房屋租赁合同纠纷，判决支付款项和利息

律师观点分析

原告（反诉被告）：温州XX公司。住所地：浙江省温州市瓯海区娄桥工业园区集贤XX。统一社会信用代码：9133XXXX1808511Q。

法定代表人：徐XX。

委托诉讼代理人：孔XX，北京XX律师。

被告（反诉原告）：武XX，女，1968年10月7日出生，汉族，住山东省菏泽市单县。。

委托诉讼代理人：黄XX，浙江XX律师。

原告温州XX公司（以下简称XX公司）为与被告武XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月17日立案后，依法适用普通程序进行审理。后被告武XX向本院递交反诉状，本院依法受理反诉，并于2022年4月25日决定与本诉合并审理，分别于2022年6月1日、8月16日公开开庭审理。原告（反诉被告）XX公司的委托诉讼代理人孔XX，被告（反诉原告）武XX的委托诉讼代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告于2020年10月31日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《物业管理补充协议》；2．依法判决被告立即支付原告租金127875元、水电费26637元、卫生管理费400元及违约金（从2021年11月1日起至拖欠款项付清之日止，按月利率1.5％计算）；3．依法判决被告赔偿原告仓库维修费用54658.24元；4．依法判决被告立即支付原告临时“退二进三”土地收益金132525元。事实与理由：2020年10月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》，原告将坐落于温州市瓯海区集贤XX105-106号仓库出租给被告用于超市使用。出租面积为465平方米，租赁期限从2020年11月1日起至2025年10月31日止，共五年。约定租金为每平方米18元，合计年租金为100440元。同时，原告与被告《补充协议》约定被告应交付水费、电费及交付时间。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。前面被告都能按期支付租金及水电费，但从2021年10月份开始，被告就拖欠水电费以及租金没有支付给原告。现被告突然间搬走，并将原告厂房破坏严重，原告需要大量维修。原告多次联系被告，但被告一直不予理会。由于双方还在租赁合同期限内，被告也一直不出现，导致原告不敢将厂房出租他人使用。原告现恳请法院解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，让原告可以早点出租他人，以减少损失。另根据双方签订的《补充协议》，约定临时“退二进三”土地收益金应由被告承担。2022年4月14日，瓯海区规范工业企业“退二进三”领导小组向申请人下发补缴临时“退二进三”土地收益金132525元，该费用应有被告承担。故原告向本院提出本次诉讼。

被告武XX答辩称：1．原告多次断水断电之后，双方于2021年12月17日在当地派出所协商时，原告要求立即解除合同并要求被告搬离，被告无奈于2021年12月27日搬离案涉房屋，双方之间的租赁关系于2021年12月27日解除，故被告仅需支付原告至2021年12月底的租金；2．被告搬走后并没有损害原告的装修，原告相应的诉请无事实依据，被告无需赔偿原告装修损失；3．原告要求被告支付“退二进三”的费用无事实依据，补充协议约定的“退二进三”的费用仅是双方约定原告为被告办理营业执照的费用，是一次性的，而且原告也没有按约定为被告办理营业执照，后续被告无需支付额外的“退二进三”的费用。综上，请求法院依法判决。

反诉原告武XX起诉称：2020年10月31日，反诉被告与反诉原告签订了《房屋租赁合同》以及《补充协议》，反诉被告将坐落于温州市瓯海区集贤XX105-106号厂房出租给反诉原告用于超市、饭店经营。出租面积为465平方米，租赁期限从2020年11月1日起至2025年10月31日止，共五年。约定租金为每平方米18元，年租金为100440元。同日，反诉被告与反诉原告签订了《物业管理补充协议》，租赁期管理服务费为10万元，公共配套设施使用费、公共绿化维护费、水电费、维修费、改造费等为124338元，加上之前的押金5万、退二进三费用15500元，本年度卫生费1200元，反诉原告共计预付391478元。在第一年租金到期后，反诉被告多次对反诉原告断水断电，让反诉原告搬离，并扣留了应当返还的相关费用共计269838元。反诉原告被迫于2021年12月27日先行搬离，在反诉被告公司管理人员的监督下腾空了房屋，应反诉被告的要求拆走了相关的装修，并将垃圾清理干净。综上，反诉原告武XX提出以下反诉请求：依法判令反诉被告退还反诉原告各项费用共计269838元及违约金（从2021年11月1日起至拖欠款项付清之日止，按月利率1.5％计算）；

反诉被告XX公司答辩称：1．反诉原告主张的租赁期管理服务费为10万元和公共配套设施使用费、公共绿化维护费、水电费、维修费、改造费等为124338元均是双方约定的租金，反诉被告陈述的事实不属实；2．退二进三费用15500元和本年度卫生费1200元均是合同约定反诉原告应支付给反诉被告的款项，反诉原告主张返还无事实依据。3．因反诉原告违约在先，押金50000元，反诉被告可以不予退还。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。

