遗失日照不足确认书,但XXX已提交录音,在置业顾问余XX与宋XX的通话中,宋XX明确承认“签过的呀,当时摇号的时候签的呀,日照(阳光)不足是在摇号的时候签的”,再次证明XXX对宋XX进行了书面告知。本案案由为商品房预售合同纠纷,系合同之诉,XXX无任何违约行为,若XXX存在违约行为,也应根据商品房合同约定及合同法律规定承担违约责任。房屋价款本身就是一房一价,104作为西边户存在西晒等问题,定价较低极为正常与合理,不能按西边户价格予以补偿。陶冲湖别院小区Y15-101/101下(总价273万元)、Y15-104/104下(总价245万元)、Y17-104/104下(总价241万元)及案涉Y17-101/101下(总价261万元)的建筑面积均为228平米,Y17-101/101下与Y15-101/101下同为东边户总价相差12万元,原因在于Y17-101/101下在定价中已经充分考虑日照不足因素调低总价。2、案涉房屋已经取得《竣工验收备案表》及《建设工程规划许可证》,通过房屋主管部门的验收,达到房屋交付条件。同时,XXX于2018年6月28日向宋XX邮寄交付通知书,书面通知宋XX办理收房手续。庭审中,宋XX代理人也当庭承认已收到XXX的交房通知。一审庭审中,宋XX提出拒绝收房的原因是房屋存在漏水,并非一审判决书中所说的发现采光有严重不足及房屋质量问题,且宋XX对于房屋漏水问题未提供任何证据。案涉房屋已验收合格,不存在质量问题,至于宋XX提出的房屋渗水也根本不存在。案涉房屋集中交房时间为6月30日,正值梅雨季节,湿气较大,地下室部分存在“结露”,这是正常的自然现象,并不是宋XX口中的渗水。3、《商品房买卖合同补充协议》第4.4条约定“买受人应在约定时间内办理完成房屋交付手续,若买受人认为房屋质量不合格,应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格,买受人有权退房,出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。如鉴定为一般质量问题,出卖人按照约定进行维修,但买受人不得以此为由拒绝及延期收房。”合同对于房屋质量与收房问题已作出明确约定,如宋XX认为案涉房屋存在质量问题,可申请鉴定,但宋XX并未提出申请也拒绝收房,已经构成违约。4、因宋XX的无理推测拒绝收房,已违反《商品房买卖合同补充协议》第4.6条约定的“买受人逾期办理房屋交付手续,或买受人原因造成房屋未能按期交付的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付房款总价的万分之一作为违约金,直至买受人办理完毕交房手续”,宋XX应按合同约定承担违约责任。
宋XX辩称:
一审判决认定事实清楚,请求驳回XXX的上诉请求。
二审律师代理意见:
依据双方之间的合同第二十五条的规定,101共计1户日照不足,出售时须书面告知购房户。故出售人应该另外书面告知购房人。但从XXX提供的证据来看,从合同签订至今,XXX没有书面告知宋XX。本案合同条文已载明采光不足,据此一审法院认定宋XX在签订合同时知道案涉房屋采光不足的事实正确,但XXX确有未履行合同之处,一审法院据此酌定予以补偿60000元并无不当。因双方验房时发生争议并在协商处理中,故XXX以宋XX拒绝收房为由要求宋XX支付违约金的上诉请求不能成立。
二审判决: