律师观点分析

上诉人冯XX因与被上诉人嘉兴XX公司（以下简称中和XX）商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省海宁市XX（2019）浙0481民初7313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯XX上诉请求：1.撤销浙江省海宁市XX（2019）浙0481民初7313号民事判决，依法改判支持冯XX的一审诉讼请求；2.案件诉讼费用由中和XX负担。事实与理由：原审认为冯XX已经在签订定金合同时，阅读并认可商品房买卖合同及补充协议文本，但中和XX实际并未出示合同文本，只是以格式条款作此规定。中和XX在诉前调解阶段和庭审中均提出“假使由于开发商的原因，导致客户贷款不通过，全款退还”，这明显缩小了原有承诺范围，导致双方无法签订正式合同。此外，原审仅以时间长短来认定冯XX应承担磋商不成的责任，也是在逻辑上对事实产生的错误认识。
中和XX答辩称，《景湾银座定金合同》真实有效，双方应当继续磋商签订房屋买卖合同，磋商不成再按照定金约定处理。
冯XX一审起诉请求：1.确认双方签订的《景湾银座定金合同》解除；2.中和XX返还定金人民币50000元；3.诉讼费用由中和XX承担。
一审法院认定事实：2019年9月14日，双方签订《景湾银座定金合同》一份，约定：冯XX（乙方、预购方）向中和XX（甲方、出卖方）预定坐落于海宁市的房屋，建筑面积（预测）59.47㎡；单价12443.25元／㎡，总价740000元；付款方式为商业按揭，即乙方在商品房买卖合同签订之日支付首付款370000元（含定金），余款370000元由乙方在商品房买卖合同签订之日起30天内通过住房贷款方式支付；乙方同意支付定金50000元为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，定金转为房价款；预定期为15天，乙方于2019年8月29日前与甲方签订商品房买卖合同及相关协议，并支付相应款项；签订本合同前，甲方已向乙方出示和说明商品房买卖合同及补充协议文本，乙方已仔细阅读并接受各文本的条款内容，对上述各文本条款无异议，同意按该文本签约；在预定期内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方无息返还已收到的定金，乙方未前往甲方处签订或拒绝签订商品房买卖合同及补充协议的，视为乙方放弃定金，甲方有权没收定金并将乙方认购之商品房另行出售而无需通知乙方；双方应在合同约定的期限内签订商品房买卖合同，约定期限内未签订的，本合同自动终止，双方按合同约定处理。另，该合同空白处载明中和XX承诺条款“假使客户贷款不通过，全款退还客户；送客户冰箱、洗衣机、电视、空调”。冯XX于当日支付中和XX定金50000元。中和XX于2019年9月20日通过ＥＭＳ快递向冯XX送达《浙江省商品房买卖合同示范文本》一份。
一审法院认为，双方签订的《景湾银座定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，认定合法有效。该合同属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，冯XX支付中和XX的50000元定金属于订约定金，即为了保证将来签订商品房买卖合同而支付的保证金。
案件争议焦点是双方未能签订商品房买卖合同的原因和责任归属。对此，应当审查在买受人交付定金后,双方为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商,买受人提出的要求是否经过合理的磋商空间，以及出卖人是否在范本合同之外强制添加减轻自己责任、加重对方责任的补充合同条款或补充协议。其一，冯XX主张其签订定金合同前中和XX未提供商品房买卖合同范本，但定金合同第五条载明“签订本合同前，甲方已向乙方出示和说明商品房买卖合同及补充协议文本，乙方已仔细阅读并接受各文本的条款内容”，且中和XX于2019年9月20日向冯XX寄送《浙江省商品房买卖合同示范文本》一份，故冯XX的该项主张不能成立。其二，冯XX对中和XX寄送的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第二条、第十二条内容表示无法接受，但第二条系项目建设依据条款，不属于双方协商事项，冯XX也明知其购买的是商住房，第十二条系交付时间及手续条款，即便该条为格式条款，也并未阻却冯XX继续磋商的权利，而庭审中冯XX仅表示不接受，并未提出修改意见或磋商方案。其三，冯XX认为双方无法签订商品房买卖合同的核心问题是中和XX未将其承诺的“假使客户贷款不通过，全款退还客户”及“送客户冰箱、洗衣机、电视、空调”内容写入商品房买卖合同，但庭审中中和XX除要求冯XX继续磋商并签订商品房买卖合同外，还同意就该事项另行签订补充协议，且承诺若补充协议与商品房买卖合同内容冲突的，以补充协议为准，可见中和XX签订补充协议的主张并未减轻自身责任或加重对方责任，反而是有利于冯XX的。其四，冯XX于2019年9月14日支付定金，定金合同约定双方应于2019年9月29日前签订商品房买卖合同，后冯XX于2019年9月16日即向诉请解约及退还定金，法院于当日立案（2019）浙0481引调3668号并委托海宁市人民调解委员会调解，冯XX自交付定金到诉请退还定金仅仅两天时间，可见冯XX的主张并未经过合理的磋商空间。综上,商品房买卖合同签订不能的责任应当归于冯XX,依据定金罚则,冯XX无权要求中和XX解除定金合同及返还定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回冯XX的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由冯XX负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，冯XX诉称，双方因对《景湾银座定金合同》的手写条款存在分歧无法签订本约，故其有权要求解除预约，由中和XX退还50000元定金；中和XX则辩称，双方能够协商签订本约，即使无法签订本约责任也在对方，故不同意退还定金。因此，本案争议焦点应为《景湾银座定金合同》是否应予解除以及合同解除之后已付定金应当如何处理的问题。
在双方签订的《景湾银座定金合同》中有手写条款：“假使客户贷款不通过，全款退还给客户。送客户冰箱、洗衣机、电视、空调”，此手写条款内容模糊，且显然无法完全涵盖在中和XX现提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》示范文本之中，属于应由双方继续磋商签订补充协议明确的未定条款。然而，直至本案二审，双方对于该未定条款始终无法协商一致，尤其是在如何分配无法放贷责任等问题上还存在着较大分歧，由此导致商品房买卖合同无法签订，作为预约合同的《景湾银座定金合同》，合同目的已经无法实现，应当判令解除。
因未定条款本身约定比较模糊，双方基于各自的利益考虑，无法就此达成一致的意思表示，对此磋商不成责任不能归咎于任何一方，故本案应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，判令中和XX将50000元定金返还冯XX。
据此，冯XX的上诉主张成立，原审判决结果有误，本院二审应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省海宁市XX（2019）浙0481民初7313号民事判决。
二、确认冯XX与嘉兴XX公司签订的《景湾银座定金合同》解除。
三、嘉兴XX公司于本判决生效之日起十日内返还冯XX定金50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1050元，减半收取525元，由嘉兴XX公司负担；二审案件受理费1050元，由嘉兴XX公司负担。
本判决为终审判决。