律师观点分析

上诉人刘XX因与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项和第五项，改判为刘XX无需向王XX退返租赁保证金263600元及利息，王XX向刘XX支付2018年1月1日至2018年2月1日期间租金的违约金，违约金标准按照年利率30%的标准计付；2.本案诉讼费用由王XX承担。事实与理由：一审法院认为解除租赁合同双方都有过错，刘XX无权没收租赁保证金属于认定错误。对于租赁合同的解除，刘XX并无任何过错，刘XX有充分理由没收租赁保证金。理由如下：1.王XX明确拒付2018年1月份、2月份以及2017年12月份之前拖欠的租金。王XX已经构成根本违约。刘XX在2018年1月5日向王XX催讨1月租金以及2017年12月份之前拖欠的租金，王XX在2018年1月5日明确向刘XX表示拒付2018年1月份以及2017年12月份之前拖欠的租金，随后，刘XX多次与王XX沟通支付拖欠租金事宜，但王XX仍然是明确拒付租金。2018年2月2日，刘XX再次向王XX主张2018年1月份、2月份以及2017年12月份之前拖欠的租金，王XX再次明确拒付租金。2月2日离2月4日仅有2天之隔，在王XX明确表示拒付租金的情况下，刘XX不可能在期望王XX临时突然改变主意，王XX的再次明确拒绝支付租金已经表明其不会再履行租约，这已经构成根本违约，对于此种情况，不能机械的适用租赁合同约定的逾期1个月约定，王XX在拒付1月份租金的情况之下，再次拒付2月份租金，属于是在履行期届满之前（离逾期履行期届满1个月仅相差2天），明确表示不再履行租金支付义务，是根本违约。2.王XX退返租赁保证金有仅只有一个条件，即房屋租期期满，王XX没有违约行为。本案王XX在租期明显未满的情况下，于2018年2月10日擅自搬离涉案场地，不符合退返租赁保证金的要求。3.一审法院判决王XX支付逾期租金的违约金标准按照银行贷款利率提高40%，该违约金标准过低，按照最高院的规定，超过30%的明显过高，王XX主张违约金过高符合法律规定，但是一审法院仅仅按照银行贷款利率提高40%，调整过低，请求二审法院改判为违约金标准按照年利率30%的标准计付。二审诉讼中，刘XX表示其上诉主张的违约金计算标准“年利率30%”是指以欠租的30%计算违约金。
王XX二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意刘XX的上诉请求。
刘XX于2018年2月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.王XX向刘XX支付2018年1、2月租金合计279653.24元（按每月139826.62元的标准计付）及迟延支付上述期间租金的违约金（以当月应付租金为本金，按每日0.3%的标准，自当月6日开始计至付清之日止）；2.王XX向刘XX支付截止至2017年12月31日的水费165元、电费8505元、空调费16128元和截止至2017年12月31日的欠款17704.12元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从起诉之日计至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由王XX承担。一审诉讼中，刘XX将其第2项诉讼请求变更为：王XX向刘XX支付截止至2018年1月31日的水费510元、电费16125.75元和2017年12月1日至2018年2月28日的空调费48384元、截止至2017年12月31日的往期欠款13000元及欠付上述款项的利息（以拖欠的上述款项合计78019.75元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年2月7日计至付清之日止）。
王XX在一审诉讼中提出反诉，请求：1.刘XX向王XX退还押金263600元及利息（以263600元为本金，按银行同期贷款利率的标准，从合同解除之日即2018年2月2日起计至实际退还之日止）；2.刘XX承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：
2015年6月25日，作为甲方/出租人的刘XX与作为乙方/承租人的王XX签订《合同》，约定：（第二条租赁房屋基本情况）2.1房屋坐落于案涉场地所在地址……2.2租赁期限从2015年6月25日至2025年2月28日；（第三条租赁约定）3.1从2015年6月25日起到2015年7月31日止，为免租装修期，租金从2015年8月1日起计付，每月的5号（含5号）前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用，甲方出具相应收据给乙方；3.2乙方缴纳263600元作为租赁合同保证金，另交一个月房租131800元，合同期满，甲方依约退还租赁合同保证金（不计利息）；3.3房租按市场及物价上涨因素，每年递增3%；3.4中央空调使用费18000元/月；3.5乙方按时依约支付租金和其他一切费用；