律师观点分析

上诉人谢XX因与被上诉人丁X、原审被告谭X租赁合同纠纷一案，不服临潭县人民法院（2019）甘3021民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，因各当事人均无新证据，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢XX上诉请求：依法撤销临潭县人民法院（2019）甘3021民初73号民事判决，并在查明事实后依法改判。事实和理由：当年谭X将临潭县XX厂一次作价把厂房内所有设备全部转卖给丁X，上诉人作为当时已破产的冶炼厂负责人，收到丁X转来的设备款22万元整，一一按厂里投资人的股份分配给股东，并没有收取丁X的租金，以上资金纯属设备购买款。由于谭X原租厂房东出国没回，丁X几年未交厂房租金，还将厂房转租给他人使用，并收取他人几年的租金，以上情况属实，一审法院判决上诉人退还丁X所谓的厂房租金和赔偿损失，没有事实依据。上诉人几百万的投资亏损到还余有一百二十万的设备，经协商低价转卖给丁X，请求二审法院查清事实后依法判决。
被上诉人丁X答辩称：一、被答辩人向答辩人支付的22万元是房屋和场地的租赁费而不是设备转让费，双方签订的转租合同及“收据”的内容可以充分证明。被答辩人关于22万元是设备转让费的上诉理由没有任何证据证明，是完全不能够成立的。二、答辩人认为，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院对本案依法裁定驳回上诉，维持原判。
原审被告谭X陈述：其与丁X签订的是设备转让合同，并不是转租合同。由于其从王XX出租赁场地时，原有的一套旧设备已经淘汰不能使用了，在租到场地后又重新安装了一套生产设备，价值一百多万。在和丁X签订合同时，将该套设备作价22万转让给丁X，该款并不是场地转租费，场地剩余租金应当由丁X交给王XX。
丁X向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告签订的转租合同无效；2.判决被告退还剩余租期的租赁费11万元；3.判决被告赔偿给原告造成的经济损失2万元及原告承租期间支出的维修费65800元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2015年4月20日，谭X从王XX手中租到位于临潭县XX厂的土地及地上设施后，又转租给了丁X，并与丁X签订了《转让合同》，实际为租赁合同，约定租赁期限为2015年4月20日至2021年11月27日。合同签订当天丁X分两次向谢XX支付转租款220000元，谭X给丁X书写了收据一份，并将该厂房及设施交给丁X管理使用。2015年11月20日丁X又将该厂房转租给第三人马XX，并签订了《转让合同》，实际为租赁合同。2018年7月30日，马XX将马XX起诉至临潭县人民法院，声称其是临潭县XX厂的土地及地上设施的所有者，要求马XX停止侵占，返还原物，立即腾出侵占的厂地，并赔偿其60000元的损失。同年11月9日临潭县人民法院作出（2018）甘3021民初498号民事判决，判令由马XX返还马XX临潭县新城XX南门河村徐合线公路旁锑冶炼厂一处，场内房屋15间及原有冶炼生产线一条，并赔偿马XX经济损失20000元。因以上原因丁X诉至法院，认为临潭县XX厂土地及全部设施属于马XX所有，而不是王XX所有，王XX不具有与谢XX签订租赁合同的主体资格，谢XX与丁X签订的转租合同也无效，由于转租合同无效致使丁X与马XX之间的合同也无法继续履行，因此给丁X造成了巨大的经济损失。故要求依法确认双方签订的转租合同无效，由谢XX退还剩余租期的租赁费110000元，并赔偿给丁X造成的经济损失20000元及承租期间支出的维修费65800元。马XX不服临潭县人民法院（2018）甘3021民初498号民事判决并提起上诉，2019年3月6日甘南州中级人民法院作出（2019）甘30民终20号判决，驳回马XX的上诉，维持原判。
一审法院认为，当事人主张合同无效的，需以法定事由为依据。本案中，涉案厂房及土地经临潭县人民法院（2018）甘3021民初498号民事判决认定所有人为马XX，现原告丁X主张该厂房及土地系马XX所有并不是王XX所有，并要求确认二被告与其签订的《转让合同》无效，其理由是王XX、被告谭X均无代理权，对该厂房及土地也无处分权，并且他们的无权代理行为并未得到被代理人马XX的追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因被告谭X与原告丁X签订的《转让合同》既没有得到财产所有人马XX的追认，被告谭X也没有取得该财产的处分权，所以双方签订的《转让合同》无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此被告应当返还基于其与原告签订的《转让合同》剩余租期内的租费。原、被告约定的租赁期限为2015年4月20日至2021年11月27日止共计6年零7个月即79个月，原告给被告支付的租金为220000元，那么每月的租费为220000元÷79个月≈2785元/月。原告至今已租赁被告厂地及设施4年零3个月即51个月，那么应该支付被告租金2785×51≈142035元，原告已全额支付被告租期内租金220000元，减去应支付租期内的租金，被告应该返还原告租金220000元-142035元=77965元；原告在签订合同时查看了被告与王XX签订的合同，因为当时王XX出国了，所以原告无法核实王XX是否具有代理权、处分权，但原告查看并留取了被告与王XX签订的《租赁合同》复印件及二被告身份证复印件，因此原告尽到了起码的审查义务，因此对原告主张由被告赔偿给其造成的损失20000元的请求符合法律规定，一审法院予以支持；对原告主张的维修费因没有相关证据证明该费用的支出和具体数额，因此对原告的该请求一审法院不予支持；被告谢XX辩称原告给其支付的220000元是设备转让款不是厂房租赁费的主张，因其未提供证据予以证明，故对被告谢XX的该主张一审法院不予支持。被告谭X经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼证据规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丁X与被告谭X之间签订的《转让合同》无效；二、由二被告在判决生效后30日内退还原告丁X剩余租期的租赁费77965元；三、由二被告共同赔偿原告损失20000元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费2108元，由谭X、谢XX共同承担。
本院二审期间，各当事人均未向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，决定合同的性质的是合同的具体内容而非合同的名称，如果合同的名称与合同内容不同，应该以合同的内容来确定合同的具体性质。本案中，谭X与丁X签订的《转让合同》约定：现甲方（谭X）租有厂房一所，自愿转租给乙方（丁X）；租期从2015年4月20日至2021年11月27日；并约定具体细节以甲方和房东王XX的原始合同为准。而谭X与王XX签订的原始合同，为双方就涉案厂房租赁事宜达成的《租赁合同》。据此，谭X与丁X签订的协议虽名为转让合同，但实为转租合同。虽谢XX上诉认为该合同为设备转让合同，其所收到的22万元为设备转让款，但根据合同约定双方是对厂房转租事宜达成的协议，且谢XX与谭X并未提供证据证明其所主张投资的设备以及对设备进行转让的情形是否存在，故其上诉主张22万元为设备转让款的理由不能成立，本院不予支持。由于涉案厂房为谭X从王XX处租得，其与丁X签订转租合同时并没有处分权，事后也没有得到所有权人的追认，一审判决认定《转让合同》无效并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一审判决谢XX、谭X退还丁X剩余租期的租金77965元并赔偿因此给丁X造成的损失20000元处理恰当，应予维持。
综上，上诉人谢XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2108元，由上诉人谢XX负担。
本判决为终审判决。