（本文解读由武汉张彦律师法律服务团队王蒙律师整理，转载请标注出处）

甲乙双方因商业合作亏损，甲欠乙80万元，因无力偿还，故主动提出将一套别墅租赁给乙作为茶楼营业，双方签订了租赁合同，约定20年期的租期、甲方租金直接以抵债务的方式免除。后甲将房屋设定抵押在某商业银行贷款100万元，后因贷款无法偿还，银行申请拍卖房产。人民法院通过公开拍卖方式，丙获得房屋所有权。现在丙要求乙清退房屋，并向人民法院申请强制执行。甲已经失踪，联系不上。问乙如何维护自己的权益？

关于买卖不破租赁的论述分析文章有很多，但少有直接告诉当事人如何应对的，本文主要就上述的典型情况从法律和实践中的应对予以分析。

一、以买卖不破租赁原则维护权益

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”这就是通俗的“买卖不破租赁”原则，是租赁权物权化的集中体现。

《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响，所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。

本案中，由于甲已经失踪，对其的责任追究暂且不论，对乙而言，有权对抗丙的清退要求。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条：

有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
 （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
 （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
 （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

据此，乙应当向人民法院提交书面的执行异议申请书。中止丙的强制执行。

二、优先购买权问题

承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础，即抵押权是一种担保物权，其本质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。

本案例中，乙如果确实想购买该别墅，丙如果尚未办理权属证明的前提下，则能以并不知道拍卖信息为由，向人民法院申请重新拍卖，从而按照同等条件获得该别墅的所有权。若丙已经取得权属证明，则只能向丙协商购买。