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；逾期超过一个月，除按规定支付租金和违约金外，甲方有权解除合同（保证金不退），并采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏；由此产生的一切责任及后果由乙方承担；（第六条物业管理费及其它费用）6.1乙方实际经营发生的公共区域及公用设施的日常使用及保养维修费用、水电费用等，由乙方按有关标准向甲方支付；其中，电费1.5元/度、水费5元/吨……（第九条房屋的返还）9.1按本合同规定终止时，甲方给予乙方15天进行搬迁，此期间不计租金；合同到期终止时，乙方必须按时归还房屋；租赁场所内乙方投入的装修无偿归甲方所有，不得拆除、搬离、破坏（可移动物品可由乙方带走），不得损坏主体结构，恢复甲方主体原貌；（第十二条合同的终止和解除）12.1有下列情形之一的，本合同自行终止，双方互不承担违约责任：（1）……（2）房屋因社会公共利益或城市及部队建设需要被依法征用、拆除或改造的；……（4）甲、乙双方协商一致，提前解除合同；12.2有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（1）……（2）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（3）甲方交付的房屋及其附属设施存在主体结构缺陷，危及乙方安全的；（4）甲乙双方约定的经营范围：金融咖啡厅、金融茶艺室；12.3有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，保证金不退：……（3）乙方逾期不按合同支付租金，累计超过一个月的；……（第十三条违约责任）……13.2乙方的违约责任：（1）乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按双倍日租金向乙方收取违约金；……（3）乙方严重违约，甲方解除合同，保证金不退；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏；……等条款。
2015年7月2日，刘XX出具向王XX收取两押一租合计395400元的《收款收据》（注：《收款收据》还加盖“广州某某装饰设计有限公司财务专用章”）。刘XX确认上述款项实际由其收取。
刘XX和王XX均确认刘XX于2018年2月2日对案涉场地采取停水停电措施。
2018年2月2日，王XX采用XXX全球XX特快专递方式、以广州市天河区兴华XXXX为收件人地址向刘XX邮寄《解除合同通知书》（其中包括：本人自2015年租赁南XX酒店附楼一楼、三楼、四楼、五楼以来，贵方一直未兑现配合我方及相关租户办理工商注册登记手续，给我方带来不便，同时租赁的物业多处空闲搁置未能正常使用，也给我方带来极大的损失；现我方收到上级通知，租赁房屋将马上收回，且贵方今日将案涉场地停水停电，严重违反合同，根据合同约定，现我方向贵方提出终止租赁合同，请予以配合办理相关手续；我方已经于2018年2月2日搬离房屋，合同在次日终止，相关手续请联系我方办理等内容）。上述邮件已于2018年2月5日妥投，显示由本人收。刘XX确认上述收件人地址为其联系地址，但称其未收到上述邮件。
刘XX为证明王XX的欠费情况，还提供以下证据：刘XX于2017年12月5日作出的致王XX的《2017年12月租金，11月水电费用（王XX）》[其中包括：您2017年12月租金及2017年11月水电费如下：1.租金139826.62元/月；2.水用量120吨，5元/吨，小计600元；3.电用量7529度，单价1.5元/度，小计11293.5元；4.空调费用合计16128元减500元=15628元；5.截止到17年11月5日，部分欠款17692.62元（不完全统计）；租金、空调费、水电费用合计185040.74元；……7.请您于17年12月5日前将费用汇入收款账号等内容]。于2018年1月5日作出的致王XX的《2018年1月租金，12月水电费费用（王XX）》[其中包括：您2018年1月租金及12月水电费如下：1.租金139826.62元/月；2.水用量33吨，5元/吨，小计165元；3.电用量5670度，单价1.5元/度，小计8505元；4.空调费用合计16128元；5.截止到17年12月30日，部分欠款17704.17元（不完全统计）；租金、空调费、水电费用合计164624.62元加上月欠款182328.74元；……7.请您于18年1月5日前将费用汇入收款账号等内容]。于2018年2月2日作出的致王XX的《2018年2月租金，1月水电费费用（王XX）》[其中包括：2018年2月租金及1月水电费如下：1.租金139826.62元/月；2.水用量69吨，5元/吨，小计345元；3.电用量5080.5度，单价1.5元/度，小计7620.75元；4.空调费用合计16128元；5.截止到18年2月5日，部分欠款182328.74元（不完全统计）；租金、空调费、水电费用合计338628.36元；……7.请您于18年2月5日前将费用汇入收款账号等内容]。王XX发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；王XX在本案诉讼前未收到上述清单；王XX截止至2018年1月之前未欠刘XX任何费用，确认《2018年1月租金，12月水电费费用（王XX）》载明的各项欠费。刘XX解释称其没有证据证明上述清单已送达给王XX，但双方的结算惯例是刘XX当面向王XX送达每月清单，王XX在收到清单后如无异议则按清单的要求向刘XX指定的银行账户支付相应的租金及水电费。
