党胜征地拆迁律师团队承办的撤销房屋更正登记决定案胜诉

   党胜精英律师团队代理的美籍华人伍先生诉广州市规划和自然资源局、第三人伍某文行政登记（撤销房屋更正登记决定）案，广州铁路运输中级法院采纳本律师团队的代理意见，判决撤销被告市规资局作出的《更正登记决定书》，被告应尽快采取补救措施，将案涉房屋所有权回复至原告伍某某名下，以确保案涉房屋安全。

   裁判要点：本案主要审查被告市规资局就案涉房屋权属作出被诉更正登记决定是否具有充分的事实和法律依据。原告作为案涉房屋的原产权人，有权对被告作出的权属更正登记决定提起行政诉讼。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，只有当不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构才能予以更正。本案中，原告作为房屋权属人，与第三人就案涉房屋归属问题存有争议，后者还曾就此提起民事诉讼。因此，不存在原告同意更正这一前提。至此，本案是否属于“有证据证明登记确有错误”情形对本案审查至关重要。一般而言，基础民事法律关系对不动产权属登记具有先决性，不动产登记机关应该依据真实有效的民事法律关系作出权属登记。在第三人提起的另案房屋所有权确认民事诉讼中，一、二审民事判决对伍某文的诉讼请求均未予支持，二审民事判决并明确表达了第三人应对其举证不利承担相应法律责任。在生效民事判决未能确认第三人伍某文对案涉房屋具有所有权，第三人也没有提交证据证明该生效民事判决已经被依法推翻的情形下，案涉房屋权属受生效民事判决羁束。被告市规资局下属登记部门迳行作出被诉更正登记决定，没有事实和法律依据,明显不具有合法性，依法应予撤销，被告应尽快采取补救措施，将案涉房屋所有权回复至原告伍某某名下，以确保案涉房屋安全。原告伍某某的诉讼主张具有相应法律和事实依据,依法予以采纳。

