律师观点分析

上诉人李X1、李X2、李X3、邹X因与被上诉人张X1、张X2分家析产、继承纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1695号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李X1、李X2、李X3、邹X上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回张X1、张X2的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由张X1、张X2承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、征地拆迁安置是针对被继承人李XX个人所有的房屋及其承包经营的土地等财产或财产性权益进行合法征收、拆除后给予李XX的安置、补偿。被拆迁房屋原系李XX个人所有，涉案房屋系原被拆迁房屋拆迁后转换而来，因此涉案房屋应当属于李XX的个人财产，而不是家庭共有财产。再者，根据房屋产权的登记内容，涉案房屋登记在李XX个人名下，产别为“私有房产”，明确了涉案房屋属于李XX个人所有，而不是家庭共有财产。李XX去世后，继承开始，上诉人与被上诉人均为李XX的第一顺位继承人，其遗产即涉案房屋应当由各继承人平均分配，各占六分之一。一审法院不全面考察涉案房屋的形成缘由，不全面考察涉案房屋与原被拆迁房屋的所有权转换形式，片面的以《房屋自拆自建协议书》所附建房名单认定涉案房屋所有权人，不符合客观事实。2、上诉人李X1、李X2、李X3共同提供了其几人为李XX缴纳城镇居民医疗保险费的票据、办理丧葬事宜的收据等证据，均可证明李X1、李X2、李X3对李XX尽到了主要赡养义务，并且李XX的亲生母亲邹X也证实李X1、李X2、李X3对李XX尽到了主要赡养义务。而一审法院认定“各方均未提供证据证实”，让人难以信服。二、一审判决有失公允。1、《评估报告书》认定的评估价值为涉案房屋某一时点的市场买卖价值，不包含租赁收益价值，根据涉案房屋周边的租赁情况得知，涉案房屋第一层作为门面的租赁价格约为5000元/月，第六层的租赁价格约为2000元/月，这也就意味着谁分到第一层房屋，谁就享有了巨大的可期待租赁收益。一审法院将涉案房屋租赁收益最大的第一层分割给了被上诉人张X1、张X2，将会导致财产性权益极不平衡。另一方面，一审法院不顾上诉人的意见，径直采取评估报告书，按照涉案房屋时点市场价值进行分割，没有全面考察涉案房屋的租赁收益价值，剥夺了上诉人应有的部分租赁财产收益权。2、一审法院没有认定上诉人李X1、李X2、李X3应多分遗产的情形，没有照顾上诉人邹X的情况给其多分遗产，有损司法公正。
被上诉人张X1、张X2辩称：一、一审法院判决被上诉人张X1、张X2享有涉案房屋利益，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。二、被上诉人张X1对李XX、邹X尽到了扶养、赡养义务，上诉人的主张与事实不符。张X1与李XX于××××年××月登记结婚，共同生活至李XX病逝，而当时张X2、李X1、李X2都只有10岁左右，李XX身体不好，都是张X1在操持家务，并细心照顾病中的李XX和邹X，后来邹X搬至自己分配的房屋独自居住，张X1、张X2也经常前去看望。因此上诉人认为张X1、张X2没有尽到赡养和照顾邹X的义务，是不符合事实的。三、房屋评估程序合法，评估方法和标准合理，评估结果公允。
张X1、张X2向一审法院起诉请求：1、坐落于长沙市雨花区归张X1、张X2所有；2、本案诉讼费用由李X1、李X2、李X3、邹X承担。
一审法院认定事实：邹X系李XX的母亲，李X2、李X1、李X3系李XX与前妻张XX所生大女儿、二女儿及三女儿。××××年××月××日，李XX与张X1登记结婚，婚后李XX与张X1共同抚养张X1与前夫生养的女儿张X2。2006年10月12日，为完成重建地用地拆迁安置任务，李XX与长沙市雨花区高桥乡五一村村民委员会签订《房屋自拆自建协议书》（以下简称协议书），其中约定：李XX的房屋由其自拆自建四层房屋，李XX建房人口为四人，户型为90平方米；房屋底层93.744平方米，标准层103.764平方米，一至四层共计建筑面积为405.036平方米；李XX需要该楼房的第五（六）层时，须承担其正负零以下基础、附属工程及有关的配套设施费用；五层和六层房屋由村委会集体兴建，自拆自建户需要本户写出书面申请，并按每平方米800至1000元向村委会交足资金后，此房归该户所有。随附建房名单显示建房人为李XX、张X1、张X2、李X1。2006年10月12日与2006年10月13日，李XX、李X1、李X2、张X1、张X2与案外人陈X，姜XX和黄XX，罗XX和谭XX分别签订三份内容相似的《合资建房合同》，约定由案外人合资重建上述房屋，建成后房屋的四层归陈X所有，五层归姜XX与黄XX所有，三层归罗XX与谭XX所有。此后，李XX的房屋进行了自拆自建，2010年10月28日，协议书约定的位于长沙市雨花区房屋（即涉案房屋）取得房屋产权证（产权证号：长房权证雨花集字第××号），载明房屋所有权人为李XX，涉案房屋共六层，建筑面积688.87平方米，包含户室：113、114、207、307、407、507及607号。2015年7月4日，李XX去世。