王XX还提供以下证据：
1.沙东派出所于2018年2月10日作出的致张XX的《报警回执》（其中包括：沙东派出所已登记受理张XX于2018年2月10日15时34分的报案等内容），用于证明刘XX与王XX报警处理双方纠纷。刘XX发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；当时，公安机关及司法所均对双方纠纷进行调解；但报警事由是王XX于2018年2月10日搬离案涉场地导致双方发生争执，王XX并非于2018年2月2日搬离案涉场地。
2.显示由广东南XX酒店有限公司（以下简称XX酒店）于2018年3月10日作出的《解除一号楼租赁合同的通知》（复印件，王XX未能出示原件。其中包括：根据合同有关规定，从即日起酒店解除与刘XX先生的租赁合同，收回天河区兴华XXXX楼全部租赁场地；请一号楼所有单位三日之内撤场等内容），用于证明刘XX向XX酒店承租包括案涉场地在内的物业后，将案涉场地转租给王XX，但刘XX和XX酒店的租赁合同关系已经解除。刘XX发表以下质证意见：由于王XX没有出示原件，对该证据的真实性无法确认；刘XX确实是向XX酒店承租案涉场地，因为王XX拖欠刘XX租金，造成刘XX无力独自向XX酒店支付全部租金；后经刘XX与XX酒店协商，双方于2018年3月解除租赁合同关系。
刘XX、王XX还就相关问题作出如下陈述：1.刘XX和王XX均表示不清楚案涉场地的规划报建、验收及产权情况。2.刘XX和王XX均确认王XX承租案涉场地用于办公用途。3.王XX称因刘XX于2018年2月2日对案涉场地采取停水停电措施致使其无法使用案涉场地，其于当日开始搬离案涉场地，并最终于2018年2月10日腾空案涉场地，且其在《解除合同通知书》中已告知刘XX收回案涉场地。刘XX称其最早于2018年2月10日发现王XX全部腾空并搬离案涉场地，由于临近春节，刘XX无法另行出租案涉场地，导致案涉场地此后处于空置状态。4.王XX称本案纠纷是刘XX恶意停水停电、违约在先；如法院认定王XX违约，请求法院调整违约金计付标准。
一审诉讼中，刘XX和王XX经共同核对王XX在租赁期间支付租金、水电费、空调费等款项的情况后，共同确认如下：1.王XX同意向刘XX支付2018年1月的租金139826.62元和2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元、空调费32256元及截止至2017年12月31日的欠款13000元。2.对于刘XX提起本案诉讼时主张的截止至2017年12月31日的欠款17704.12元和上述13000元之间的差额，刘XX不再向王XX主张。3.刘XX主张王XX支付的其他款项，由法院依法裁判。
一审法院还分别向原广州市国土资源和规划委员会及广州市天河区国土资源和规划局发函查询以下问题（注：一审法院还向广州市天河区国土资源和规划局补充提供刘XX和王XX分别提供的案涉场地的百度地图截图）：案涉场地的产权登记情况及规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有，请随函提供给一审法院。原广州市国土资源和规划委员会没有函复一审法院。原广州市天河区国土资源和规划局函复一审法院如下：一、根据你院来函查询地址，暂未在房地产档案管理系统内查询到相关产权信息；二、根据现有材料，暂未在规划系统查询到天河区兴华XXXX号地段建设项目的规划报建、验收信息。刘XX发表以下质证意见：对法院调查取证的上述资料的真实性无异议；据了解，案涉场地所在的广州市天河区兴华XXXX号建筑物是涉军房产，根据《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条、第十八条的规定，利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；经批准立项的开发项目，凡利用地方房地产进行开发的，向地方申请建设指标（或商品房指标）；利用军队房地产进行开发的，按基建程序申报军队基本建设计划，或向地方申请建设指标（或商品房指标）；根据上述规定，广州市天河区兴华XXXX号建筑物极有可能是由总后勤部审批后向军队报建及办理规划手续的，请求法院向广州军区相关管理部门调查取证。王XX发表以下质证意见：对真实性、合法性和关联性均无异议；案涉场地未经报建和规划验收，《合同》自始无效，刘XX应向王XX退回押金。