本院经审理查明：2020年10月31日，原告XX公司（甲方）与被告武XX（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：“第一条，原告将坐落于温州市瓯海区集贤XX105-106号仓库出租给被告使用，房屋建筑面积为465平方米；第二条，租赁期限从2020年11月1日起至2025年10月31日止，共五年，合同租金为每平方米18元，年租金为100440元，租金支付方式及缴纳期限为12个月一付，第二期租金需提前15天支付；第三条，在合同生效后三日内，乙方一次性预付押金50000元，若合同生效后乙方欲提前退租，则押金不退。合同期满，乙方如需续租本合同确定的房屋或换租甲方其他房屋，应在租赁期满前三个月书面通知甲方，经甲方同意，双方另订租赁合同，押金计入新的租赁台同：乙方不再续租，由乙方将所租赁的房屋经甲方验收并完整交还甲方后，甲方3日内退还押金，押金不计利息；第九条，违约责任：一、除本合同文件另有规定外，甲方有下列情况之一的，构成违约；1．所提供的房屋不符合规定条件的；2．未按本合同规定的时间提供本合同第一条所规定的房屋；3．事先来通报乙方而在乙方租赁的房屋作业，从而影响乙方正常经营活动或造成乙方存放货物损失的；4．依本合同的约定，应由甲方维修租赁房屋及配套设施的，甲方未及时修复。二、除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：1．损坏所租房屋及各类配套设施（如电梯、消控设施等）或擅自改变其建筑结构造成甲方经济损失的；2．未按合同规定将所租房屋交还甲方的；3．乙方逾期缴纳仓库租金、水电费、电梯电费等应缴费用，每拖欠一天，按应缴金额1％收取滞纳金，如超过15天，视为违约，甲方有权收回仓库，终止合同；4．违反本合同其他条款的。”

同日，原告XX公司（甲方）与被告武XX（乙方）签订一份《物业管理补充协议》，主要内容如下；“第一条：乙方承租甲方第C105-106号库位，计月465平方米（建筑面积内楼梯、电梯间等公用设施共用）。第二条：租赁期限自2020年11月1日起至2025年10月31日止。第三条：卫生管理费，每月100元，12个月一付，全年为1200元。第四条：租赁期内，甲方将按建筑面积收取管理服务费第一期计100000元，第二期计／元。第五条：租赁期限内，乙方使用库区内、空旷场地、消防、电梯等公共配套设施，甲方将收取公共配套设施使用费，用于场地、电梯、消防等公共设施的日常养护及非人为原因损毁的维修（人为原因造成的损伤，由过失方全权负责）；公共绿化维护贺、水电费，用于支付公共水电费（不包括每户单独水电费、电梯电费）。第六条：公共配套设施使用费、公共绿化维护费、水电费、维修费、改造费等合计，按建筑面积收取，第一期计124338元，第二期计／元。第七条：因消防等政策原因，造成仓库无法正常使用或合同无法履行，乙方可选择搬出，甲方将退还剩余租金，双方无需承担其他责任。本补充协议若与原合同有冲实，以本补充协议为准。”

同日，原告XX公司（甲方）与被告武XX（乙方）签订一份《补充协议》，主要内容为：“一、乙方货物出入库的操作设备由乙方自行提供，操作人员由乙方自行安排和管理，并由乙方承担安全责任。二、乙方负责租赁区域内货物的保管和管理。三、由于乙方使用不当造成甲方租赁场地或附属设备的损坏，乙方应承担修复费用。四、租赁期内如乙方要在租货区域进行装修、改建或增添固定设施和设备等，须经甲方书面同意，费用由乙方承担，并由乙方承担安全责任。五、乙方在租赁期内须严格遵守《中华人民共和国消防法》，积极配合甲方做好消防安全工作，并与甲方签订《消防安全责任书》，乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁区域内的防火安全。若乙方违反有关规定，所造成的损失均由乙方承担。六、乙方在租赁期满之日，应将乙方货物搬迁完毕，租赁区域已装修部分及附着物不得拆除，如需拆卸装修部分，必须将租赁区域按租赁之日之状况恢复原貌，打扫干净交还甲方。七、水、电、电话费用的支付标准和方式：1．水费以每月实际抄表数字于每月10号前与电费同时支付，如遇国家调价，水费价格同步调整；2．电费以每月实际抄表数字于每月10号前与水费同时支付，如遇国家调价，电费价格按同等比例（含耗损）调整。有关铜铁损应由乙方负担。3．电梯电费，根据每幢楼电梯的实际耗电量，由该幢楼二层至顶层承租户按面积分摊，每月10号前与电费同时支付。4．电话由乙方自行申请安装，费用自理。八、其他约定：1．卫生费每月100元，与租金同时缴纳；2．退二进三的费用由乙方承担；3．税金按18元每平方米开票金额计费，以后按税务部门调整价格而定，与租金同时缴纳。”