   附：裁判文书

中华人民共和国

广州铁路运输中级法院
行政判决书

(2021 )粤71行初XX9号

原告：伍某某,男，美籍华人,196X年 X月X日出生，美国护照。

被告：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市某某区吉祥路80号。

第三人：伍某文,女，19XX年X月XX日出生，中国香港特别行政区居民，香港永久性居民。

原告伍某某诉被告广州市规划和自然资源局(下称市规资局)行政登记一案，于2020年10月XX日向本院提起诉讼，本院立案后依法组成合议庭，于2022年1月XX日上午公开开庭审理了本案。原告委托代理人，被告委托代理人，第三人伍某文及其委托代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告伍某某诉称，原告伍某某收到被告于2021年8月XX日作出的《更正登记决定书》，将原告名下位于某某区某某路某某新村X号地下X (以下简称涉案旁屋)的房屋产权人“伍某某”更正为“伍某文”，并以伍某文名义核发新的《不动产权证书》。原告认为被告作出的更正登记决定行为违法，应当依法予以撤销。具体理由如下：一、该决定书认定事实错误。被告认为，(89)粤公证字第19XXX号《公证书》已被公证部门自行撤销，产权登记已丧失合法来源依据, 故决定将涉案房屋产权人“伍某某”更正为“伍某文(2019)南撤字第XX号《关于撤销(89)<公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》虽然能否定《公证书》的效力，但第三人伍亦文并无证据证明《声明书》存在虚假，公证书被撤销并不意味着《声明书》无效，《声明书》的效力与是否对《声明书》 进行公证并不相关。因此，公证书的撤销与其公证内容(即《声明书》)的生效与否并不相关。据此，《声明书》是该房屋转移登记的权源材料，伍某文在《声明书》中所表明的将该房屋赠与伍某某的意思表示真实，依据已生效的(2017)粤0104民初66XX号民事判决书及(2018)粤01民终2XX14号民事判决书亦可证明原告伍某某为该房屋的权属人。本案中， 原告主张涉案房屋的权属来源材料并不是仅有(89)粤公证字第19XXX号《公证书》，《声明书》是房屋登记的权属来源材料。被告不动产登记中心于2020年3月2X日向第三人伍某文出具《关于房屋登记相关问题的复函》，该复函内容：“关于你方反映位于秀区某某路某某新村X号地下X房屋登记的相关问题，经核查你方与产权人伍某某之间的涉案房屋所有权确认纠纷案(2017)粤0104民初66XX号处于二审审理中，尚未有生效裁判。待二审法院对该案作出裁判后，我中心将依生效法律文书进行处理”。依据已生效的(2017)粤0104民初66XX号民事判决书及(2018)粤01民终2XX14号民事判决书，法院依法判决驳回伍某文确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求。第三人伍某文在《声明书》中所表明的赠与的意思表示真实，原告与伍某文之间的赠与关系已有生效法律文书予以确认，被告不动产登记中心没有依据生效法律文书对涉案房屋登记问题进行处理。被告作出该决定书认定事实错误，完全无视生效法律文书。二、该决定书适用法律错误。1.该决定书仅依据广东省广州市南方公证处出具的(2019)南撤字第XX号《关于撤销(89)粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》，径自根据《不动产登记暂行条例实 施细则》第七十九条和第八十条的规定，将涉案房屋产权人更正为伍某文。(2019)南撤字第XX号《关于撤销(89)粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》既非人民法院、仲裁委员会的生效法律文书亦非人民政府的生效决定，而(2017)粤0104民初66XX号民事判决书及(2018)粤01民终2XX14民事判决书却是人民法院作出的已生效法律文书，被告无视人民法院作出的已生效的法律文书，径自依据(2019)南撤字第XX号《关于撤销(89)粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》作出该决定书。2.被告将涉案房屋产权人更正为伍某文违反《民法典》第二百二十条的规定。被告于1992年7 月27日、2010年8月10日先后向原告伍某某颁发了穗房证第0XX0418号《房屋所有权证》、粤房地权证穗字第01X0011134号《房地产权证》，发生物权效力。原告作为不动产登记薄记载的权利人不同意更正，伍某文可以申请异议登记，故被告作出的更正登记决定行为没有法律依据。3.被告将该房屋产权人更正为伍某文不符合不动产更正登记的法定条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款、第八十条第三款规定，权利人或利害关系人申请更正登记，需按规定提供证明登记簿记载内容确有错误的证明材料，方能启动更正登记程序，否则，不动产登记机构应不予更正。结合本案的情况，伍某文系利害关系人申请更正登记，其前提是不动产登记簿记载的事项确有错误。利害关系人伍某文既未提交权利人伍某某的同意证明，也未提交证明不动产登记簿记载的事项存在错误的证据。第三人伍某文作为利害关系人申请对原告的不动产登记进行更正时，负有证明原告不动产登记簿记载错误的举证责任。现伍某文申请更正登记时提交的材料不能证明涉案房屋登记记载存在错误，伍某文要求更正登记没有事实依据，被告将该房屋产权人更正为伍某文不能满足不动产更正登记的法定条件。三、被告作出决定书程序违法。被告2020年10月27日作出《关于某某区某某路某某新村X号地下X房屋的更正告知书》, 拟将该房屋产权人更正为伍某文，并以伍某文名义核发新的《不动产权证书》，并告知“如不服本告知书，可自接到本告知书之日起60日内向广州市人民政府或者广东省自然资源厅申请行政复议，或者6个月内向广州铁路运输法院提起行政诉讼”。原告因不服上述更正告知书向广东省自然资源厅申请行政复议，广东省自然资源厅于2021年X月7日作出粤自然行复〔2021〕X0号《广东省自然资源厅行政复议决定书》。原告对该行政复议决定不服，向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼,法院于2021年8月X日开庭审理此案，尚未作出判决。被告于2021年8月XX日突然作出《决定书》，于次日通知原告代理人领取《决定书》。原告不服上述更正告知书，尚在行政诉讼中。被告作出的更正登记决定行为并以伍某文名义核发新的《不动产权证书》对原告的财产权益造成了重大不利影响，被告作出的更正登记决定行为违反了法定程序。四、被告作出决定书与事实不符，第三人伍某文作为见证人在2006年4月XX日的委托书上签名（有委托书原件为证），其确认涉案房屋归原告伍某某所有。原告伍某某曾于2006年4月XX日委托伍XX（系伍某某的妹妹,处理该旁屋的一切租赁事宜，伍某文作为见证人在2006年4月XX日的委托书上签名，该委托书是伍某文书写的，伍某文亦确认涉案旁屋的权属人为伍 某某而非其本人。综上所述，被告作出的《决定书》缺乏事实和法律依据，程序违法，应予以撤销。诉讼请求：1.请求撤销被告广州市规划和自然资源局于2021年8月XX日作出的《更正登记决定书》；2.被告广州市规划和自然资源局将位于某某区某某路某某新村X号地下X的旁屋产权人更正为原告伍某某；3.本案诉讼费由被告承担。

