最高法：车位具有《执行异议和复议规定》第二十九条特别保护的必要居住权利属性，可以排除强制执行，对抗担保物权。
案例〔（2022）最高法民终86号〕：2016年6月，张某与A公司签署了《车位认购书》，约定张某认购A公司开发的小区车位（下简称“案涉车位”），张某按约支付了全部车位费。
2016年7月4日，A公司以登记在其名下的小区的房屋及车位（含案涉车位），为B公司在C银行所办理的授信业务，向C银行提供最高额抵押担保并办理了抵押登记。之后，C银行与D公司、A公司的借款合同纠纷一案，经甘肃省高院审理后判决A公司承担担保责任。后因D公司未履行还款义务，甘肃省高院根据C银行申请，对A公司抵押财产进行强制执行。执行过程中，张某提出执行异议，甘肃省高院裁定中止对案涉车位的执行。
C银行认为其对案涉车位享有抵押权，遂向法院起诉请求继续执行案涉车位。
法院审判情况：
一审法院：张某如欲排除对执行标的的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定中的“商品房消费者”，进而才能适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行判断。但张某所购车位并非商品房，因而不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的特殊保护对象。张某适用《执行异议和复议规定》第28条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而案涉车位已办理了抵押登记，因此也不符合第二十八条的适用条件。因此，一审法院判决准许执行案涉车位。
张某不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。最高院立案后，开庭审理了此案。
最高法：根据本案查明事实，张某就案涉车位享有的权益依法可以排除C银行抵押权的执行。主要理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配备设施，具有保障业主基本居住权益属性
虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、张某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张某与A公司签署《车位认购书》在先，且签署后张某支付了全部价款，A公司也交付了车位，张某实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《车位认购书》项下的主要义务。张某已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要A公司办理产权登记，张某就能取得完整的车位所有权。此际，张某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，A公司只是名义所有权人。
不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。
同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张某与A公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，C银行应对张某的权利负有适当的注意义务。
三、C银行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在A公司名下，但C银行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。根据《商业银行法》第36条、《贷款通则》第27条均明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据C银行提交的尽职调查材料显示，C银行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于C银行的抵押权与张某在先权利产生冲突，C银行未尽到必要的注意义务。
四、C银行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。在张某购买车位、支付价款并占有车位后，A公司很快就将车位抵押给C银行，张某基本没有控制风险的机会，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。而设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。
虽然C银行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。C银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张某对案涉车位享有排除C银行抵押权的执行的合法权益。
综上所述，张某的上诉请求成立，最高院予以支持，并改判撤销一审判决，驳回C银行的诉讼请求。
