律师观点分析
原告：黄XX，女，1985年7月28日出生，住长沙市望城区，。
委托诉讼代理人：晏XX，湖南XX律师。
被告：长沙市XX公司，住所地长沙市望城区望城大道**湘峰广场****。
法定代表人：李X。
委托诉讼代理人：张XX，系长沙市XX公司法律顾问。
原告黄XX与被告长沙市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，公开开庭进行了审理。原告黄XX的委托诉讼代理人晏XX、被告长沙市XX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金65574.6元（违约金计算至被告实际支付日止）；2、判令被告向原告支付原告房屋延迟四年交易的损失3万元；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年8月26日签订了《望城县商品房买卖合同》及合同补充协议，被告将位于长沙市望城区XX1605号商品房出售给原告，房屋建筑面积为64.21平方米，该商品房为每平方米3740.85元，总金额为240200元，2013年3月被告将该商品房交付给原告，但被告至今未给原告办理房屋权属证书，导致原告至今无法获得房屋产权，造成原告房屋只能延迟四年交易。合同中约定:由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起360个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按总款的万分之二向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同中约定房屋总价款为240200元，每日违约金为48.04元，自2014年3月1日起至今已逾期将近1400天，违约金65574.6元，还造成原告房屋延迟四年交易，所造成的损失3万元。综上所述，为了维护自己的合法权益，原告向法院起诉，请判如所请。
XX公司辩称，原告主张要求被告支付违约金65574.6元，没有事实与法律根据，请法院依法驳回原告诉讼请求。双方签订的编号为201XXXX1605号《望城县商品房买卖合司》第19条明确约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证…如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续。”被告与原告方签订合同后，一直积极履行合同义务。2014年9月15日通过建设工程竣工验收后，于2014年11月19日办理了初始登记。2014年12月开始，对涉案小区进行房屋所有权证的办理，被告也为此一直根据政策及其变化要求，竭尽所能为业主办理所有权证。一方面，合同约定在初始登记后365个工作日内办里房屋所有权证，从初始登记之日开始计算365个工作日是2016年4月10日;另一方面，合同中明确约定因被告原因致使业主无法取得所有权证的，被告才承担违约责任，而事实上，并非被告责任所致，之所以造成如此局面，原因一、政府的要求及住房保障局的实际业务窗口受限，权证办理存在先后顺序，涉案小区的首批所有权证是2014年12月办妥的;原因二、在涉案小区房屋所有权证正在积极办理期间，2016年7月望城区人民政府颁布了望政发［2016］53号文，实行两证合一的不动产权证，该政策出台后再一次导致办证进展受限。因此，并非被告原因致使原告未办理产权证，原告要求被告承担违约责任没有事实法律依据。原告主张的违约金计算标准不符合双方约定。《望城县商品房买卖合同》第19条明确约定，违约金的计算为总房款万分之一，而不是原告所主张的万分之二。另，原告主张要求被告支付原告房屋延迟四年交易的损失3万元，无事实与法律依据的。根据合同法的规定，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中，被告没有违约，3年交易期的限制是属于双方在签订合同时不能预见也无法预见的情况，因此，原告要求被告承担该损害赔偿责任显然是没有事实与法律依据的，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院
本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年8月26日签订了《望城县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告将位于长沙市望城区XX1605号商品房出售给原告，房屋建筑面积为64.21平方米，该商品房为每平方米3740.85元，总金额为240200元。《望城县商品房买卖合同》第10条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰装备标准；”合同第19条约定:“……因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，……由出卖人承担全部责任……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续。买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。”原、被告在签订《望城县商品房买卖合同》的当日，又签订《合同补充协议》，该协议第8条第4款约定：“因出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起360个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按总房款的万分之二向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”该协议第12条第8款：“本协议作为《长沙市商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。两者如有不一致之处，概以本协议约定内容为准。买卖合同及附件自签订之日起生效。”
2013年3月27日，原告与前期物业湖南XX公司签订了协议，办理了有关物业服务事项，湖南XX公司出具的凭据证实原告亦办理交房手续，原告主张以2013年3月27日为交房日。
2014年11月19日，被告办理了该涉案商品房所属3栋的产权证，房屋所有人为被告长沙市XX公司；2017年10月30日，被告方为原告办理了房屋权属证书。
本院认为，本案争议焦点有如下几点:
一、被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算的问题。
因原、被告双方在《望城县商品房买卖合同》约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，而本案原告主张被告于2013年3月27日将该商品房交付给原告，本院认为，前期物业湖南XX公司出具的凭据证实原告亦办理交房手续，原告主张以凭据出具日2013年3月27日交房日，本院予以支持。根据原、被告于2011年8月26日签订了《望城县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该《合同补充协议》第12条第8款：本协议作为《长沙市商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。两者如有不一致之处，概以本协议约定内容为准。《合同补充协议》，该协议第8条第4款约定：“因出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起360个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按总房款的万分之二向买受人支付违约金”。据此，本院认为被告应依据《合同补充协议》的约定，在交付该商品房之日起360个工作日内为原告办理房屋权属证书，从本院认定的商品房交付之日即2013年3月27日起算360个工作日后为2014年9月1日，被告应当在2014年9月1日前为原告办妥房屋权属证书，2017年10月30日，被告方为原告办理了房屋权属证书，逾期1155天，被告的行为构成违约。按《合同补充协议》约定，每逾期一日，被告按总房款的万分之二向原告支付违约金。鉴于被告提出办证窗口受限、办理房屋权属证书政策变化及原告主张的违约金计算标准是不符合双方签订的《望城县商品房买卖合同》约定的违约金的计算为总房款万分之一，而不是原告所主张的万分之二的抗辩意见，本院认为，该抗辩意见虽无事实与法律依据，但可视为被告对约定的违约金过高，请求适当减少的抗辩。本院认为，被告逾期为原告办理房屋权属证书，给原告造成的实际损失不大，且被告已经为原告办理好房屋权属证书。对被告请求适当减少违约金的抗辩意见，本院予以采纳，将违约金适当减少，计算标准调整为日万分之零点五，被告应向原告支付违约金13871.55元（240200元*0.05‰*1155天）。
二、原告主张要求被告支付房屋延迟四年交易的损失3万元的问题。
本院认为，原告没有提供造成损失的事实依据，也没有证据表明本院支持的原告主张的违约金低于给原告造成的损失。原告主张要求被告支付房屋延迟四年交易的损失3万元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告长沙市XX公司在本判决生效之日起七日内向原告黄XX支付逾期办理房屋所有权证违约金13871.55元；
二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2190元，由被告长沙市XX公司负担1400元，原告黄XX负担790元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘典闳
人民陪审员 刘建辉
人民陪审员 姚建明
二〇一八年三月二十二日
代理书记员 张文姣