被告市规资局答辩称：一、我局作出被诉更正登记决定事实清楚、证据充分、程序合法。2020年10月22日，本案第三人伍某文向我局申请办理某某区某某路某某新村X号地下X的更正登记，申请将该房屋更正登记权属人为伍某文, 提交了广州市不动产登记申请表、(2019)南撤字第XX号《关 于撤销(89)粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》、身份证明等资料，我局同日以20登记160XXXX号受理。经查，涉案房屋原以处字11XXX号登记在伍某文名下。1989年XX月，伍某某的代理人李某某持(89)粤公证字第19XXX号《公证书》，以统字10XXX4号办理了案涉房屋赠与登记，案涉房屋根据公证书记载于1992年7月登记在伍某某名下。后2010年8月，伍某某因遗失以2010登记字11XXX4号补办案涉房屋房产证，并领取了粤房地产产权证穗字1X0011134号房地产证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条及第八十条以及物权法（已废止）第十九条第一款的规定，我局于2020年10月27日依法作出更正告知书。因原告住址在国外，且并未向我局提交委托代理人签收文书的证明， 2020年11月X日通过我局官方网站向原告公告送达。2021年1月，原告委托代理人在异议期限内向我局提交了异议书等材料。根据2019年8月广州市南方公证处作出的《关于撤销（89）粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》，经审核因案涉房屋办理赠予登记的公证书已被公证部门自行撤销，产权登记已丧失合法来源依据。另，广东省公证协会已作出粤公协决字〔2019〕14号《公证复查争议投诉处理决定书》 不予受理原告要求撤销《关于撤销（89）粤公证字第19XXX 号〈公证书〉的决定》的投诉，且案涉房屋无查封、抵押等限制情形。我局根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条规定，结合本案第三人的申请，我局认定原告异议事项不成立，于2021年8月11日作出《异议事项不成立告知函》、8月XX日作出《更正登记决定书》，并于次日对2020登记160XXXX号案进行核准登记，将案涉房屋产权人更正登记为伍某文。我局作出更正登记决定书后，8月XX 日曾电话联系原告代理人，通知领取告知函及决定书等材料, 并分别在官方网站上向原告公告送达，原告代理人于8月13日在广州市不动产登记中心现场签收。我局核准案涉房屋更正登记后，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，于8月13日在我局门户网站上公告作废案涉房屋原登记有误的粤房地产权证穗字1X0011134号《房地产证》。 二、关于原告相关问题的回应。1.关于是否程序违法。原告不服我局作出的更正告知书，曾于2021年3月向广东省自然资源厅提起行政复议。该厅于2021年X月作出粤自然行复〔2021〕X0号行政复议决定，依法驳回原告的复议申请。根据原告起诉状所述，其对该复议决定不服，已向法院提起行政诉讼，目前尚未作出判决。根据行政复议法第三十一条第三款的规定，原告对该复议决定的起诉并不影响其发生法律效力。原告收到更正告知后，在期限内对更正事项提出异议，我局已依法保障了原告的知情权陈述申辩权等权利，并非如原告所述“我局突然作出被诉决定”的情形。2.关于(2020)粤71行初X08号行政诉讼案。该案与本案无关。2019年9月，第三人伍某文曾持《关于撤销(89)粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》到我局反映案涉房屋权属来源错误，后我局向其作出复函解释说明相关情况。伍某文不服，认为我局拒不办理更正登记，存在行政不作为，向法院提起另案行政诉讼。后经我局指引可在案涉房屋解封后依法申请更正登记，伍某文撤回起诉。综上，我局作出被诉更正登记决定事实清楚、证据充分、适用法律正确，程序合法，请依法驳回原告诉讼请求，维护我局合法权益。

