租赁合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审被告）：李X，住日照市东港区。

被上诉人（原审原告）：日照市岚山区某居民委员会

本律师为被上诉人某居民委员会的委托诉讼代理律师，山东XX律师。

李X上诉请求：撤销一审判决依法改判，一、二审案件受理费由某居委会承担。

事实和理由：1.涉案楼房一楼的1/2某居委会已于2019年10月份另行擅自租赁给案外人某烟酒超市；因此，一审认定的15000元的1/2不应再由李X承担。2.某居委会应当继续履行一楼由李X承租的承诺，并兑现承诺抵顶李X租金共计61000元。某居委会同意将2018年下半年由某居委会占有和使用了的部分沙、水泥、砖、石子等建材抵顶租金26000元，该承诺有村会议纪要和参与的村两委成员及部分老党员可以予以证实；同时后期某居委会与李X达成新的楼房租赁协议，某居委会承诺涉案楼房的一楼继续由李X承租，李X将涉案楼房的2-4层腾空作老年活动室，某居委会委托了德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司对李X3楼室内资产评估作价近35000元，该费用某居委会承诺用于抵消李X之前所欠楼房租金。3.李XX继任新的村书记后便推翻上述承诺，并通过断水、断电等方式强行收回了应由李X承租的房屋，导致李X与案外人提前解除了一楼西侧的租赁合同造成了15000元的损失，该损失应由某居委会承担。

被上诉人某居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

某居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除某居委会与李X之间签订的房屋租赁合同；2.判令李X支付房屋租金119334元及利息（利息从拖欠之日至付清止）；3.本案诉讼费用由李X承担。

一审法院经审理查明：2012年1月6日，李X与某居委会双方签订了《楼房租赁合同》，载明“楼房租赁合同甲方：某居民委员会乙方：李X甲方现有楼房一处，租赁给乙方，经甲、乙双方协商同意，签订如下租赁合同：一、租赁楼房的位置及方位：该楼房坐落在商业楼与玉泉一路交接处，面积约800平方米，高四层，在四楼租赁给移动公司的除外。二、租赁期限：10年。自2004年10月18日至2014年10月18日。三、租赁费及付款方式：每年租赁费36000元。于签合同之日乙方一次性交足当年租赁费36000元，以后于每年的10月18日前交清下年度的租赁费……六、违约责任：1.租赁期间，如甲方单方终止租赁合同，造成违约，付给乙方年租赁费三倍。2.乙方须按合同规定及时交清租赁费，否则视为违约，甲方有权解除租赁合同。3.租赁期间，乙方无权私自转让或转租，否则，甲方有权收回，因安东XX改扩建大型配电箱安管等原因，该合同顺延五年，租赁费按该合同执行2015.1.28日”。2019年1月2日，李X为某居委会出具《欠条》一张，载明“欠条今欠到某社区楼房租赁费（2018.10.18）肆万元整（40000元）该款必须在2019年10月18日算清。欠款人：李X担保人：李XX2019.1.2”。另查明，2019年10月18日，某居委会收回涉案楼房二至四层的租赁权，李X将楼房的第一层租赁给案外人使用。2021年6月12日，某居委会向案外承租人送达了《通知》，载明“通知因我社区与李X签订的楼房租赁合同已到期，经会议研究，对租赁到期的楼房决定收回，限你户于10内搬走，到期如不搬走，社区将会停水停电，收回楼房。特此告知”。李X认可2018年10月18日之前的欠付租金40000元及2018年10月18日至2019年10月18日的欠付租金36000元，但认为应抵扣某居委会占有使用并承诺赔偿李X建材的款项26000元，且对2019年10月18日至2021年6月18日的租金43334元有异议，认为某居委会强制断水断电导致其与案外人提前解除租赁合同造成其退还案外人四个月的租金并赔偿案外人5000元共计15000余元，同时某居委会造成了李X的经营损失。