另，一审法院还受理（2018）粤0106民初9682号XX酒店诉刘XX租赁合同纠纷一案（以下简称9682号案），XX酒店提出以下诉讼请求：一、刘XX向XX酒店支付拖欠的租金651242.22元、空调费98260元、水费2747.04元、电费34835.90元、违约金43803.67元，合计830888.83元；二、本案诉讼费由刘XX承担。刘XX提出以下反诉请求：一、刘XX与XX酒店于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》（以下简称《补充条款1》）无效，于2017年10月13日签订的《关于一号楼租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议》）无效；二、XX酒店向刘XX返还租赁保证金200000元；三、XX酒店向刘XX赔偿装修现值损失900000元（具体以评估价值为准）；四、本案反诉受理费由XX酒店承担。一审法院经审理后于2018年12月20日作出（2018）粤0106民初9682号民事判决书，查明以下事实（包括但不限于以下内容）：1.2015年2月11日，XX酒店（出租人/甲方）与刘XX（承租人/乙方）分别签订《房屋租赁合同》《补充条款1》；《房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在广州市天河区兴华XXXX号一号楼三层、四层、五层、六层、七层房地产（以下简称9682号案所涉房屋）出租给乙方作办公、员工宿舍用途使用；租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日；租金按月结算，由乙方在每月第五日前以转账或现金方式缴纳租金等条款；《补充条款1》约定，租金从2015年5月1日起计付，每月的5日前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用等条款；2.2017年10月13日，XX酒店（出租人/甲方）与刘XX（承租人/乙方）签订《补充协议》；3.2017年12月28日，XX酒店向刘XX发出《关于催收欠款的函》；2018年2月2日，XX酒店向刘XX发出《关于再次催收欠款的函》；2018年2月15日，刘XX向XX酒店发出《关于南XX酒店催收欠款的回复函》；2018年2月23日，XX酒店向刘XX发出《关于最后催收欠款及拟解除租赁合同的函》；2018年2月27日，刘XX向XX酒店发出《回函》；XX酒店还于2018年3月5日向刘XX邮寄发出《关于终止租赁合同的通知》，但因拒收而未能妥投；4.诉讼过程中，XX酒店主张9682号案所涉房屋的产权属于广东省军区司令部，广东省军区司令部与珠海经济特区新长胜发展有限公司（以下简称新长胜公司）签订租赁合同，把包括9682号案所涉房屋在内的房产出租给新长胜公司；签订合同时，XX酒店尚未成立，之后，由新长胜公司等股东设立了XX酒店，并由XX酒店与刘XX签订9682号案所涉房屋的租赁合同。为予证明，XX酒店提交了下列证据：①广东省军区司令部与新长胜公司签订的《租赁合同》；②XX酒店在国家企业信用信息公示系统中的查询资料和新长胜公司、XX酒店于2006年2月1日出具的《证明》；③中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》；该《证明》的内容为，广州市天河区兴华XXXX号物业（原广东省军区转业干部接待站）属于广东省军区物业，在部队管理红线范围内（原沙和路34号营区内）；该物业于2004年经部队房地产租赁相关程序出租给新长胜公司，并在该物业基础上成立了XX酒店，具体从事酒店经营和物业管理；该物业始建于上世纪90年代，按照当时部队和地方相关程序启动建设，一直合法存续至今；根据军队全面停止有偿服务工作相关政策要求，目前该物业已纳入委托管理项目库，拟由地方政府实施管理；5.XX酒店主张其在2018年3月10日向刘XX发出《解除一号楼租赁合同的通知》后，刘XX自行将9682号案所涉房屋内的物品搬走，但双方没有办理交接手续，也没有签订任何解除租赁合同的协议；XX酒店约在2018年3月10日至12日自行收回9682号案所涉房屋，但具体哪一天已记不清；6.XX酒店撤回要求刘XX支付违约金的诉讼请求。一审法院依据查明的事实认定如下（包括但不限于以下内容）：1.上述《房屋租赁合同》《补充条款1》《补充协议》均合法有效；刘XX主张上述合同及协议无效，但XX酒店已提交了广东省军区司令部与新长胜公司签订的《租赁合同》，新长胜公司、XX酒店于2006年2月1日出具的《证明》及中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》等证据予以反驳，故刘XX要求确认其与XX酒店签订的《房屋租赁合同》《补充条款1》《补充协议》无效的反诉请求缺乏依据，有违诚信，一审法院不予支持；2.根据《房屋租赁合同》《补充条款1》的约定，刘XX逾期支付租金及其他费用超过三个月的，XX酒店有权解除合同且保证金不退，因此，刘XX要求XX酒店返还租赁保证金200000元的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持；3.因刘XX拖欠租金等费用超过三个月而导致合同解除，其要求XX酒店赔偿装修损失的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、刘XX自本判决发生法律效力之日起十日内，向XX酒店支付拖欠的租金、空调费、水费、电费共计692355.56元；二、驳回XX酒店的其他诉讼请求；三、驳回刘XX的全部反诉请求。
