律师观点分析

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗中法民五终字第217号

上诉人（原审被告）梁xx，男，1974年6月29日出生，汉族。

委托代理人杨志华、王xx，均系广东智洋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）董xx，女，1952年11月11日出生，汉族。

委托代理人谭颖鹏、谢青，分别为广东天穗律师事务所律师及实习律师。

上诉人梁xx因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

董xx一审诉称：董xx是广州市天河区天河东路262号803房的所有权人。2012年2月28日，董xx、梁xx在经纪方广州xx地产代理有限公司促成下签订了《房地产租赁合同》。根据《房地产租赁合同》第二条约定，房屋租赁期限为五年，从2012年3月6日至2017年3月5日，月租金2350元；第六条第6款约定，未经董xx同意不得将房屋转租、分租，否则，视梁xx自动放弃使用权，《房地产租赁合同》在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由梁xx负责赔偿。《房地产租赁合同》签订后，董xx按约定将房屋交付梁xx使用，梁xx向董xx支付了保证金4700元。然而，梁xx此后在未经董xx同意的情况下，将803房擅自转租给第三人水涛。董xx发现后立即要求梁xx停止该行为，但梁xx并未理会。于是，董xx于2012年5月8日委托律师向梁xx发出律师函，明确告知因梁xx违反《房地产租赁合同》的约定，董xx于2012年5月20日解除合同并要求梁xx交还涉案房屋。但是，直至董xx起诉之日止，梁xx仍继续占用803房。为维护董xx的合法权益。请求法院判令：1、解除董xx、梁xx签订的《房地产租赁合同》，并立即清空、交还涉案房产，并交回涉案房屋的全部钥匙及电梯卡、门禁卡等；2、确认董xx、梁xx签订的《房地产租赁合同》的解除之日是2012年5月20日；3、董xx不返还梁xx保证金4700元；4、梁xx支付租金及房屋占用费；5、梁xx承担本案的全部诉讼费。

梁xx一审辩称：我向董xx承租涉案房屋后，因为私人原因，就将该房屋交给同事跟进，是同事伪造我的签名，将房屋出租给水涛（我并不相识）。房屋出租给水涛后，我与董xx协商，要求董xx与水涛之间直接签订租赁合同，我退出承租，并要求董xx以12300元的对价支付我对房屋的装修、购置的家居。若董xx坚决不同意与水涛直接发生租赁合同关系，我也可以让水涛搬走。但是董xx一直不同意这个解决方案。现针对董xx的诉讼请求，我不同意解除合同，愿意继续履行合同，并可以对租金金额进行调整。

原审法院经审理查明：广州市天河区天河东路262号803房（以下简称案涉房屋）权属人登记为董xx（穗房地证字第81××42号《房地产证》）。

2012年2月28日，董xx（甲方）与梁xx（乙方）双方在经纪方广州xx地产代理有限公司（案外人，简称xx公司）促成下签订了《房地产租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期5年，从2012年3月6日至2017年3月5日，月租金2350元，租金每期按一个月度结算，乙方在签约当天支付首期租金，以后每一个月的第日前支付下期租金，甲方应出具收据；本合同签订当天，乙方向甲方支付保证金4700元；保证金不能抵偿租金；合约期满，乙方付清租金及其他费用并按时迁出时，甲方应在当天将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方损失的，甲方可从保证金中扣除相关费用；案涉房屋提供家私电器（详见清单或备注）；未经甲方同意不得将房屋转租、分租，否则，视乙方自动放弃使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿等条款。《房地产租赁合同》第十二条备注：乙方可将此房屋提供给其员工居住。

合同签订后，梁xx向董xx支付首月租金2350元和押金4700元。董xx将案涉房屋以及房屋钥匙、（小区）门禁卡4张与电梯卡2张均交付给梁xx。原审庭审中，董xx确认梁xx接收案涉房屋后进行了装修，并确认截止开庭当天，梁xx并无出现拒交租金的情形。梁xx亦表示其通过银行划账方式每月将租金2350元与物业管理费114.5元合计2464.5元划账至董xx丈夫陈导伟的账户中。

董xx提供了广州淘房网2012年4月25日的网页，该网页介绍了案涉房屋所在的德荣小区二手房的房源位置、房屋面积、户型、朝向配套设施以及出租方式、月租金等，并附有客厅照片；还提供了其向广州市天河区林和街德荣社区居委会（下简称德荣社区居委会）查询取得的由德荣社区居委会于2012年5月14日出具的《证明》，《证明》内容是：水涛于2012年5月2日持广州市房屋租赁合同（合同当事人甲方梁xx、乙方水涛）到德荣社区居委会办理案涉房屋出租屋的居住登记。董xx提供的上述证据拟证明梁xx私自将案涉房屋放租牟利，违反了合同约定。梁xx则否认上述广州淘房网的信息由其提供并上传，否认认识水涛，即水涛并非其公司职员，《证明》中涉及的梁xx签名并非其本人所为。梁xx承认案涉房屋并非由其本人居住使用，称是其他同事使用。但是，梁xx未能提供相反证据证实上述《证明》中“梁xx”的签名虚假，亦未能提供证据证明其将案涉房屋交由其公司职员居住使用。

2012年5月8日，董xx委托律师向梁xx发出《律师函》，认为梁xx违反《房地产租赁合同》的约定将承租的案涉房屋转租给水涛，构成违约，根据合同约定，董xx有权单方解除合同……决定自2012年5月20日起解除合同，将房屋收回，并没收押金。该《律师函》已送达梁xx。

原审法院认为，董xx、梁xx签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。

梁xx应当按约定方法使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。双方签订的《房地产租赁合同》中亦约定了“未经甲方同意不得将房屋转租、分租，否则，视乙方自动放弃使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还”。本案中，梁xx确认并非由其居住使用。而董xx又提供了德荣社区居委会出具的《证明》，证明梁xx与水涛双方持租赁合同办理出租屋登记备案手续，虽然梁xx否认该合同的签名系其本人签名，但未能提供相反证据予以证实其签名为假冒。事实上，梁xx按合同约定每月向董xx支付租金与管理费，而非第三方支付，由此可知，梁xx向董xx承租案涉房屋后自行转租给第三方居住使用，并办理了出租屋登记备案手续，梁xx转租案涉房屋前后均未获得董xx同意和追认，因此，梁xx未经董xx同意转租的行为成立，该行为违反了合同约定，构成违约，董xx按约定具有合同解除权，其向梁xx发出的《律师函》已经送达梁xx，董xx要求确认《房地产租赁合同》于2012年5月20日解除的诉求理据充分，应予以支持。因梁xx违约导致合同解除，梁xx剩余租赁期内装饰装修残值的损失自行承担。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁xx应当将案涉房屋按原状交还给董xx，同时应当将附随于案涉房屋的钥匙及（小区）门禁卡4张、电梯卡2张交还给董xx。另，根据合同关于保证金不予退还的约定，董xx要求梁xx交纳的保证金4700元不予退还的诉求有理，应予以支持。至于租金与房屋占用费的问题。因梁xx目前尚按时支付租金与管理费，尚未发生拖欠租金、管理费等费用的行为，该部分的损失事实未发生，且董xx就该部分事实亦不能提出明确的诉讼请求金额，因此董xx要求梁xx支付租金与房屋占用费的诉讼请求一项缺乏事实依据，不予支持。