一审法院认为，某居委会与李X签订了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方成立租赁合同关系。该租赁合同至2019年10月18日到期，双方未再续签合同，某居委会已收回了涉案楼房的二至四层，但对李X将涉案楼房第一层出租给案外人未提出异议，视为某居委会同意转租，且双方对涉案楼房的第一层成立合法有效的不定期租赁合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，某居委会可以随时解除合同，其要求解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。双方对2019年10月18日前的欠付租金76000元均无异议，一审法院予以确认；关于2019年10月18日至2021年6月18日的租金计算，某居委会收回涉案楼房的二至四层，李X仅实际租赁涉案楼房的第一层并转租给案外人使用，结合涉案楼房四层的年租金36000元，李X应付租金为15000元（36000元/年：4层：12个月×20个月）。综上，李X共计欠付某居委会租金91000元。双方未约定逾期付款利息，对于某居委会主张的利息，一审法院不予支持。李X主张双方曾对租金的抵顶达成合意，但未提交相应证据予以证实，一审法院不予支持。对于李X主张的损失，若真实存在应另案诉讼，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第十条、第七百一十八条、第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除某居委会与李X于2012年1月6日签订的《楼房租赁合同》；二、李X于判决生效之日起十日内给付某居委会租金91000元；三、驳回某居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修订）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，减半收取1343元，某居委会负担343元，李X负担1000元。

本院二审期间，李X提供以下证据：

1.涉案楼房照片打印件一份，证实某居委会于2019年10月份将涉案楼房一楼的1/2租给案外人某烟酒超市，并收取了租金。因此，2019年10月18日-2021年6月18日，涉案楼房一楼全部租金15000元不应由李X全部承担。

2.提供某居委会老支部书记，老党员代表魏XX出具的证明一份，证实2018年下半年由某居委会胡日全主持会议，有老支部书记等人共同开会决议同意以赔偿的方式，将2018年下半年由某居委会占有和使用了的部分沙、水泥、砖、石子等建材抵顶租金，具体金额以当时会议记录记载为准。

某居委会对李X提交的照片不予认可；对证人证言主张证人应出庭作证，证人未出庭该证言不应采信；明确表明档案没有李X所述的记载。

本院认为，一审法院对案涉合同的效力及合同期满后一层部分楼宇为不定期租赁的认定正确，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.一审法院认定李X承担一楼租金的数额是否正确；2.李X主张的抵扣和损失是否成立。

关于第一个焦点问题。2019年10月18日租赁合同到期后，李X继续使用案涉一楼部分，并将之转租。根据双方租赁合同第六条第三款的约定，李X无权私自转让或转租，否则某居委会有权收回。李X没用证据证明其转租行为系经过出租方许可，转租行为违反了合同约定，一审法院认为某居委会对李XX转租行为未提异议视为同意不当，本院予以纠正。不定期租赁当事人可以随时解除合同，合同期满后未约定租赁期则为不定期租赁，某居委会于2021年6月12日通知案外承租人，决定收回案涉楼房，该行为明确表明某居委委不再同意将涉案楼房租赁给李X。李X应承担自2019年10月18日起至合同解除的租金。根据某居委提交的证据显示，李X将其承租的一楼楼房转租给案外人苏XX，仅一年租金为26000元，李X自行将承租的楼房转租违反合同约定，侵犯某居委会的权益。一审法院以每层的均价确认李X应承担的一楼租金，远低于李X违反合同约定获益的数额，李X主张其只应按原合约定的租金承担一楼二分之一的租金，理由不成立，本院不予支持；某居委会对一审法院确定的租金数额未提起上诉，本院对一审法院确定的租金数额予以确认。

关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。”第五十五条规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”李X庭前未申请证人出庭作证，庭后提交的证人证言，本院不予采信。李X现有证据不足以证明某居委会同意扣除建材款，也不能证明同意扣除三楼的固定资产。因此，对李X主张应在租金中扣除建材款和相关资产的价值，本院不予支持。如李X确凿证据证明上述事项，其可另案主张权利。对于李X主张的损失，其即未提供证据予以证明，也未在一审中提起反诉，对该主张不予支持。

综上所述，李X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。