一、何为被查封房产
被查封房产,是指诉讼过程中,法院经诉讼当事人提出查封申请后,通过司法途径依法被查封的债务人名下房产。
二、被查封房产上的《房屋买卖合同》是否合法有效?
1、《民事诉讼法》第111条规定:隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。《城市房地产管理法》第38条规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
①、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;
②、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
③、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
④、非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、笔者认为,前述规定并未明确,被查封房产的买卖合同无效,再者,即使合同有效,也不会损害国家利益和社会公共利益,故前述规定只是对房产被查封期间物权处分的限制,属于物权变动问题,与合同效力无关。但如果案房产被查封,存在合同履行不能的障碍,房产不能办理过户,可能导致合同目的无法实现,买受人可以以此为由解除合同。
三、拍卖、变卖被查封房产前,房屋已被出租,怎么处理?
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
2、《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《物权法》第190条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
根据前述规定可知,被查封房产被拍卖、变卖的,只要符合如下三个条件,仍然适用“买卖不破租赁”原则:
①、承租人与出租人签订的房屋租赁合同已经成立并生效
②、出租人已交付房屋给承租人使用,承租人也按时支付了租金。
③、《房屋租赁合同》签订于房屋被查封之前。
不符合前述三个条件之一的,不能产生对抗债权人的效力。
在实务中,有部分债务人为了逃避执行,与第三人串通,把法院已查封的房屋,用倒签日期的方式将房屋出租出去,租赁最长的有二十年,并约定一次性收取租金等等。
首先、这种方式,涉嫌违法,很有可能被司法拘留,甚至涉嫌犯罪;
其次、债务人与第三人涉嫌恶意串通,合同可能无效
所以,笔者认为,作为买受人的话,在拍卖被查封财产时,一定要到现场查看房屋是否存在出租问题,当然拍卖公告上也会载明这一点。
四、欠缴的水电气费、产权过户手续费由谁承担?
在拍卖公告上,一般都会载明:被查封房产欠付的水、电、气费、产权过户手续费由竞买人承担,基于此,竞买者需要提前向物业了解清楚水电气费的欠缴情况及手续费的金额,以免在竞买时吃亏。
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