2017年5月23日，张X1、张X2就涉案房屋的第一层113、114户室、第二层207户室、第六层607户室的价值申请价格评估，经委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司（以下简称房地产评估公司）进行鉴定，房地产评估公司于2017年8月21日作出《评估报告书》，其中载明：（1）第一层，包含113、114两个户室：113为住宅，面积为72.90平方米，单价为2818元每平方米，总价205432元；114为车库，建筑面积为20.844平方米，单价为2818元每平方米，总价为58738元。（2）第二层，包含207户室，房屋用途为住宅，建筑面积为103.764平方米，单价为2323元每平方米，总价为241044元。（3）第六层，包含607户室，房屋用途为住宅，建筑面积为174.84平方米，单价为2232元每平方米，总价为390243元。以上房屋总面积372.348平方米，评估总价为895457元。
张X1、张X2于2017年3月20日诉至法院，本案在审理过程中，张X1、张X2及李X1、李X2、李X3一致确认涉案房屋现状：第一层已由李X1作为门面出租，第二层空置，第六层由李X1居住。张X1、张X2提出分配方案，要求涉案房屋第一层及第六层归张X1、张X2所有，第二层按照双方各自份额分割。李X1、李X2、李X3提出方案，均主张涉案房屋的第一层及第六层的所有权。
一审法院认为：关于遗产继承的范围。根据《中华人民共和国继承法》（以下简称继承法）第二十六条第二款的规定，遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。本案中，虽涉案房屋登记在被继承人李XX名下，但根据《房屋自拆自建协议》所附建房人名单，涉案房屋系李XX、张X1、张X2、李X1因自拆自建而原始取得，系家庭财产，由四人共同所有，各人均占四分之一。张X1、张X2主张李XX所有的四分之一份额系李XX与张X1的夫妻共同财产，但上述析产过程已将夫妻共同财产考虑在内，故不再重复分割。关于各继承人继承的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方均主张对被继承人李XX尽到了主要扶养义务，而对方未对李XX尽到扶养义务，但各方当事人均未提供证据证实，故均不采信。另根据继承法第二条、第十条以及第十三条的规定，李XX去世后，继承开始。张X1、张X2、李X1、李X2、李X3、邹X均为李XX第一顺位继承人，因李XX占有涉案房屋四分之一的份额，故各继承人均占涉案房屋的二十四分之一的份额。结合各继承人自有份额，张X1、张X2、李X1各占涉案房屋二十四分之七的份额，李X2、李X3、邹X各占涉案房屋的二十四分之一的份额。房地产评估公司于2017年8月21日作出《评估报告书》程序合法，内容真实，予以采信。经评估涉案房屋总价值为895457元，其中第一层113、114户室价值264170元（58738元+205432元），第二层207户室价值241044元，第六层607户室价值390243元，折算各自份额后，张X2、张X1及李X1各享有房屋价值261175元，李X2、李X3、邹X各享有房屋价值37311元。考虑到涉案房屋第一层已由李X1出租，第二层处于空置状态，第六层现由李X1居住，为处置涉案房屋之便利及双方提出的分割方案，综合认定涉案房屋第一层归张X2、张X1所有，两人各占50%份额。涉案房屋第二层由张X2、张X1各占26.78%份额，李X2、李X3、邹X各占15.48%份额。涉案房屋第六层归李X1所有，李X1另需补偿张X2、张X1各64534元。关于其他财产。涉案房屋第三、四、五层，已由案外人依据《合资建房合同》占有使用，不予处理。至于李XX的其他遗产，张X1、张X2未举证存在其他遗产，亦未提出分割其他遗产的请求，在本案中亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十三条、第二十六条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第一层（包括113、114户室）归张X2、张X1按份共同所有，张X2、张X1各享有50%的份额；二、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第六层607户室归李X1所有，李X1于本判决生效后10日内支付张X2、张X1房屋补偿款各64534元；三、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第二层207户室归张X2、张X1及李X2、李X3、邹X按份共同所有，其中张X2、张X1各享有26.78%的份额，李X2、李X3、邹X各享有15.48%的份额；四、驳回张X1、张X2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由张X1、张X2负担500元，李X1负担1500元，李X2负担100元，李X3负担100元，邹X负担100元。
