律师观点分析
【案情简介】
2015年5月26日，王X向法院提起诉讼,要求廖X、黄X偿还借款，并提出财产保全申请。法院于2015年6月10日作出（2015）海民（商）初字第218XX号民事裁定书，裁定查封廖X名下位于北京市海淀区XXX房屋，查封期限三年，自2015年7月7日起至2018年7月6日止。
2015年6月6日，廖X、屈X与北京XX公司（以下简称XX公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定在XX公司的居间服务下，廖X与屈X于当日签订了位于北京市海淀区XXX房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费15.5万元。同日，廖X与屈X签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定廖X将其名下坐落为北京市海淀区XXX房屋出售给屈X，房屋建筑面积166.26平方米，房屋的交付约定为：出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付给买受人。同日，廖X与屈X、XX公司签署《补充协议》，确认房屋权属情况：廖X购买该房屋时于2012年7月1日与开发建设单位北京XX公司就房屋签订商品房买卖（预售）合同，该房屋目前已经竣工并且廖X已经收房，廖X确认已经按全款方式向开发建设单位支付购房款。廖X承诺在2016年5月1日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5日内通知屈X及XX公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。
前述合同签订后，屈X于合同签订当日向廖X支付房屋定金5万元，于2015年6月30日支付195万元。
2015年6月30日，屈X与廖X、XX公司职员武XX共同对涉案房屋办理了交接手续，并签署收据及物业交验单。屈X于当日支付XX公司居间服务费10万元。
2015年7月8日，屈X对涉案房屋进行装修。
2015年8月28日，屈X支付廖X购房款230万元。
2016年11月14日，屈X支付廖X购房款7万元。
同时，屈X先后缴纳了涉案房屋2015年度至2018年度供暖费、物业费，可以认定涉案房屋确系由屈X实际占有并使用。
【案情分析】
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，屈X与廖某签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间为于2015年6月6日，涉案房屋交付屈X实际占有的日期为2015年6月30日，均早于涉案房屋被查封的日期（2015年7月7日），且屈X已按照《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款期限支付购房款437万元，剩余购房款183万元亦已支付至执行法院。涉案房屋未能办理过户登记的原因为廖某出售房屋时，其本人亦未取得房屋产权证书，在2016年11月廖某至房屋管理部门办理房屋产权证书时，涉案房屋已被查封故无法办理，因此未能办理过户登记并非屈X自身原因导致。综上所述，屈X对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对本案涉案房屋的执行。
【法院判决】
一、停止对北京市海淀区XXX房屋的执行；
【律师评语】
符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
以上四种情景需要同时具备，并且需要有相关证据证明，为此，如果因为出售人的债务问题所购房屋被查封，并符合上述四种情况的，可以提出执行异议。
