律师观点分析
上诉人（原审被告）：华XX公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道XX1、2、5、6栋1121房。
法定代表人：杨XX，系公司董事长。
委托诉讼代理人：刘X、洪X，湖南XX律师。
被上诉人（原审原告）：中XX公司，住所地北京市朝阳区XX。
法定代表人：牛XX，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：晏XX，湖南XX律师。
原审被告：杨XX，男，1962年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
上诉人华XX公司（以下简称华XX公司）因与被上诉人中XX公司（以下简称中XX公司），原审被告杨XX房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中XX公司的诉讼请求；本案诉讼费由中XX公司承担。事实和理由：一、一审法院在未查明是谁委托对涉案房屋进行装修的情况下，直接认定上诉人未交付房屋，属事实认定不清。二、装修工人因对涉案房屋进行装修过程中受伤的人身损害赔偿纠纷一案，已由资阳区人民法院审理，该院认定被上诉人接受了涉案房屋并聘请第三方进行了装修。该案因中XX公司等提出上诉，还在二审审理中。因该案审理结果涉及到上诉人是否已将涉案房屋交付给中XX公司，对本案有实质影响，故本案应先中止审理。三、杨XX只是上诉人的股东，并非管理人员，对外并不能代表上诉人，中XX公司向杨XX主张权利不能等同于向上诉人主张权利，而且从中XX公司提供的微信记录看，只是向杨XX询问该找谁主张权利，并未要求上诉人退款。
被上诉人中XX辩称：一、上诉人与被上诉人并未签订书面的租赁合同，不可能先交付场地。上诉人称交付了场地，却没有提交任何证据证明，与交易习惯不符。相反是上诉人的股东杨XX一直控制了整栋大厦的钥匙。二、在装修公司刘XX起诉的提供劳动者受害责任纠纷中，并不是因场地是否交付所产生的房屋租赁合同纠纷，与本案没有关联性。该案没有确定房屋已经完成了交付，也没有确定装修公司是被上诉人委托的。三、上诉人与被上诉人的所有租赁事宜都是由杨XX负责联系的，被上诉人的押金也是汇入杨XX账户上，完全有理由相信杨XX是履行职务行为，被上诉人向其主张退款事宜也是向上诉人主张权利，因而产生诉讼时效中断的法律效果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。
原审被告杨XX未向本院提交答辩意见。
中XX公司向一审法院起诉，请求判令：1、中XX公司、华XX公司解除租赁合同关系；2、华XX公司返还40万元款项及利息（从2014年8月29日计算至华XX公司归还之日）。
一审法院认定事实：2014年4月8日，华XX公司与案外人湖南XX公司签订《湖南至尊如意酒店承包经营合同》，约定由华XX公司承包经营长沙市五一大道XX至尊如意酒店一至四楼，承包经营期限从2014年4月25日起至2018年9月24日止，押金100万元，年租金180万元。2014年4月18日，中XX公司从华XX公司处承租了上述至尊如意酒店三楼用作经营，并于当日向华XX公司股东杨XX支付押金35万元及季度租金15万元。随即长沙市XX公司对涉案租赁房屋进行装修,在装修过程中，装修工人刘XX因不慎受伤，导致装修未能顺利进行。2014年7月5日，华XX公司与案外人长沙XX公司签订《装饰工程施工承包合同》，该合同约定华XX公司委托长沙XX公司对涉案的租赁房屋进行装修，工期为2014年7月8日至2014年8月6日。装修完毕之后，华XX公司便入驻了涉案租赁房屋。之后华XX公司于2014年8月28日向中XX公司退款10万元。2016年8月15日，中XX公司人员与华XX公司的股东杨XX通过微信联系主张未退还的40万元款项。现中XX公司主张华XX公司一直未退还40万元款项，故中XX公司诉至法院。
一审法院认为：中XX公司与华XX公司虽未签订书面的房屋租赁合同，但是双方就房屋租赁事项已经达成合意，且中XX公司依约支付了相应保证金与租金，双方房屋租赁关系成立并生效。现中XX公司主张华XX公司未实际交付场地，要求解除双方之间的租赁合同关系。一审法院认为，根据庭审查明的事实可知，华XX公司已于2014年8月28日向中XX公司退款10万元。中XX公司认可该10万元是华XX公司因双方之间房屋租赁关系解除而向中XX公司退还的款项，另华XX公司确认其与中XX公司之间的租赁合同关系已于2014年8月29日解除，据此，故一审法院认定中XX公司与华XX公司之间的房屋租赁合同关系于2014年8月29日解除。