一审法院还受理（2018）粤0106民初9683号XX酒店诉刘XX租赁合同纠纷一案（以下简称9683号案），XX酒店提出以下诉讼请求：一、刘XX向XX酒店支付拖欠的租金203000元、空调费12000元、违约金10614元，合计225614元；二、本案诉讼费由刘XX承担。刘XX提出以下反诉请求：一、刘XX和XX酒店于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充条款》（以下简称《补充条款2》）无效；二、XX酒店向刘XX返还租赁保证金50000元及租赁场地补偿金20000元；三、XX酒店向刘XX赔偿装修现值损失XXX元（具体以评估价值为准）；四、本案反诉受理费由XX酒店承担。一审法院经审理后于2018年12月20日作出（2018）粤0106民初9683号民事判决书，除了9682号案查明的事实外还查明以下事实（包括但不限于以下内容）：1.2015年4月28日，XX酒店（出租人/甲方）与刘XX（承租人/乙方）分别签订《房屋租赁合同》《补充条款2》；《房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在广州市天河区兴华XXXX号一号楼一层部分房产出租给乙方作办公、经营用途使用；租赁期限为2015年5月1日至2025年2月28日；租金按月结算，由乙方在每月第十日前以转账或现金方式缴纳租金等条款；《补充条款2》约定，租金从2015年6月1日起计付，每月的10日前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用，甲方出具相应收据给乙方等条款；2.XX酒店撤回要求刘XX支付违约金的诉讼请求。一审法院依据查明的事实认定如下（包括但不限于以下内容）：上述《房屋租赁合同》《补充条款2》《补充协议》均合法有效；刘XX主张上述合同及协议无效，但XX酒店已提交了广东省军区司令部与新长胜公司签订的《租赁合同》，新长胜公司、XX酒店于2006年2月1日出具的《证明》及中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》等证据予以反驳，故刘XX要求确认其与XX酒店签订的《房屋租赁合同》《补充条款2》无效、要求XX酒店返还场地补偿金20000元的反诉请求均缺乏依据，有违诚信，一审法院不予支持；2.根据《房屋租赁合同》《补充条款2》约定，刘XX逾期支付租金及其他费用超过三个月的，XX酒店有权解除合同且保证金不退，因此，刘XX要求XX酒店返还租赁保证金50000元的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持；3.现因刘XX拖欠租金等费用超过三个月而导致合同解除，其要求XX酒店赔偿装修损失的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、刘XX自本判决发生法律效力之日起十日内，向XX酒店支付拖欠的租金、空调费共计193300元；二、驳回XX酒店的其他诉讼请求；三、驳回刘XX的全部反诉请求。
9682号案、9683号案判后，刘XX不服，已向广州市中级人民法院提出上诉。
一审法院认为：
从一审法院向广州市天河区国土资源和规划局调查取证的情况看，案涉场地所在建筑物在房地产档案管理系统内没有查询到相关产权信息，且亦未在规划系统查询到规划报建、验收信息，但结合9862号案、9863号案的审理情况看，XX酒店在上述案件中提供的中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》载明案涉场地所在建筑物属于广东省军区物业及始建于上世纪90年代，按照当时部队和地方相关程序启动建设、一直合法存续至今等内容，综合上述情况，一审法院认定《合同》合法有效。
《合同》约定：“3.1……租金从2015年8月1日起计付，每月的5号（含5号）前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用……”和“3.5乙方按时依约支付租金和其他一切费用；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；逾期超过一个月，除按规定支付租金和违约金外，甲方有权解除合同（保证金不退），并采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏；由此产生的一切责任及后果由乙方承担”，从刘XX和王XX共同核对王XX在租赁期间支付租金、水电费、空调费等款项的情况后共同确认“王XX同意向刘XX支付2018年1月的租金139826.62元和2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元、空调费32556元及截止至2017年12月31日的欠款13000元”的情况可知，王XX至今未支付上述费用，王XX虽抗辩称“2017年12月，王XX接到通知称案涉场地将由军队收回，重新纳入政府部门管理”但未能举证证明，且从9682号案和9683号案的双方当事人的陈述亦可知XX酒店直至2018年3月才收回包括案涉场地在内的租赁物，因此，一审法院对王XX上述抗辩均不予采纳，并据此认定王XX上述行为已构成违约。