律师观点分析
原告：罗X，男，1962年6月27日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：石XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：晏XX，湖南XX律师。
被告：湖南省XX公司，住所地长沙市天心区中XX**中信城XX**。
法定代表人：韩XX。
委托诉讼代理人：汪X，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：陈XX，湖南XX律师。
原告罗X诉被告湖南省XX公司（以下简称中海XX）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗X请求判令：一、中海XX继续履行《长沙市商品房买卖合同》（编号：201XXXX0263-111，以下简称买卖合同），将符合合同约定条件的商品房交付给罗X；二、中海XX向罗X支付违约金800240元（从2014年8月29日暂计算至起诉之日，按日万分之二的标准，实际违约金计算至实际支付日止）；三、本案诉讼费、保全费、担保费、公证费、律师费等由中海XX承担。
中海XX答辩要点：罗X购买的天心区芙蓉南路三段29号中XX第1栋-1层-111号房屋（以下简称111房），所在楼栋用途为商业，于2013年11月20日通过竣工验收备案,中海XX交付的房屋完全符合合同约定，罗X拒绝收房的理由不成立，中海XX无需承担任何违约责任。罗X无正当理由逾期收房已经超过30日，应当按照总房款的百分之二向中海XX支付违约金。
经审理查明：2013年10月14日，罗X（买受人）与湖南XX公司（出卖人，该公司于2017年8月11日更名为中海XX，为便于阅读，以下统一简称中海XX）签订买卖合同，罗X购买了111房，建筑面积196.89㎡，购房款280万元，合同签订之日一次性付款。第九条约定，买受人所购该房屋的层高为4.2米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。若房屋实际交付时室内层高低于约定室内层高不足5%，合同继续履行，出卖人不承担违约责任。第十条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；…（略）。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日…（略）。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十五条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按实际价格赔偿装饰、设备差价。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按保证书承诺的内容承担相应的保修责任。…（略）在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件三为装饰、设备标准，一、公共部分，…（略）4.卫生间：公共卫生间。合同附件四第六条（三）其他条款约定，…（略）9.买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。10.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。
罗X签订合同后，按约支付了购房款。中海XX按约通知罗X收房。罗X看房时，对房屋状态存有异议，拒绝收房。
罗X认为，一、中信XX旋蓝岸花园项目包含住宅小区和商业街等，涉案房屋属于商业街，该区域共有17栋，系依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》GB50352-2005等规范标准要求设计。从建筑设计总说明、1-1剖面图、图纸等可以看出，中信XX旋蓝岸花园在设计时要求配置无障碍通道及残疾人卫生间，但中海XX未能按照设计要求施工。2011年8月18日，中信XX旋蓝岸花园工程初步设计审查会议召开，长沙市住建委主持，市规划局、市交警支队、市消防支队、市人防办等单位及相关专家参加。会议纪要第一条为：…（略）商业街道路宽度应满足消防要求；进一步完善无障碍设施设计；优化商业区域休息位、卫生间布局，补充不小于2.4m的骑楼、残疾人厕位设计。2012年2月20日，长沙市住建委作出关于中信XX旋蓝岸花园（1#-31＃栋）工程初步设计的批复，批复中第七条为：设计应严格执行建设工程标准强制性条文，完善无障碍设计…（略）。2012年3月13日，中海XX向长沙市规划管理局作出保证，并在依法建设保证书和建设单位建设项目承诺书签章确认。其中依法建设保证书第一条为：严格按你局核发的《建设工程规划许可证》（副本）及审定的图纸进行建设，不擅自改变建筑物、构筑物或者其他设施的使用性质、结构、外形、色调、高度、平面布置等。2013年11月20日，长沙市住建委作出长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，要求中海XX遵照办理：1.根据批准的设计图纸、设计要求、相关设计规范和中海XX的承诺，2013年12月20日前完成无障碍坡道、无障碍卫生间的建设…（略）以上内容整改完成后报我委复核。2.经联合验收合格的建筑工程不得擅自改变使用性质，如有改建、扩建等情况，应报市住建委及相关职能部门审批。