关于中XX公司要求华XX公司返还40万元款项及利息。中XX公司主张华XX公司并未实际交付租赁房屋，双方之间租赁合同并未实际履行；华XX公司抗辩称其已经实际交付租赁房屋。一审法院认为，在本案审理过程中，华XX公司并未提供证据证明其实际已向中XX公司交付了租赁房屋，故一审法院认为，因华XX公司未向中XX公司交付租赁房屋，现双方之间租赁合同关系解除，华XX公司应退还中XX公司支付的押金35万元及季度租金15万元，因华XX公司已于2014年8月28日向中XX公司退款10万元，故华XX公司还需退还中XX公司款项40万元。至于中XX公司主张的利息问题，一审法院认为，中XX公司未提供证据证明因华XX公司未按时返还40万元款项给中XX公司造成了损失，故中XX公司的该项主张，无事实及法律依据，不予支持。华XX公司抗辩称中XX公司的诉请已过诉讼失效。一审法院认为，中XX公司人员于2016年8月15日与华XX公司的股东杨XX通过微信联系主张未退还的40万元款项，实际是中XX公司向华XX公司及杨XX主张权利，故一审法院认为，中XX公司的诉请并未超过诉讼失效，华XX公司的该项抗辩主张，不予采纳。
关于杨XX是否承担返还40万元款项责任的问题。一审法院认为，依据庭审查明的事实，杨XX系华XX公司的股东。华XX公司对杨XX收取中XX公司支付的押金35万元及季度租金15万元未提出异议，故一审法院认为，杨XX收取中XX公司支付的50万元的行为属于职务行为，杨XX无需承担返还40万元款项的责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认中XX公司与华XX公司之间的房屋租赁合同关系于2014年8月29日解除；二、华XX公司自本判决生效之日起十日内返还中XX公司款项40万元；三、驳回中XX公司其他诉讼请求。如果华XX公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费8050元，由中XX公司负担984元，由华XX公司负担7066元。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为华XX公司与中XX公司达成房屋租赁协议后，华XX公司是否向中XX公司交付了涉案房屋及如交付，则中XX公司占有涉案房屋的期间如何确定。首先，在华XX公司与中XX公司达成房屋租赁协议后，长沙市XX公司即进场对涉案租赁房屋进行了包括拆除三楼烟囱在内的装修工作,而中XX公司承租后拟改变涉案房屋的用途，有自己的装修要求，华XX公司径行装修后交付房屋的可能性不大，加之并无证据显示华XX公司将涉案房屋转租给中XX公司中赚取了包含装修款在内的差价，因此，华XX公司所称系中XX公司接收了涉案房屋后委托第三方对房屋进行装修的概然性较高，本院予以采信。其次，关于中XX公司实际占有涉案房屋的期间。在装修工人刘XX不慎受伤后，涉案房屋的装修就未能进行，华XX公司即于2014年7月5日与长沙XX公司签订了《装饰工程施工承包合同》，由此可见，中XX公司最迟在2014年7月5日就已将涉案房屋退还给华XX公司，因中XX公司未提交证据证明其在此前已将涉案房屋退还给华XX公司，故本院认定中XX公司应承担2014年4月18日至2014年7月4日的租金共计12.5万元。因此，华XX公司应向中XX公司退还27.5万元。另，华XX公司抗辩称中XX公司的起诉超过了诉讼时效，然，华XX公司与中XX公司并未就应退款项数额进行核对，且中XX公司向收取租金的华XX公司的股东杨XX主张款项，也构成诉讼时效中断的法律效果，故华XX公司的上述抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人华XX公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6890号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6890号民事判决第三项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6890号民事判决第二项为“华XX公司自本判决生效之日起十日内返还中XX公司款项27.5万元”；
四、驳回中XX公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，共计16100元，由上诉人华XX公司负担11000元；被上诉人中XX公司负担5100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘X
审判员 **
审判员 刘英
二〇一八年三月二十二日
书记员 刘X