刘XX称其是因先后两次向王XX催收2018年1月租金但王XX拒不支付，其才于2018年2月2日通知王XX解除租赁合同关系并对案涉场地采取停水停电措施的。依据上述第3.1款关于每月租金支付期限的约定和第3.5款关于王XX逾期交付租金（注：从第3.5款的约定可知“逾期超过一个月”仅指向租金，而没有包括租金以外的其他费用）超过一个月，刘XX有权解除合同的约定可知，2018年1月的租金应于2018年1月5日前支付，否则，刘XX可从2018年2月6日起行使合同解除权，刘XX于2018年2月2日对案涉场地采取停水停电措施，该行为不妥。在此情况下，承租人一般是先与出租人交涉恢复供水供电问题及尽快支付拖欠的租金等费用，但结合王XX关于其于2017年12月接到案涉场地将被军队收回的通知后找刘XX商议解除合同事宜但刘XX不同意的陈述及其亦于2018年2月2日向刘XX邮寄《解除合同通知书》且于当日开始搬离案涉场地并最终于2018年2月10日腾空案涉场地及王XX在本案中抗辩称“双方于2018年2月2日协商一致同意解除《合同》”等情况可知，王XX亦没有继续履行《合同》的意愿，综上，一审法院认定《合同》已于2018年2月2日解除且双方对于《合同》提前解除均负有责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
刘XX主张王XX支付2018年1月的租金139826.62元和2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元、空调费32256元及截止至2017年12月31日的欠款13000元，王XX亦表示同意支付上述款项，属于当事人对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。
关于刘XX主张王XX支付2018年2月租金139826.62元和2018年2月空调费16128元的问题。如前所述，刘XX于2018年2月2日对案涉场地采取停水停电措施的行为不妥，该行为导致王XX从该日起无法正常使用案涉场地，因此，一审法院认为，租金和空调费均应计至2018年2月1日止。据此，王XX还应向刘XX支付2018年2月1日的租金4993.81元（即139826.62元÷28天）和空调费576元（即16128元÷28天）。对于刘XX主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。
关于刘XX主张王XX支付迟延支付上述期间租金的违约金的问题。如前所述，王XX迟延支付上述租金，构成违约，理应承担相应的违约责任。迟延支付2018年1月租金的违约金应以139826.62元为本金计付，迟延支付2018年2月1日租金的违约金应以4993.81元为本金计付。刘XX主张上述违约金从当月6日开始计至付清之日止，并无不妥，一审法院予以支持。刘XX主张上述违约金按每日0.3%的标准计付，王XX则请求一审法院调整上述违约金计付标准，一审法院从公平原则出发酌情调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付，各期的违约金总额以不超过各期的本金为限。对于刘XX主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。
关于刘XX主张王XX支付欠付2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元和2017年12月至2018年2月的空调费48384元及截止至2017年12月31日的欠款13000元的利息问题。如前所述，王XX每月的5号（含5号）前应一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用，但王XX至今没有支付相关款项，给刘XX造成损失，刘XX主张利息并无不妥。上述利息应以拖欠的款项合计62467.75元[即510元+16125.75元+（32256元+576元）+13000]元为本金计付。刘XX主张上述利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自其提起本案诉讼之日即2018年2月7日开始计至付清之日止，并无不妥，一审法院予以支持。对于刘XX主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。