本院二审期间，上诉人李X1、李X2、李X3、邹X申请对涉案房屋的租赁价值进行评估，拟证明涉案房屋第一层与第二层、第六层的租赁价值差较大，一审判决损害了上诉人的利益。被上诉人张X1、张X2认为一审的《评估报告书》合理合法，亦符合市场行情，不同意上诉人的评估申请。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否系家庭共同财产；二、涉案房屋的分割问题。
一、涉案房屋是否系家庭共同财产。上诉人李X2、李X1、李X3、邹X主张涉案房屋系被继承人李XX个人所有，不属于家庭共同财产。经查，根据《房屋自拆自建协议书》所附建房人名单，涉案房屋系李XX、张X1、张X2、李X1因自拆自建而原始取得，虽涉案房屋登记在被继承人李XX名下，但鉴于农村建房的特殊性，以及《五一村拆迁安置方案》第七条“村民自拆自建的房屋宅基地，按每人十八平方米的标准分配”的规定，涉案房屋应为家庭共同财产，由李XX、张X1、张X2、李X1共同所有。上诉人李X1主张，根据《房屋自拆自建协议书》“其中满20岁可增加壹人指标”的规定，虽涉案房屋建房人口为4人，但因张X2、李X1在建房时均已满20周岁，由此两人各增加了半个指标，从而涉案房屋按5人户型建设，故此张X2、李X1应各占涉案房屋十分之三的份额。经查，虽《房屋自拆自建协议书》第三条规定了“自拆自建户分为90m2和72m2两种户型。乙方建房人口为4人（其中满20岁可增加壹人指标）乙方的户型为90m2”，但建房时李XX、张X1、张X2、李X1均已年满20周岁，故增加的该壹人指标是否仅因张X2、李X1年满20周岁而增加的，证据不足，故本院对此不予采纳。
二、涉案房屋的分割问题。上诉人李X1、李X2、李X3、邹X主张涉案房屋第一层的租赁价值较之其他楼层较高，一审判决认定的分配方式不公。经查，根据双方在一审中确认的事实，涉案房屋的现有状况为第一层出租、第二层空置、第六层由李X1居住。虽涉案房屋登记为住宅，但因涉案房屋所处的地理位置及周边环境，第一层房屋因出租产生的收益确高于其他楼层，为平衡双方的利益，并结合房屋评估价值、各人所占房屋份额及房屋现实使用状况，本院对涉案房屋的分配作如下调整：涉案房屋第一层由张X1、张X2各占30%的份额，李X1、李X2、李X3、邹X各占10%的份额；第二层由张X1、张X2各占50%份额；第六层由李X1所有，李X1另需补偿张X1、张X2各61402元，补偿李X2、李X3、邹X各10894元。上诉人李X1、李X2、李X3、邹X的该项上诉主张部分成立，本院予以采纳。上诉人李X1、李X2、李X3、邹X还主张被上诉人张X1、张X2对李XX未尽扶养义务，应当少分遗产，邹X应当多分遗产，对此未有相关证据予以证明，故本院对此不予采纳。
综上，上诉人李X1、李X2、李X3、邹X的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1695号民事判决；
二、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第一层（包括113、114户室）归张X2、张X1及李X1、李X2、李X3、邹X按份共同所有，其中张X1、张X2各享有30%的份额，李X1、李X2、李X3、邹X各享有10%的份额；
三、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第二层207户室归张X2、张X1按份共同所有，张X2、张X1各享有50%的份额；
四、位于长沙市雨花区房屋（长房权雨花集字第××号）的第六层607户室归李X1所有；
五、李X1于本判决生效后10日内支付张X2、张X1房屋补偿款各61402元，支付李X2、李X3、邹X房屋补偿款各10894元；
六、驳回张X1、张X2的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2300元，由张X1、张X2负担500元，李X1负担1500元，李X2负担100元，李X3负担100元，邹X负担100元；二审案件受理费2300元，由李X1、李X2、李X3、邹X共同负担1300元，由张X1、张X2共同负担1000元。
本判决为终审判决。