律师观点分析

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗中法民五终字第4506号

上诉人（原审被告）：广州市xxx房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼。

法定代表人：高x文，该公司总经理。

委托代理人：朱x涛，系公司职员。

委托代理人：鲁*君，广东**律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：肖x发。

委托代理人：谭颖鹏、任勇波，均系广东天穗律师事务所律师。

上诉人广州市xxx房地产有限公司（以下简称xxx公司）因与被上诉人肖x发商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：xxx公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月6日，肖x发（乙方）与xxx星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号501房（建筑面积142.25平方米），总金额为1100953元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工厂竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，肖x发付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收、1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐恒星公司曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向肖x发发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、《再次催收楼通知书》，但肖x发以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。

肖x发向原审法院提起本案诉讼，请求判令xxx公司向肖x发支付延迟交楼违约金（以总房价款1100953元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月20日起计至xxx公司取得涉案房屋取得永久用电证明之日止）。原审诉讼中，为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，xxx公司提交了《高压供电合同》六份。经质证，肖x发对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，肖x发对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议，并明确要求延迟交楼违约金计至2014年7月16日止；xxxx公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。原审庭审中，xxx公司确认涉案楼宇的用电属于临时用电性质，承诺在其办妥永久用电手续前的电费由其承担。

原审法院认为：肖x发、xxx星公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然xxxx公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，xxx公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，xxx公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给肖x发使用，已构成违约，肖x发要求xxx公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故肖x发要求延迟交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。但因合同约定的交楼日期为2013年12月20日前，故肖x发主张的延迟交楼违约金起算日期应为2013年12月21日为宜，对肖x发主张的该日前的延迟交楼违约金，原审法院不予支持。肖x发、xxx公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故xxx公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、广州市xxx房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向肖x发支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1100953元的每日万分之五的标准计算；二、驳回肖x发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费234元，由广州市xxx房地产有限公司负担。上述受理费已经由肖x发预交，肖x发同意由xxx公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给肖x发。