关于王XX反诉主张刘XX退还租赁保证金263600元及利息的问题。由于王XX在刘XX对案涉场地采取停水停电措施的2018年2月2日迟延支付2018年1月租金未超过一个月，刘XX主张没收租赁保证金263600元的条件并未成就，一审法院对王XX主张刘XX退还租赁保证金263600元的反诉请求予以支持。从公平原则出发，《合同》解除后，刘XX理应在合理期限内（以5日为宜）退还上述租赁保证金，但刘XX至今未履行上述义务，给王XX造成损失，王XX主张刘XX支付利息，一审法院予以支持。王XX主张上述利息以263600元为本金、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，并无不妥，一审法院予以支持。考虑到王XX直至2018年2月10日才腾空搬离案涉场地，一审法院认为刘XX应于2018年2月15日前退还上述租赁保证金，否则，上述利息应从2018年2月16日开始计至实际退还之日止。对于王XX主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年3月27日作出一审判决：一、王XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向刘XX支付2018年1月的租金139826.62元、2018年2月1日的租金4993.81元和2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元、空调费32256元及2018年2月1日的空调费576元以及截止至2017年12月31日的欠款13000元；二、王XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向刘XX支付迟延支付2018年1月1日至2月1日期间租金的违约金（均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准，从当月6日开始计至付清之日止；其中，迟延支付2018年1月租金的违约金应以139826.62元为本金计付，迟延支付2018年2月1日租金的违约金应以4993.81元为本金计付；各期的违约金总额以不超过各期的本金为限）；三、王XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向刘XX支付欠付2017年12月、2018年1月的水费510元、电费16125.75元、空调费32256元和2018年2月1日的空调费576元及截止至2017年12月31日的欠款13000元的利息（以62467.75元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2018年2月7日开始计至付清之日止）；四、刘XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向王XX退还租赁保证金263600元；五、刘XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向王XX支付上述租赁保证金的利息（以263600元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2018年2月16日开始计至实际退还之日止）；六、驳回刘XX的其他诉讼请求；七、驳回王XX的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6850元，由刘XX负担2430元，王XX负担4420元；反诉受理费减半收取2330元，由刘XX负担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，刘XX与王XX均确认2017年11月及此前的租金已经清结完毕。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：刘XX是否有权没收租赁保证金。
根据刘XX与王XX签订的《房屋租赁合同》约定，每月的5号（含5号）前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用；逾期交付租金的，逾期超过一个月，除按规定支付租金和违约金外，刘XX有权解除合同（保证金不退），并采取一切必要措施立即清理王XX退出租赁场所。按照合同约定，王XX应当分别于2018年1月5日、2018年2月5日支付2018年1月和2月的租金及2017年12月和2018年1月的水电费。
案件事实表明，刘XX于2018年2月2日对涉案场地采取停水停电措施。截至2018年2月2日，王XX迟延支付2018年1月租金尚未超过一个月，刘XX对涉案场地采取停水停电措施不具备正当性，刘XX要求没收租赁保证金的主张不符合合同约定。因此刘XX上诉主张其无需返还租赁保证金并支付利息，理由不成立，本院不予支持。一审法院根据王XX提出调整违约金计付标准的请求，从公平原则出发调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付，并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6850元，由刘XX负担。
本判决为终审判决。