上述合同、补充协议签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。被告按约定陆续支付原告截止2021年10月31日租金等各项费用和押金50000元。因被告武XX未及时支付第二期租金，原告XX公司工作人员三次采用拉闸断电的方式要求与被告解除合同并要求被告搬离，被告武XX方多次报警处理，后经当地派出所民警协调，双方于2021年12月7日达成解除租赁合同的协议，被告实际于2021年12月27日搬离案涉房屋。

另查明，被告搬离房屋时，曾委托案外人暨证人杜XX拆除承租后搭建的阁楼等装修，杜XX于2022年1月7日拆除完毕将房屋交还给原告XX公司工作人员。

证明上述事实的证据有双方的庭审陈述，原告（反诉被告）XX公司提供的《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》、《补充协议》以及被告（反诉原告）提供的银行汇款记录、证人杜XX的证言等证据予以证实。上述证据均经庭审出示质证，本院审查后予以认定。

本院认为：《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》、《补充协议》系原告XX公司与被告武XX在平等、自愿的基础上形成的合意，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对当事人具有约束力，当事人均应依约全面履行自己的义务。本案中，被告武XX存在未及时支付租金的情形，但原告XX公司未能采取合法手段催讨租金，而是采用断电等过激方式处理双方之间的纠纷，被告多次报警后，双方在当地派出所的协调下，被告同意并实际于2021年12月27日搬离案涉房屋，应视为双方协商解除双方之间的租赁关系，考虑到被告于2022年1月7日才实际腾空完毕，故本院确认双方于2022年1月7日解除双方签订的《房屋租赁合同》、《物业管理补充协议》和《补充协议》。庭审中原告自认被告已按照每月每平方米55元的租金标准（465平方米＊55元／月）支付至2021年10月31日，本院结合双方签订的多份协议内容以及双方在2020年之前签订的租赁协议，对该项事实予以确认。据此，被告还应支付原告2021年11月1日至2022年1月7日止的租金57117.50元（465＊55＊2＋465＊55＊7／30）。原告主张被告尚欠水电费26637元，虽未能得到被告的书面确认，但具有高度盖然性，本院予以采信，被告应按照合同约定支付给原告。原告主张的卫生管理费1000元过高，本院酌情支持200元。原告主张被告赔偿仓库维修费用54658.24元，但没有提供有效证据证明仓库需要维修的事实，也没有提供有效证据证明原告维修已支出具体的费用，本院结合证人杜XX的证言，对原告的该主张不予支持；另原告主张被告需支付“退二进三”费用132525元，虽然双方补充协议中约定“退二进三”费用由被告承担，但目前该项费用的具体数额尚无法确定，且原告也未实际向政府支付“退二进三”费用，故该费用存在不确定，不宜在本案中处理，原告可在实际发生后，另案提起诉讼。

另反诉原告武XX主张被告退还反诉原告管理服务费10万元和公共配套设施使用费、公共绿化维护费、维修费、改造费等费用124338元以及“退二进三”费用15500元、卫生管理费1200元，本院审查后认为，其中管理服务费100000元、公共配套设施使用费、公共绿化维护费、维修费、改造费等费用124338元和卫生管理费1200元，均属于双方在《物业管理补充协议》的约定，结合双方陈述以及双方之前的合同情况，可以推定管理服务费100000元、公共配套设施使用费、公共绿化维护费、维修费、改造费等费用124338元和卫生管理费1200元均属于反诉原告第一年的租赁费用，故反诉原告提出要求反诉被告退还，无事实依据，本院不予采纳；其中的“退二进三”费用15500元，因双方在《补充协议》中已约定该费用由反诉原告承担，故反诉原告提出退还该项费用，不符合合同约定，本院不予支持；其中的押金50000元，因双方系协商解除双方的租赁关系，本案原告亦没有提出违约金，故反诉被告应按照合同约定退还反诉原告押金50000元，本院对反诉原告的该项诉讼主张予以支持。

综上所述，本诉中被告应支付给原告的租金、水电费、卫生管理费合计83954.50元，而反诉中反诉被告应退还反诉原告押金50000元，两者相抵后，被告武XX还应支付原告XX公司租金等费用33954.50元。被告未及时付款，给原告造成利息损失，应予以赔偿，本院酌情确定被告从原告起诉之日暨2022年3月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款基准利率支付原告逾期付款违约金。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告温州XX公司与被告武XX于2020年10月31日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《物业管理补充协议》于2022年1月7日解除；

二、被告武XX于本判决生效之日起十日内支付原告温州XX公司33954.50元并支付逾期付款违约金［从2022年3月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款基准利率（LPR）计算至实际履行完毕之日止］；

三、驳回原告温州XX公司的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告武XX的其他反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费6440元，由原告温州XX公司负担4894元，由被告武XX负担1546元；反诉受理费2674元，由反诉原告武XX负担2174元，由反诉被告温州XX公司负担500元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省温州市中级人民法院在线提交上诉状。