第三人伍某文陈述称，被告市规资局根据《不动产登记暂行条例》第七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条的规定，依据南方公证处《关于撤销（89）粤公证字第 19XXX号〈公证书〉的决定》，作出被诉更正登记决定，事实清楚、证据充分，程序合法，应予支持。原告关于该公证书被撤销与作为附件的《声明书》无关的说法没有事实和法律依据。（89）粤公证字第19XXX号《公证书》作为不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件，是原告向市规资局申请取得案涉房屋所有权的唯一依据，具有特定的域内法定效力。其制作的先行、附属文件，包括所谓域外取得的“赠与声明书”，无论其真伪如何，均因为其依附的法定文件《公证书》 被撤销而丧失了要求取得案涉房产所有权的域内法定效力，特别是经有权机关通过合法途径委托香港法院也无法查明、核实该声明书的真伪时，应当根据涉外民事关系法律适用法第十条的规定，直接适用公证法第三十九条的规定，认定该声明书连同该公证书一起自始无效、确定无效。另案民事诉讼中，尽管广州市中级人民法院（2018）粤01民终2XX14 号终审判决书因案涉（89）粤公证字第19XXX号《公证书》附属赠与《声明书》“真伪不明”未支持第三人诉讼请求，但该判决已经确认该公证书已被撤销和无效，作为附属文件的声明书存在如下疑点。原告提出“伍某文在委托书上签名确认案涉房屋归原告所有”，而本人旨在租赁委托书上作为见证人，对1989年案涉房屋转移毫无关系。2006年4月左右我妹起草房屋租赁书，我是照抄见证而已，并不能证明我承认该房屋归属原告。

