律师观点分析

成都市锦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）川0104民初4371号

原告：XX物业顾问（北京）有限公司。住所地：北京市朝阳区。

法定代表人:XX

委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹慧捷，重庆圣必德律师事务所律师。

被告：成都XX物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。

法定代表人：刘某。

原告XX物业顾问(北京)有限公司（以下简称XX公司）与被告成都XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人邹慧捷到庭参加诉讼。被告XX公司由于下落不明，本院依法在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书。现公告期届满，被告XX公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告XX公司支付拖欠的成都市锦江区X号房屋从2015年12月28日起至2016年3月31日止的物业服务费12431.58元，并支付违约金（以物业服务费12431.58元为基数，按年利率24%计算，自2016年1月16日起至实际付清时止）；2、诉讼费等因本案产生的损失由被告XX公司承担。事实和理由：原告为被告位于成都市锦江区X街X段X号X栋X单元X楼X号房屋一套，面积180.59平方米提供物业管理服务，根据合同约定被告应付自2015年12月28日起至2016年3月31日止的物业服务费及逾期交纳物业费的违约金，但被告一直拒不支付，原告多次催收未果，特向法院提起诉讼。

被告XX公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。

经审理查明，原告XX公司与开发商成都XX置业有限公司（以下简称XX置业）于2012年9月17日签订《XX中心项目前期物业服务合同》，约定原告XX公司为XX置业开发的整个“XX中心”项目提供前期物业服务，并约定了物业费用的支付时间（按季交纳，业主应在每一个缴费期限开始前15天以内履行交纳义务）、金额（2单元主塔部分每平方米22元/月，地下商业部分每平方米34元/月）及逾期交纳物业费的违约金（业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一天，按应收费用总额的千分之三支付），双方还约定了其他相关权利与义务。后XX置业与被告XX公司于2013年8月25日签订《商品房买卖合同》约定，由被告XX公司购买XX置业开发的成都市锦江区X号即“XX中心”X号房屋，被告XX公司同意原告XX公司提供前期物业服务；物业服务收费价格为按建筑面积每平方米25元/月收取，并约定物业服务的内容与XX置业和原告XX公司签订的前期物业服务合同一致。成都市房屋产权登记中心于2015年8月6日为XX公司办理了成都市锦江区X号房屋（建筑面积180.59平方米）的房屋产权证，XX置业于2015年12月28日向XX公司交付了该套房屋。原告XX公司从2015年12月28日起至2016年3月31日止为XX公司的该套房屋提供了相关物业服务，经统计，XX公司需交纳物业服务费12431.58元（原告XX公司主张2单元主塔部分的物业费按每平方米22元/月计算，地下商业部分按每平方米25元/月计算），但XX公司一直未交纳。原告XX公司多次向XX公司发出催收通知，XX公司仍未交纳，原告XX公司催收无果向本院提起诉讼。

上述事实，有原告XX公司的庭审陈述以及提交的原告的营业执照副本复印件、被告的企业信息查询通知单、XX中心项目前期物业服务合同、商品房买卖合同、房屋所有权证复印件、门（楼）牌号变更证明、交房通知书、交房公告、催款函、付款通知书、邮件催收信息、成都XX保洁服务有限公司的保洁记录、客户服务中心日检记录汇总表、秩序与环境部排班表、设施设备维护部排班表等证据在案佐证。

本院认为，根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告XX公司作为位于成都市锦江区X号房屋的业主，受《XX中心项目前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》的约束，与原告XX公司间成立事实上的物业服务合同关系。被告所有的房屋接受了物业管理方即本案原告的物业服务，但却拖欠原告2015年12月28日至2016年3月31日期间的物业服务费12431.58元，其行为已属违约，原告现诉讼要求被告支付拖欠的物业服务费符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。

关于原告XX公司主张的违约金。《XX中心项目前期物业服务合同》有关于“业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一天，按应收费用总额的千分之三支付违约金”之约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告作为业主，存在未履行交纳物业服务费义务的违约情形，原告主张被告从2016年1月16日起至款项付清时止向其支付违约金符合法律规定，本院予以支持，但约定按应收费用总额的日千分之三支付违约金过分高于原告所受的损失，现原告主动予以变更，主张按年利率24%计算支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院综合考虑违约金的性质以及合同的履行情况和原告所受损失的情况，对原告的该项主张予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

被告成都XX物业管理有限被公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告XX物业顾问（北京）有限公司支付2015年12月28日至2016年3月31日期间的物业服务费12431.58元，并支付违约金（以12431.58元为基数，按年利率24%计算，自2016年1月16日起至实际付清时止）。

案件受理费111元以及本案产生的公告费用，由被告成都XX物业管理有限公司承担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　朱　伟

人民陪审员　雷　健

人民陪审员　高　平

二〇一六年十二月二十三日

书　记　员　杨佳佳