上述可以证明中海XX未能按照设计要求和国家强制性规范文件施工，也未就设计变更征求业主同意，且在行政部门要求整改后未实施整改。二、从房屋现状来看，罗X在看房时，房屋就存在墙体开裂，严重漏水、屋檐断裂等情况。期间，罗X多次要求中海XX整改，工作人员也明确回复对质量问题已进行处理，但罗X提交的公证书可以证明上述问题仍未改善。17栋楼房其中有5栋为三层建筑，1栋为高层建筑（即111房所在的1号栋），其他均为两层建筑，所有的楼栋从第一层通往上一层均没有无障碍通道，5栋3层建筑中有3栋安装无障碍电梯，111房所在1号栋安装了电梯。依据相关规范要求，通道不能小于4m，骑楼不小于2.4m，而中信XX旋蓝岸花园商业街不同部分测量通道、骑楼均未达到要求。公共卫生间配置标准和数量不符合要求，只有7、11、14、17、29号栋配有公共卫生间，111房所在1号栋未配有。中海XX应当按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》GB50352-2005标准对小区进行修复，并将符合上述标准的房屋交付给罗X。如因客观原因无法达到标准，应进行经济赔偿损失，损失由法院酌情认定。
中海XX认为，中信XX旋蓝岸花园项目是住宅小区配建部分商业，无障碍设施依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，公共卫生间依据《城市环境卫生设施规划规范》GB50337-2003实施。111房所在区域属于商业区域，该区域共有14栋二层至三层商业建筑，在7、11、14、17、29号栋配有公共卫生间，其中11、14、29号栋卫生间单独配置了无障碍专用卫生间，7号栋公共卫生间内配置了无障碍厕位，根据《城市环境卫生设施规划规范》GB50337-2003第3.2.2条，已经满足规范要求。商业楼栋一层均设置无障碍坡道。其他意见与答辩意见一致。
以上事实，有当事人提交的买卖合同、销售不动产统一发票、整改明细、短信记录、公证书（两份）及公证费用发票、认购协议书、承诺书、收据、中信XX旋蓝岸花园工程初步设计审查会议纪要及参加会议人员名单、长沙市建设工程竣工联合验收意见书、长沙市住房和城乡建设委员会文件长住建发（2012）41号文件、依法建设保证书、建设单位建设项目承诺书、公共卫生间图片、中信XX旋蓝岸花园商业平面图、建筑设计总说明（二）、1-1剖面图、图纸、13＃栋建筑设计总说明（一）、16＃-17＃栋建筑设计总说明（一）（二）、16＃-17＃栋公共厕所大样图、中信XX旋蓝岸商业街总平面图等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：合法的合同关系应受法律保护。双方签订的买卖合同均系真实意思表示，合法有效。
一、结合买卖合同第十条、合同附件四第（三）条第9款，111房在约定交房时已通过竣工验收备案，具备交房条件。罗X诉称的房屋墙体开裂、漏水等问题，属于房屋质量问题，按照合同第十六条，罗X有权要求中海XX进行修复，但不能以此拒绝收房。其次，罗X诉称的公共设施设备问题，合同附件三约定公共部分应配置公共卫生间，未约定配置标准和数量；同时，合同也未对无障碍通道、通道、骑楼问题进行约定。鉴于该小区工程已经验收备案，小区配套公共设施设备建设涉及到规划、设计等部门的行政管理事务，并非双方当事人签订合同所涵盖的内容，罗X以此拒绝收房，于法无据。依据双方约定，111房符合交付标准，中海XX已按约通知罗X收房，罗X可按约自行办理收房手续。罗X再行要求中海XX交房，于法无据，本院不予支持。
二、民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则、公平原则，在合同关系中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗X签订合同时，111房所在商业街尚未完全建设完毕，也未竣工验收备案。罗X在通知收房后才得以知道房屋所在商业街公共设施设备配置情况。该区域为商业街，适用于门面经营，结合合同价款，罗X应是有理由相信商业街会具备良好的商业经营环境才决定购买。经本院现场查看，该商业街非每栋配置公共卫生间，部分楼栋属于联排状态，需到临近楼栋使用公共卫生间。同时，存在二层通往三层未设置无障碍通道或电梯等情况。商业街现状对111房的商业经营使用存在影响。其次，中海XX未能提交证据证明商业街公共设施设备符合商业区域要求，应承担举证不能的法律后果。本案中，罗X作为买受人，应对意欲购买的房屋预期利益作慎重评估，中海XX作为专业房地产开发单位，亦应全面履行合同，做好商业街的配套公共设施设备建设，以发挥该区域的商业价值。依据诚实信用原则，本院认为中海XX未能全面履行合同义务，应承担违约责任。从日常生活经验可知，该区域系整体建设，如进行拆除或修复，均不能达到良好状态，也不符合经济利益的实现。结合案情，本院酌情认定中海XX应支付罗X违约金140000元。
综上，为维护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、限被告湖南省XX公司于本判决生效之日十日内支付原告罗X违约金140000元；
二、驳回原告罗X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11802元，由被告湖南省XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 匡迪琪
人民陪审员 熊跃苏
人民陪审员 廖利辉
二〇一九年一月二十五日
书 记 员 余XX