经审理查明，案涉广州市某某路某某新村X号X地下房屋原以处11XXX号登记在第三人伍某文名下，房地产所有证号为证字第99XXX号。1989年8月1日，伍某文作出《声明书》载明：“位于广州市XX区某某新村第五栋地下X座 的房产是本人的（随附房地产所有证影印本）。本人现将该房产的所有权赠与胞弟伍某某。他现在是XX王国护照号码 000XXX的持有人（随附上期护照影印本）。”上述《声明书》尾部有监誓人高某某律师的签名，并写有“上述声明是于1989年8月X日在香港中环XX大厅171X室及在本人面前提出。”1989年8月X日，广东省公证处作出(89 )粤公证字第19XXX号《公证书》，载有“查赠与人伍某文是受赠人伍某某的胞姐。伍某文是座落在广州市某某路某某新村X号X地下房屋的产权人。伍某文于1989年8月X日在香港高某某律师的面前发表声明，自愿将上述房产赠送给弟弟伍某某。产权归伍某某一人所有，产权从房产登记之日起转移。”1989年XX月，伍某某的代理人李某某持(89 )粤公证字第19XXX号《公证书》，以统字10XXX4号办理了案涉房屋赠与登记，案涉房屋根据公证书记载于1992年7月登记在伍某某名下。后2010年8月，伍某某因遗失以2010登记 111XXX4号补办案涉房屋房产证，并领取了粤房地产产权证穗字1X0011134号房地产证。2019年8月，广州市南方公证处作出《关于撤销(89) 粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》，载明：该处于2019 年7月4日委托鉴定机构对19XXX号公证书中《公证申请书》 上的“伍某文”签名是否为伍某文书写进行鉴定，鉴定意见为该签名不是伍某文本人所写，综合该案卷宗资料及上述鉴定结论，该处认为，尽管至今无证据显示上述公证书所依据的伍某文于1989年8月X日在香港高某某律师面前发表的《声明书》不属实、不合法，但由于《公证申请书》上“伍某文”的签名非其本人所签，致使公证程序错误，依法应予撤销，故决定撤销19XXX号公证书，该公证书自始无效。2020年10月22日，本案第三人伍某文向被告申请办理某某区某某路某某新村X号地下X的更正登记，申请将该房屋更正登记权属人为伍某文，提交了广州市不动产登记申请表、（2019）南撤字第XX号《关于撤销（89）粤公证字第 19XXX号〈公证书〉的决定》、身份证明等资料，该局同日以20记160XXXX号受理。经查，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条及第八十条以及物权法（已废止）第十九条第一款的规定，该局于2020年10月27日依法作出更正告知书。因原告住址在国外，且并未向该局提交委托代理人签收文书的证明，2020年11月X日通过该局官方网站向原告公告送达。2021年1月，原告委托代理人在异议期限内向该局提交了异议书等材料。根据2019年8月广州市南方公证处作出的《关于撤销（89）粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》，经审核因案涉房屋办理赠予登记的公证书已被公证部门自行撤销，产权登记已丧失合法来源依据。另，广东省公证协会已作出粤公协决字〔2019〕14号《公证复查争议投诉处理决定书》不予受理原告要求撤销《关于撤销（89）粤公证字第19XXX号〈公证书〉的决定》的投诉，且案涉房屋无查封、抵押等限制情形。该局经审查认定原告异议事项不成立，于2021年8月1X日作出《异议事项不成立告知函》，8月XX日作出《更正登记决定书》，并于次日对2020登记 160XXXX号案进行核准登记，将案涉房屋产权人更正登记为伍某文，原告代理人于8月1X日在广州市不动产登记中心现场签收文书。被告核准案涉房屋更正登记后，于8月XX日在该局门户网站上公告作废案涉房屋原登记有误的粤房地产权证穗字1X0011134号《房地产证》。原告伍某某向本院提供了一份委托书复印件，载明2006 年4月XX日伍某某委托伍XX管理案涉房产，见证人处有伍某文签名。另查明，伍某文诉伍某某及第三人蓝伟案涉房屋所有权确认案，广州市某某区人民法院一审作出（2017）粤0104 民初66XX号判决驳回伍某文诉讼请求。2020年6月20日广州市中级人民法院二审作出（2018）粤01民终2XX14号民 事判决驳回上诉维持原判，该判决载明：“因此，《声明书》存在的上述疑点，仅能证明该份《声明书》在程序上存在瑕疵，不够严谨，但不足以认定伍某文在《声明书》中所 表明的赠与的意思表示不真实。......案涉房屋在1989年作出赠与公证，1992年过户登记至伍某某名下，伍某文称其直到2010年才发现房屋被转移登记并直到2017年才提起本案 诉讼，本案到底是伍某文主张的对方利用有其签名的空白文件变造了并非其真实意思表示的赠与《声明书》完成了过户且其在近20年后才发现，还是伍某某主张的作为姐姐的伍某文将房产赠与给其近30年后反悔，处于真伪不明的状态。伍某文作为提起本案诉讼的当事人，对其主张的事实负有举证责任，应承担相应的不利后果......”。伍某某因不服广州市规划和自然资源局（以下简称广州市规资局）于2020年10月27日作出的《关于某某区某某路某某新村X号地下X房屋的更正告知书》（以下简称涉案《告知书》），向被告申请行政复议，请求撤销该告知书。 被告于2021年3月9日予以受理，于2021年X月7日作出粤自然行复〔2021〕X0号《广东省自然资源厅行政复议决定书》（以下简称涉案《行政复议决定书》），认为涉案《告知书》仅是作出不动产登记决定前的过程性行为，并未对申请人的实体权利产生减损或不利影响，并根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项之规定，驳回了原告的行政复议申请。伍某某向本院提起行政诉讼，本院于2020年X月2X日立案，11月XX日作出（2021）粤71行初408号行政裁定，认为涉案《告知书》仅是广州市规资局作出不动产登记决定前的过程性行为，依法不属于行政复议和行政诉讼的受案范围，裁定驳回伍某某的起诉。

