律师观点分析
原告：湖南省XX公司，住所地湖南省长沙市天心区中意二路111号中信城XX二期。
法定代表人：韩XX。
委托诉讼代理人：汪X，湖南XX律师。
被告：罗X，男，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：石XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：晏XX，湖南XX律师。
原告湖南省XX公司(以下简称中海XX）诉罗X商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中海XX的委托诉讼代理人汪X、被告罗X及其委托诉讼代理人石XX、晏XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海XX向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付中海XX违约金292400元；二、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月23日，原被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：XXXX。预定被告购买原告位于长沙市天心区房屋，房屋总价XXX元。购房合同第六条约定，被告以其他方式购买，全部房款应于2013年12月28日前支付完毕。截止目前，被告仍有XXX购房款尚未支付完毕。根据合同约定，逾期付款超过90日，继续履行额合同的，被告应自购房合同规定的应付期限的第二日至实际支付之日止，按日向原告支付逾期应付款的万分之二的违约金，算至原告付清所有款项之日共计292400元。
罗X辩称：1、被告没有全额支付房款的原因是房屋存在质量问题，影响被告接收和使用。2、原告提供的房屋没有达到双方约定的交付条件，除了质量问题外，还有配套设施没有达到交付条件，如卫生间。3、根据双方合同约定的2013年12月28日，是被告付款的最后期限，同时也是原告向被告交付房屋的最后期限，在这个条款中，无法确定是被告应先交款还是原告应先交房，双方的认知有分歧，如果原告以这条作为被告违约交款的依据，我方认为不能成立。综上，被告不存在违约行为，不需要向原告支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：2013年4月23日，原被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：XXXX。约定被告购买原告位于长沙市天心区房屋，房屋总价XXX元。购房合同第六条约定，被告以其他方式购买，全部房款应于2013年12月28日前支付完毕。同时合同约定的交房时间为2013年12月28日。合同的补充协议约定在被告未交清房款等费用之前，原告不向被告交付房屋。在合同履行过程中，被告多次用各种方式向原告反应房屋存在质量问题，被告亦多次整修。2018年5月，经公证处公证涉案房屋仍然有积水现象。故被告以房屋存在质量问题为由没有支付剩余房款XXX元。在原告向本院提起诉讼后，被告将剩余房款XXX元付给了原告。原告亦于2018年3月9日通知被告收房。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、客户意见标，照片、短信记录。公证书、发票等证据在卷予以证实。
本院认为：因房款被告已经支付完毕，本院不予处理。本案争议的焦点是被告是否还应该支付违约金。双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依约履行。被告本应按约定期限向原告付清购房款。但房屋经确实存在一定质量问题，且多与原告有关，需采取措施修缮，经被告交涉，原告至今未履行维修义务，被告因此拒付最后剩余购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观又存在原告履约不当情况，违约金约定确实过高，应适当予以调整，依公平合理原则，本院认为以被告适当承担违约金10000元为宜。至于讼争房屋存在的质量问题，罗X可另觅途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：
一、限被告罗X于本判决书生效之日起十日内向湖南省XX公司支付逾期付款违约金10000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16324元，由原告湖南省XX公司负担15274元，被告罗X负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章富琼
人民陪审员 熊跃苏
人民陪审员 廖利辉
二〇一八年五月十五日
代理书记员 张 娜