评析房屋所有权和宅基地使用权

案件描述

案情陈述：

钟某是赣州市某县某镇四间平房的房屋产权人，并持有集体土地使用权证，用地面积160平方米。2006年，钟某向李某借款10万元，借款到期后，钟某并未能按约归还，李某向法院起诉。双方协议：由钟某于2006年11月3日前归还李某借款及利息。但钟某未能按约履行。2009年8月23日，法院委托市房地产估价事务所对钟某名下的四间平房进行了评估并委托拍卖公司进行公开拍卖。被告黄某竞拍成交，并领取了房屋所有权证，但未能办理土地使用权证，集体土地建设用地使用证仍登记在钟某名下。黄某与钟某系同一集体经济组织成员，且黄某现为非农户口。2009年，该四间平房列入城区旧城改造农房拆迁安置范围。黄某与钟某对拆迁后的土地使用权补偿费归属发生争议，钟某为此向法院提起诉讼，请求对该土地使用权进行确权。

法律分析：

原告认为：某拍卖有限责任公司在拍卖公告上写明，标的物为四间平房，并没有写明是否包括该房屋的集体土地使用权。该房由买受人被告黄某拍卖所得后，房产证被法院强制过户到被告黄某名下。但集体土地建设用地使用权证所确认该住宅宅基地的使用权仍为钟某享有。该四间房屋的拍卖并不包括宅基地;集体土地也不准买卖。黄某只享有地上建筑物的所有权，黄某对建房用地使用期限只能是该建筑物存在期间土地随房使用。拆迁时，黄某只享有地上建筑物的拆迁补偿，不能享有该建筑物下的宅基地拆迁补偿的权利。该宅基地相关权利和义务应由持证人钟某享有和承担。也就是说，地上住房拆除后，宅基地拆迁补偿费应归原告所有。

被告认为：该讼争房屋经人民法院委托、经拍卖公司公开拍卖，由其拍卖取得了该房屋，并已办理了房产证，经过了国家的认可，因此，其取得该讼争房屋的所有权是合法的。依照法律规定，集体土地在同一集体经济组织成员之间可以依法转让，被告黄某与钟某系同一集体经济成员，可以依法转让。房屋已经买卖过户，房产证已过户，仅仅是土地证没有办理过户手续而已。房屋离不开土地，该房屋所属的宅基地尽管属于集体土地，应归被告所有。

法院判决：依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。被告黄某与原告钟某系同一集体经济组织成员。原登记在钟某名下的该讼争房屋由法院委托，经评估机构评估、公幵拍卖，由被告黄某竞拍所得，并办理该房屋范围内所涉及的土地使用权，且该土地使用权的变更也未改变宅基地使用权系由农村集体组织成员享有的相关法律规定。按照地随房走原则，房屋所有权和土地使用权均应归被告黄某所有。

王世发律师点评：

宅基地的使用权应随房屋所有权的转移而转移，这是我国《民法》长期确认的“地随房走”原则。1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。”但是，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了 “房随地走”的原则，如国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”该条例的第二十四条第二款也规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附属物作为动产转让的除外。”这些规定形成了究竟应釆用“房随地走”原则还是“地随房走”的原则的争议。然而，无论采用哪一项原则，其中基本原则应是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此规定是房地不可分离原则的集中体现。因此，依据本案的事实，法院判决争议房屋的所有权和土地使用权均应归属被告是符合法律规定的。宅基地使用权继承时，宅基地上房屋是被继承人的合法财产基本无争议。

律师观点分析

案件描述

案情陈述：

钟某是赣州市某县某镇四间平房的房屋产权人，并持有集体土地使用权证，用地面积160平方米。2006年，钟某向李某借款10万元，借款到期后，钟某并未能按约归还，李某向法院起诉。双方协议：由钟某于2006年11月3日前归还李某借款及利息。但钟某未能按约履行。2009年8月23日，法院委托市房地产估价事务所对钟某名下的四间平房进行了评估并委托拍卖公司进行公开拍卖。被告黄某竞拍成交，并领取了房屋所有权证，但未能办理土地使用权证，集体土地建设用地使用证仍登记在钟某名下。黄某与钟某系同一集体经济组织成员，且黄某现为非农户口。2009年，该四间平房列入城区旧城改造农房拆迁安置范围。黄某与钟某对拆迁后的土地使用权补偿费归属发生争议，钟某为此向法院提起诉讼，请求对该土地使用权进行确权。

法律分析：

原告认为：某拍卖有限责任公司在拍卖公告上写明，标的物为四间平房，并没有写明是否包括该房屋的集体土地使用权。该房由买受人被告黄某拍卖所得后，房产证被法院强制过户到被告黄某名下。但集体土地建设用地使用权证所确认该住宅宅基地的使用权仍为钟某享有。该四间房屋的拍卖并不包括宅基地;集体土地也不准买卖。黄某只享有地上建筑物的所有权，黄某对建房用地使用期限只能是该建筑物存在期间土地随房使用。拆迁时，黄某只享有地上建筑物的拆迁补偿，不能享有该建筑物下的宅基地拆迁补偿的权利。该宅基地相关权利和义务应由持证人钟某享有和承担。也就是说，地上住房拆除后，宅基地拆迁补偿费应归原告所有。

被告认为：该讼争房屋经人民法院委托、经拍卖公司公开拍卖，由其拍卖取得了该房屋，并已办理了房产证，经过了国家的认可，因此，其取得该讼争房屋的所有权是合法的。依照法律规定，集体土地在同一集体经济组织成员之间可以依法转让，被告黄某与钟某系同一集体经济成员，可以依法转让。房屋已经买卖过户，房产证已过户，仅仅是土地证没有办理过户手续而已。房屋离不开土地，该房屋所属的宅基地尽管属于集体土地，应归被告所有。

法院判决：依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。被告黄某与原告钟某系同一集体经济组织成员。原登记在钟某名下的该讼争房屋由法院委托，经评估机构评估、公幵拍卖，由被告黄某竞拍所得，并办理该房屋范围内所涉及的土地使用权，且该土地使用权的变更也未改变宅基地使用权系由农村集体组织成员享有的相关法律规定。按照地随房走原则，房屋所有权和土地使用权均应归被告黄某所有。

王世发律师点评：

宅基地的使用权应随房屋所有权的转移而转移，这是我国《民法》长期确认的“地随房走”原则。1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。”但是，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了 “房随地走”的原则，如国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”该条例的第二十四条第二款也规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附属物作为动产转让的除外。”这些规定形成了究竟应釆用“房随地走”原则还是“地随房走”的原则的争议。然而，无论采用哪一项原则，其中基本原则应是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此规定是房地不可分离原则的集中体现。因此，依据本案的事实，法院判决争议房屋的所有权和土地使用权均应归属被告是符合法律规定的。宅基地使用权继承时，宅基地上房屋是被继承人的合法财产基本无争议。