最近，电视剧《安家》热播，其中有一集就提到了“凶宅”这种情形，那么笔者不禁要问，如果普通当事人买到“凶宅”，怎么维护自己权利呢？

一、何为“凶宅”

所谓凶宅，一般是指，在房屋本体结构内发生过自杀、他杀、意外致死等非自然原因死亡事件的住宅。判断是否为凶宅，不能仅以买受人自己的主观心理感受来认定，必须是可以达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的程度。

客观上，凶宅并不影响房屋的实际使用功能，但会严重影响购房人的主观购房心理考量。

二、与买“凶宅”相关的法律规定

《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

1因重大误解订立的；

2、在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

根据《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中，如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、以法律视角解析买“凶宅”

买凶宅，如买受者明知是“凶宅”而购买的，属于风险自担行为，合同有效。如买受者不知是“凶宅”而购买，目前出现两种主流观点，一部分人认为，出卖者应属于民事欺诈，另一部分人认为，双方系基于重大误解而签订合同，但不管是民事欺诈，还是重大误解，买受人可以均可通过诉讼或者仲裁的方式撤销或者解除合同。

欲判断是民事欺诈还是重大误解，首先需要了解出卖人是否对买受人负有披露义务，根据诚实信用原则，负有披露“凶宅”信息等负面关联信息义务的出卖人，未如实披露的，属于故意不披露，则违背了诚实信用原则，应当视为欺诈。

如出卖人没有披露的义务，买受人也没有主动询问，这种情形，实践中一般不能认定为欺诈，因无证据证明出卖人系故意不披露凶宅这一情形，因此，买受人只能以“重大误解”为由，向法院申请撤销合同。

四、买到“凶宅”后，该怎么维权？

1、一年之内向法院起诉，撤销合同

在二手房交易中，买受人往往并不知其所购买之房屋为“凶宅”，多半是遭受“民事欺诈”，或者是基于重大误解，才签订合同，这种情况下，根据《合同法》第54条、第55条之规定，买受人可在其知道或应当知道撤销事由之日起一年内向法院或仲裁机构诉请撤销合同。

另外，根据《合同法》第58条的规定，买受人还向出卖人主张缔约过失赔偿。

2、追究出卖人违约责任

根据《合同法》的规定，出卖人应对其出售的房屋负有物的瑕疵担保责任，出卖人应向买受人交付符合法定或约定的质量的房屋，如果出卖人出售的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，应构成违约。如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金，如果没有，则买受人依法有如下两种救济途径：

①、可依据《合同法》第111条规定，请求出卖人在一定范围内降低房价款。

对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。笔者认为，“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

②、可依据《合同法》第94条规定，诉请法院解除合同。

《合同法》第94条规定，当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。在“凶宅”房屋纠纷中，如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。

五、买受人应怎样避免买到“凶宅”

1、买房前，应尽力调查房屋情况，比如通过查询新闻、走访小区、派出所询问等方式了解，其意向购买的房屋是否为“凶宅”。

2、主动向中介或者出卖人询问，目前购房中国中介的居多，通过直接询问中介或者直接询问出卖人方式，可以大致了解到意向购买房屋是否为“凶宅”。

3、在房屋买卖合同中加入“如为凶宅，可解除合同，可要求高额违约金”等条款，加大出卖人违约责任。

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