律师教你看清巢客事件

       近日，很多网友在网上咨询关于成都巢客事件如何处理的问题，如“就是成都巢客遇家租的房子 交了一年的钱 住了一个月 那个公司没给房东钱 房东有权利赶人吗”、“租房交费一年，中介不见了，房东要收回房子”等等问题，今天本律师给各位咨询者做一个全面的解答，且本律师也多次处理过类似纠纷。

      随着成都巢客遇家跑路的消息不断的发酵，在各大媒体平台信息层出不穷。尤其是各种关于此事的房东群、租客群。在巢客事件中无论房东还是租客都是受害者，但是对于租房的次承租人也就是房客而言，现在面临的最大问题就是房东要解除租赁合同赶走次承租人，而次承租人已经全额或部分支付租金，且支付的租金足以覆盖目前的租期，房东赶人理由是否正当的问题。

      首先，看看法律是如何规定的。

      1、关于租赁合同的解除清形

     租赁合同终止的原因大致有四种情形：一是非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同;二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同;三是租赁合同被撤销或者被认定无效;四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。巢客事件中，显然目前房东是因为第二中情形行使的解除权。   

     2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

      从该司法解释可以明确，房东作为出租人可以基于与承租人即中介方的租赁合同，在中介方违约时解除租赁合同，这是无容置疑的。那现在的关键问题是，出租人与承租人的租赁合同关系解除后，承租人即中介人与次承租人即租客的合同是否继续履行的问题？

      众所周知，合同具有相对性，即合同仅对合同当事人具有法律约束力，不得外溢约束合同外的第三人。同样，合同外的第三人也不得擅自加入合同中来，要求行使相应权利，获取相应利益。转租关系中存在两个独立的合同关系，而后一手的转租合同是以前一手的租赁合同为基础，当租赁合同宣告解除时，转租合同成立的基础已不存在，此时转租合同处于履行不能的状态。虽然次承租人的利益与此相关，但原出租人并非后一手转租合同的当事人，次承租人和出租人之间并不发生直接关系，不应强迫出租人直接与次承租人订立租赁合同关系。故得出的结论为，后一租赁关系也不复存在。

       其次，次承租人权利如何救济。

      1、根据前述的法律规定，如果租客向继续承租该房屋，可以代中介人向房东补齐租金以取得房屋的居住权利，这也就是法律上所说的代为履行权，代为履行权以对抗出租人的合同解除权。

      2、根据上述分析，如果租客想要继续使用房屋需要再行支付房租为代价的，但是对于租客而言，其损失的巨大的，那租客的损失如何弥补是摆在现实中的主要问题。

      在次承租人代为履行之后，次承租人将依法享有向承租人（转租人）追偿的权利，追偿的范围为次承租人支付的超过其应当支付的租金数额以外的部分，比如因承租人（转租人）违约而发生的合同违约金或因此给租客造成的其他损失等。

     最后，还是建议大家理性维权，不要采用过激手段。另外因不了解案件的内在情况，本案件中也不排除巢客公司存在刑事犯罪的可能，如果有这种情形，大家可以报警处理。