上述事实，有查册表（处字11XXX号）、1989年办理赠与登记的收件收据、产权登记申请书、（89）粤公证字第19XXX 号《公证书》，查册表（统10XXX4号）、查册表（2010登记111XXX4号）、伍某文2020年10月办理更正登记的不动产登记申请表、《关于撤销（89）粤公证字第19XXX号〈公证书〉 的决定》、《公证复查争议投诉处理决定书》（粤公协决字〔2019〕14号）、身份证明、《关于某某区某某路某某新村X号地下X房屋的更正告知书》及网上公告送达截图、原告《异议书》、《异议事项不成立告知函》及送达回证、查册表（20登记0160XXXX号）、更正登记决定书及网上公告送达截图、送达回证、（2017）粤0104民初66XX号民事判决书、（2018）粤01民终2XX14号民事判决书、（2021）粤71行初4X8号行政裁定书、房地产权证等证据证实，各方当事人亦当庭作有陈述在卷。

本院认为，本案主要审查被告市规资局就案涉房屋权属作出被诉更正登记决定是否具有充分的事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效......”。本案中，原告伍某某作为案涉房屋的原产权人，有权对被告作出的权属更正登记决定提起行政诉讼。根据前述法律规定，只有当不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构才能予以更正。本案中，原告伍某某作为房屋权属人，与第三人伍某文就案涉房屋归属问题存有争议，后者还曾就此提起民事诉讼。因此，不存在原告同意更正这一前提。至此，本案是否属于“有证据证明登记确有错误”情形对本案审查至关重要。一般而言，基础民事法律关系对不动产权属登记具有先决性，不动产登记机关应该依据真实有效的民事法律关系作出权属登记。在第三人伍某文提起的另案房屋所有权确认民事诉讼中，一、二审民事判决对伍某文的诉讼请求均未予支持，二审民事判决并明确表达了第三人应对其举证不利承担相应法律责任。在生效民事判决未能确认第三人伍某文对案涉房屋具有所有权，第三人也没有提交证据证明该生效民事判决已经被依法推翻的情形下，案涉房屋权属受生效民事判决羁束。被告市规资局下属登记部门迳行作出被诉更正登记决定，没有事实和法律依据,明显不具有合法性，依法应予撤销，被告应尽快采取补救措施，将案涉房屋所有权回复至原告伍某某名下，以确保案涉房屋安全。原告伍某某的诉讼主张具有相应法律和事实依据, 依法予以采纳；第三人伍某文如后续确有证据证实其主张，仍可以循法律途径维护其合法权益。综上所述，依照《中华 人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：

撤销被告广州市规划和自然资源局2021年8月XX日作出的《更正登记决定书》。

一审案件受理费50元，由被告广州市规划和自然资源局负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广东省高级人民法院。

审判长谭某某

    审判员杨某

    审判员余某某

    二Ｏ二二年二月二十八日

本件与原本核对无异

代理书记员邵某